为认真贯彻落实以人民为中心的发展思想，进一步提升住宅工程品质，突出我市精致城市建设内涵，结合我市实际，市住建局研究起草了《关于全面调整新建住宅工程质量保修期的实施意见》（以下简称《实施意见》）。有关政策解读如下。
一、出台背景
住宅工程质量事关百姓切身利益，是工程质量工作的重中之重。一直以来，我市住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件，文件出台时间较早且一直未作调整。随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用，新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升。近年来，北京、浙江、重庆、沈阳等省（市）探索提出更长的住宅工程质量保修期，提供了一些可行经验。今年6月8日，省住建厅出台了《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》，为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。
二、起草过程
2022年6月8日，省住建厅出台了《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》后，市住建局深入研究，紧紧锚定省第十二次党代会“走在前、开新局”战略指引，在全省调整新建住宅工程质量保修期的基础上持续创新突破，探索增加适用范围、延长保修期限新路径。2022年9月22日邀请部分房地产开发、设计、施工、监理等15家企业代表就《关于全面调整新建住宅工程质量保修期的实施意见》（征求意见稿）的必要性和可行性从技术、管理、成本等角度进行了座谈论证，提供了宝贵参考借鉴。2022年10月11日再次组织召开专题交流研讨会，邀请部分房地产开发、设计、施工、监理等8家企业代表，研究适当延长新建住宅项目质量保修期限的意见建议和实施路径，收集专家论证意见。
三、主要内容
《实施意见》包括适用范围、调整方式、调整内容、保修责任、保障措施等五部分，主要突出以下几个方面：
（一）明确适用范围。本意见适用于文件正式实施后，新取得国有土地使用权的新建商品住宅和新建城镇保障性安居工程。
（二）明确调整方式。对于新建商品住宅（包括配建的城镇保障性安居工程），质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出，在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。对于新建城镇保障性安居工程，质量保修期限由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。
（三）明确调整期限。将屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由为2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。突出民生导向、问题导向,紧紧围绕人民群众“急难愁盼”问题，立足实际，根据群众反映较多的填土下陷、无障碍通道和抹灰质量等问题，新增：地下室外墙回填土、室外入口台阶、无障碍通道和散水质量保修期限不得低于5年；室外抹灰脱落质量保修期限不得低于10年；室内墙面、顶棚抹灰脱落质量保修期限不得低于10年。
（四）明确保修责任。根据《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，起始日期自商品房交付使用之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，起始日期自竣工验收合格之日起计算。
（五）提出重点任务。抓好设计源头，组织编制推广符合延长保修期需求的设计指南，贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，以居住环境高质量增强人民居住的幸福感。发挥主体作用，突出房地产开发企业是延长住宅工程质量保修期第一责任人，组织其他质量主体和机构全面落实住宅品质提升责任。坚持创新管理，加快推进BIM技术应用，推进建造方式创新，推广绿色节能建筑，实施“先验房后收房”，实现高标准建设管理。提升维保服务，坚持“党建引领、融合共治、行业共塑、精致共建、美好共享”的红色物业发展模式，通过不断提升专业化服务水平，继续擦亮“红色物业”品牌。
（六）明确保障措施。从压实质量保修责任、规范质量保证金管理、健全激励保障机制、强化指导监督服务四个方面，对主管部门、开发（建设）、设计、施工、监理等单位提出了具体要求。工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式，严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。
