本报记者 王丽新
11月8日，据中指研究院最新监测数据显示，2022年10月份，房地产企业非银融资总额为557亿元，同比上升16%，环比下降27%；2022年1月份至10月份，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。
“10月份是今年以来房地产企业非银融资首次出现同比正增长。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，受政策的持续鼓励，信用债发行年内明显改善，维护了发行市场的稳定。
对此，多家受访房企相关人士向《证券日报》记者表示，当下融资环境较上半年有所改善，尤其是境内信用债渠道相对较为通畅。
据中指研究院监测，从融资结构来看，10月份，房地产企业发行信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%；信托融资同比下降72.1%；ABS融资同比上升22.2%。在前10个月房地产企业非银融资7535.5亿元总规模中，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18个百分点；ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。
从融资结构不难看出，信用债和ABS融资仍旧是房企目前主要依赖的融资渠道，从实操层面看，信用债的修复主要依靠央企、国企等发行主体，民营房企发债依然较难，但优质民营房企有望发行由中债信用增进投资股份有限公司（下称中债增进公司）提供全额担保的中期票据，但目前来看，整体发行成功的规模不足百亿元。而ABS融资中，商业地产抵押证券成为绝对主力，融资占比达82.2%。在销售市场低迷阶段，房企手中优质的自持物业展示出强韧的现金流贡献能力。
“10月份，信用债发行同比大幅上升，主要为基期数值很低所致。从2021年9月份开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。”中指研究院表示，今年以来，信用债市场进入回调阶段，受政策大力支持，信用债成为各渠道中修复最快的一种融资方式。
“政策鼓励、适度放宽是信用债发行稳定提升的原因。”刘水称，此外，央企、国企在此轮下行周期中体现出的稳健性、安全性也吸引了投资人的注意，因此从总量来看信用债发行稳中有升。民营房企同比发行虽然降幅较大，但有能力的企业在中债增进公司担保支持及央行鼓励下，未来发行有望得以实质性改善。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲向《证券日报》记者表示，由于境外债违约较多，现在很难有房企在境外发行新的债券，基本上都是“以旧换新”或者展期获得成功的。
对此，中指研究院也表示，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。
那么，当下金融机构更看重房企哪些能力？“投资人最注重的还是企业的偿债能力。”刘水表示，一方面要对现有项目实现“保交付”，展现出持续稳定经营的能力；另一方面要提升产品力，通过促销售回款实现稳健可靠的现金类，向金融机构展示出偿债实力。
从当下房企融资用途来看，多用于还债和维持日常经营活动。“今年年内到期债务余额为1230.8亿元，明年1月份为2023年首个偿债高峰，待偿余额为1194亿元。”刘水表示，“资产变现、年末促回款、通过混改等方式增信融资，是当前房企可操作的补充流动性的方式。”
“一般四季度是一个偿债高峰期，但就目前而言，今年的偿债高峰期已经度过，但明年仍是偿债的高峰年度。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，对于有债务压力的房企而言，在目前的情况下，一是抓住融资环境改善契机；二是加大销售及回款力度；三是减少不必要的投资。
