记者 马韶莹
作为连接高新贤文片区和雪山片区的中间地带，随着配套的日益完善以及重点产业的规划落地，长岭山片区成为近两年济南楼市热点片区之一。
长岭山片区开发较早，前期发展一直缓慢。2017年的三次土拍让片区聚合了近10个楼盘，一度备受瞩目。经过了十余年的开发，长岭山楼盘销售冰火两重天，片区内超级大盘银丰玖玺城一直引领，连续多次登上济南单盘销售榜首；而璟园、奥体·铂悦府等项目入市多年，期房熬成了现房，却仍然销售遇阻。
片区开发十余年
楼盘定位差异大
2012年面市销售的三庆城市主人和2015年入市的恒大奥东新都是长岭山片区开发较早的项目。随后，万科和旭辉银盛泰也进入长岭山片区。
2015年1月6日，山东华艺置业以62320万元的总价竞得长岭山片区原华艺地块1宗居住用地，拿地楼面价约2000元/平。2015年2月，万科入股山东华艺置业对此地块进行开发建设，定名为万科金域华府。
2015年10月，13家房企在长岭山片区激烈争抢213轮，最终银盛泰拿地，开发了旭辉银盛泰金域蓝山。
两个项目入市后的一段时间内，长岭山片区并无新的项目，万科金域华府和旭辉银盛泰金域蓝山一直平稳销售，整个片区也没有产生更多的热点话题。
2017年，长岭山片区的三次土拍大战，吸引了很多人关注。片区的热度也得到提升。
2017年7月13日，济南长岭山举行土地司法拍卖，被拍卖的长岭花园引来15家房企激烈竞逐，经历176次出价后，由旭辉以成交价17.13亿元拿下，楼面价1.53万元/平方米，折合楼板价15291元/平，这块地便是如今的奥体铂悦府。
2017年8月4日，长岭山龙科机电地块被路劲以20亿元的总价拿下，折合楼面价约17000元/平。
2017年12月22日，经过57轮竞拍，长岭山原华艺集团地块二被路劲地产和雅居乐摘得，路劲和雅居乐的这两个地块分别开发了璟园·璟悦府和璟园·璟仕府。
2018年1月29日，银丰竞得长岭山刘智远片区9宗地，住宅地块楼面价6428元/平-7312元/平。2020年8月20日，银丰以181311万元的底价斩获长岭山B8地块，楼面价约11111元/平。
经过多次竞争激烈的土拍之后，长岭山片区终于走进人们的视线，成为历下区的热点区域。截止到目前，长岭山片区的楼盘有三庆城市主人、万科金域华府、旭辉银盛泰金域蓝山、璟园·璟仕府、璟园·璟悦府、银丰玖玺城、奥体金茂府、奥体铂悦府。虽然同在一个片区，但是这几个楼盘的定位不同，价格差异较大，除了银丰玖玺城、奥体金茂府、奥体铂悦府作为改善项目，区域内其他楼盘均定位为刚需或刚改。
目前万科金域华府、旭辉银盛泰金域蓝山、奥体金茂府、璟园·璟仕府、银丰玖玺城部分已经交付入住或基本售罄，银丰·玖玺城、奥体·铂悦府、璟园·璟悦府成为片区在售主力。
战略地位凸显
配套日益完善
从位置上来看，长岭山片区属于历下区，离CBD奥体中心区不远，离汉峪金谷、齐鲁软件园更近，具有先天的地段优势。
此前的长岭山片区为何如此“落寞”？根据2020年12月16日济南市自然资源和规划局公布的《济南市长岭山片区控制性详细规划》，该片区西起凤凰路，东至凤岐路，北起胶济铁路，南至莲花山（姚家街道与港沟街道边界）。这个位置距离发展核心区并不近，人们的关注点也难以到达。
但随着济南自身的跨越发展，尤其 “新十字方针”的提出，实现了东部区域从“东拓”到“东强”的华丽转身。而这一发展格局也为长岭山片区带来了巨大的机遇。从目前的布局来看，除了位置优势，还有经十路、世纪大道、工业南路等东西方向主干道和凤凰路、凤山路等南北方向道路等交通优势。从地铁二期规划来看，4号线也将贯穿经十路，非常方便。
而商业和医疗方面，山东省立医院东院、济南市立医院东院、济南市中医院东院，都距离长岭山片区不远，而在长岭山片区内，还有银丰打造的一所约10万平三级综合医院。
