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6.4万/㎡成交,文鼎苑跌落神坛?记者调查:头部学区房行情不再

2022-12-05 14:39:45 住在杭州网

住在杭州网12月3日讯(记者 武恒光)“文鼎苑一套88方学区房560多万成交,折合单价约6.4万元/㎡。”

近日,文鼎苑一套房源在网上引发热议。单价6万多成交,与高点相比下降幅度较大,以至于有网友疑问“这套房是不是有什么隐情”。

其实,受市场行情变化、教育改革等一系列因素的影响,学区房的概念已经逐渐弱化,价格也回调不少,西湖文教、滨江等区域的头部学区房基本都有20%的降幅。

记者注意到,学区房跌了一年多,过去一个月部分学区房成交量有所微涨,价格是否跌到位了?目前学区房的行情如何?

前两天,天目新闻记者实地调查了西湖老文教、江南实验等代表性的学区房行情。

文鼎苑6.4万/㎡系占用学籍

文鼎苑作为学军紫金港校区的学区房,小区因“鸡娃”、“孟母盘”而为人所知,曾是去年上半年学区房暴涨风潮中的急先锋,有房源成交单价一度达到12万以上。

中介表示,文鼎苑一年来房价普遍下降三四成,目前均价在7-7.5万/㎡左右。

那么,6.4万/㎡那套成交房源为何比现下的市场价低出不少呢?

原来,这套房价格之所以这么低,一方面,房东急用资金急卖,另一方面,房源为中间套户型,南北不通透,更重要的是这套房子占用2年学籍。

一般来说,买入学区的家庭大都是着急上学,占用2年学籍,显然给学区房的价值大打折扣。

中介告诉记者,如果没有占用学籍,文鼎苑一套面积88㎡房子总价不会低于600万成交。

记者了解到,不久前,文鼎苑刚有一套高楼层88方中间套成交,不占学籍,总价620万。另外,边套户型采光好,但房源也少,价格比中间套高一些,一般总价会高出四五十万,近期边套户型成交价最低的一套是650万。

“近期有不少房东急卖,价格处于低位,成交量有所上升,11月有四五套成交。”中介说道。

老文教学区房普跌两三成

除了紫金港片区的文鼎苑,西湖区最知名的学区要数老文教区,这里聚集了学军本部、文一街小学、文三街小学等名校,一年多以来学区房普遍跌去20%-30%。

记者了解到,学军本部区域内的文二新村、求智巷近期二手房的成交价大都在8万多/㎡,比起去年上半年10万/㎡以上的成交价,回调也很明显。

“老房子还有部分30多方的面积,这类房子一般卖的是学位,总价看起来低,但单价很高,像文二新村前几天卖出一套38㎡房子,总价350万,单价超9万/㎡了。”中介表示,学区房也存在一房一价,大一些户型很难卖到这个价格。

文三街小学本部学区文三新村,去年上半年成交价超8万/㎡,如今成交价多在5.5-6万/㎡,降幅有30%。

据中介介绍,文三新村有两批房源,一批是老房子,成交价在5.6-5.7万/㎡;还有一批是老旧小区改造后的房源,单价在6万/㎡出头。

除了文三新村,文三街小学学区内的马塍路19号,10月份拍卖一套38㎡法拍房,5.5万/㎡成交。中介向记者介绍了邮电新村,目前有一套52㎡房子,挂牌价320万,可以谈到304万。

文一街小学的学区行情和文三街小学差不多。石灰桥新村近期成交一套43㎡一楼房源,总价260万成交,单价6万/㎡,“今年9月份以来,石灰桥新村45㎡左右房子基本上是这个价格,去年同户型成交价都在8万/㎡以上。”中介说。

有学区二手房价跌量升

探访过程中,记者发现,九年一贯制学校的学区房近期成交量有所上升,比较典型的就有滨江区的江南实验学校、西湖区的保俶塔实验学校。

江南实验学校学区内东方郡成交量最多,记者了解到,近两个月,东方郡的月均成交都有8-10套,成交面积主要是东区的59㎡、89㎡。

“东方郡59㎡小面积成交价在400-420万;89㎡面积价格在480-560万。大户型单价比小户型低,但也根据户型、楼层、装修不同,价格有所区别。”中介介绍,比起去年行情差了不少,15%-20%降幅是有的。

位于西湖区的保俶塔实验学校,学区内的二手房11月成交量大增。

记者了解到,保俶塔实验学校周边学区房11月成交30多套,成交量比10月份翻了近一倍,成交价基本在5.5-6万/㎡,比如金祝新村、保俶路;另外,也有少部分房源成交价在6万/㎡出头。

就在记者探访的前几天,学区内的松木场河西刚成交一套62㎡西边套户型,360万成交,单价5.8万/㎡。

中介表示,去年上半年保俶塔实验学校学区内的二手房均价在7-7.5万/㎡,少有低于7万/㎡成交。

短评:

“学区”正在弱化

房子应回归居住属性

曾经被认为是市场“硬通货”的学区房,如今也未能独善其身。经过一年多的回调,头部学区房的价格也跌去至少20%。

当然,学区房价格回落,除了和二手市场下行有关,更离不开杭州近两年推进的教育改革。

这几年,杭州多措并举推进教育均衡化:公民同招、民转公,集团化办学等。杭州的教育均衡思路很清晰,就是从上往下的引导,通过集团化办学把学校资源尽量分散。

“授人以鱼不如授人以渔”,把名校的理念和教学方式传递到各个城区。未来,“遍地是名校”的局面并非无法实现,只是时间问题。

学区房价格下跌,正是教育改革背景下市场的最直接反应。

更何况,房子最根本的属性是居住属性,教育均衡化正是给学区房“去魅”,弱化学区概念,抛去学区“附加值”,落实“房住不炒”,让房价回归理性,让房子回归居住属性。

什么时候当“学区房”这个名词消失了,我想我们教育改革的目的也就达到了。

(责任编辑:崔立明)
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