学校方面，璟园代建的崇璟小学签约了燕柳小学，已经开学招生；银丰玖玺城也配建两所18班幼儿园、一所48班小学、一所30班初中，已与燕山学校签约，打造燕山学校玖玺城分校。
除此之外，历下文体中心也在长岭山片区，未来华为山东区域总部、浪潮数字山东、百度山东总部等龙头企业即将落户长岭山片区，明湖国际细胞医学产业园和生物制药生产基地也正在建设中，未来长岭山片区将打造新一代信息技术和生物医药链式产业集群。
片区销售“冷热不均”
有楼盘卖了5年还在售
目前片区内在售的楼盘主要是银丰·玖玺城、璟园、奥体铂悦府。
银丰玖玺城不仅是片区内热度最高的大盘，也是济南市的热销项目之一。一期宸和府已经于2021年10月交付，二期山和院在2022年6月30日交付，三期翰和府、四期融和府2023年将迎来交房，目前主要在售五期崇和院和未来将销售的六期上和院。
据悉5期崇和院，预计2025年3月份精装交付，在售均价23000-26000元/平。户型是109-205平。六期上和院位于凤凰路以东、奥体金茂府以北，户型段为149平、183平、226平、302平。据了解，该地块装修标准、园林、外立面等，都是玖玺城最高的标准。
银丰·玖玺城一入市就备受关注，推出的几期产品都评价不错。除了住宅地块之外，医疗地块规划打造银丰医疗广场，涵盖一所三级医院；商业地块打造银丰天地商业综合体，涵盖写字楼、公寓、酒店、商业街等。另外，银丰出资建设的燕山学校玖玺城分校2021年已经开学招生，这也成为不少购房者选择玖玺城的重要因素。
璟园是璟悦府和璟仕府两个项目的总称，由路劲跟雅居乐合作开发。璟园璟仕府项目在西，目前已经基本售罄；主要在售的璟悦府项目在东侧，共规划11栋楼，总户数1171户，容积率3.0，除东北角的1号楼为28层高层外，其他的均为17-18层小高。
项目最大的优势就是准现房，整个项目均价在22000元左右。项目近期还推出了“年终捡漏购房节”，部分房源价格不到20000元/平。
璟园是2018年正式入市销售，截至目前也四年多的时间了。项目体量并不大，但一直销售平平。璟悦府除了现房和价格优势外，亮点并不突出，也不被市场买单。2022年璟园代建的燕柳小学分校崇璟小学也已经开学，对项目销售并未起到明显带动作用。
再来看一看奥体铂悦府。2019年8月30日，长岭山片区的旭辉银盛泰铂悦凤犀台正式首开入市，当时高层首开均价约23000元/平、小高层约25000元/平。但是由于销售不佳，大幅降价进行了一波团购，但是去化依旧不理想。后来，项目暂停进行调整，直到2021年6月，铂悦凤犀台案名更换为奥体铂悦府重新开盘，将毛坯产品改为精装，户型面积152 -226平，均价24000元/平左右。
目前奥体铂悦府早已是现房销售，调整后的整个园区进行了抬高设计，入户大堂、电梯间以及室内的精装细节处理的不错，精装标准也属于高端社区的标准。
但是，奥体铂悦府的户型设计的确有些差强人意。为了突出项目的高端调性，奥体铂悦府设计了２２６㎡的四室双电梯户型，其中一个电梯为保姆电梯，不仅占用了不少公摊面积，且没多少实用性。对于这个设计，济南市场并不认可。
而１６０㎡三室两厅两卫户型也是难得一见的奇葩户型，长长的进深空间里，仅有客厅和主卧南向朝阳，另外两个卧室均在北侧，在刚需住宅都能在户型上做到大面宽、短进深的市场里，奥体铂悦府却拥有如此户型，也是“逆版本”了。
并且近期奥体铂悦府还流出被查封的消息。记者在济南市住房和城乡建设局网站看到，奥体铂悦府目前仅有504个车位可售（2号楼的3套,5号楼的6套，虽然没被查封，但是不可售状态）。据内部工作人员称，这和内部股东清算有关，很快就能解决。
