本报记者 王丽新
10月19日，朗诗绿色管理宣布，交换要约已于10月18日届满。截至交换届满期限，本金总额为1.32亿美元的现有票据（约占现有票据未偿还本金额的78.05%）已根据交换要约进行了有效的交换提交。
对于有效进行交换提交并被接受的现有票据，在交换要约的先决条件得到满足或豁免的情况下，朗诗绿色管理预计将根据交换要约发行本金总额约为1.2亿美元的新票据。
实际上，自行业流动性紧缩以来，在债务承压背景下，通过交换要约进行主动债务管理成了许多房企的选择。据中指研究院不完全统计，截至目前，已有21家房企完成交换要约并发行新票据，发行额达813亿元人民币。
“部分房企债务处理工作取得积极进展，为其赢得了以时间换空间的机会，减缓偿债压力。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，在现金流紧张时，房企多采取交换要约的方式，向债券投资人发出要约，将一定比例的现有债券置换成新债券，通过延长期限、更改票面利率或改变支付方式等减轻发行人的负担，房企需要在此期间提升销售回款能力，提高资产处置效率，完成要约条件。
多家房企完成交换要约
延长还债期限
10月19日，朗诗绿色管理公告称，已决定接受本金总额为1.32亿美元的现有票据进行交换。
据悉，朗诗绿色管理已于本次交换开始前回购了一些现有票据，该等已回购的现有票据的本金总额为3060万美元，占现有票据初始本金额15.3%，朗诗绿色管理预计将于本日（公告日）完成注销其持有的该等现有票据。
更早之前，银城国际公布，于2022年9月13日，交换要约的所有先决条件已得到满足，交换要约已经完成。交换要约结算后，本金总额为1.09亿美元的现有票据已被注销，公司已发行本金总额为1.15亿美元的新票据。
同月，合景泰富发布公告称，2022年9月份，两笔合计9亿美元的债券交换要约已获本金总额约93%通过，2023年9月份，一笔7亿美元债交换要约获本金总额约91%通过，同意征求也获得通过。彼时，合景泰富表示，将根据交换要约，发行本金总额7.949亿美元的新票据，票面利率6%，以交换2022年9月到期票据，新票据将于2024年1月14日到期；将发行6.365亿美元新票据，票面利率7.875%，以交换2023年9月到期票据，新票据将于2024年8月30日到期。
“有能力的企业还是会提前兑换外币按期偿还到期债务。部分企业为了彰显自身实力、缓解投资人疑虑，也会提前赎回部分未到期债券。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，对于面临短期偿债压力，但仍有可变现资产支撑的企业，会向债权人发出交换要约的申请。
不过，即使房企选择交换要约，也仅仅是将债务到期偿还时间延长而已。比如，合景泰富将前述美元债偿还期限延长了一年，但仍需付出一定代价。
对于两笔2022年9月份到期的债券，合景泰富给出了诚意，即每1000美元兑换950美元2024年1月份到期的新票据，另以现金偿还50美元本金，同时支付5美元的奖励金；对于2023年9月份到期的债券，每1000美元兑换1000美元2024年8月份到期新票据，支付5美元奖励金。
“通常来看，房企都会提出一些对投资者具有吸引力的条款来增加交换要约达到的可能性，在利率或者现金费用上给予一些补偿。”陈霄表示，但真正解决房企困境的仍旧需要依靠销售端回暖。刘水也表示，债务人一般会提供额外的抵押担保、或提高利率、或支付一定的同意费等条件，以增加要约通过的概率。
部分房企债务重组取得新进展
开发商需多措并举管理债务
事实上，随着政策效果的逐步显现，多家房地产企业债务重组推进工作取得积极进展。
10月初，世茂集团披露称，当前正在对集团的核心业务进行尽职调查工作，同时也有效推进了一笔再融资安排，就103亿港元的贷款融资订立了融资协议，以推进相关项目的持续施工。
10月12日，较早进入债务重组程序的中国奥园在上交所发布公告称，境内方面，中国奥园完成了本金逾230亿元现有融资的展期，并与潜在投资者就资本重组的事宜保持对话；境外方面，将继续与境内外债权人进行建设性的讨论。
另据公开信息不完全数据统计显示，以克而瑞2021年销售榜计，截至目前，TOP50房企中，已有23家房企在进行相关的债务管理工作。
“通常而言，房企债务管理的主要方式有借新还旧、要约回购、提前赎回、要约交换，通过多种渠道融资等，根据资本市场环境以及债券持有者沟通情况，房企会选择不同债务管理方式缓解短期流动性压力，避免债务违约。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从当下不同房企债务管理手段来看，仍在积极采取自救手段，一是加大销售端回款力度；二是积极与债权人沟通，争取延长还款期限；三是试图通过多种渠道提升增量融资规模；四是近期部分房企加大了资产处置力度，比如拍卖部分资产，以期快速获得现金。
不过，据中指研究院监测数据显示，四季度海外债到期余额为862亿元人民币，2023年1月份为偿债高峰，到期余额566亿元人民币。对此，刘水表示，多数房企仍在采用多种手段积极回笼资金，包括债务展期、资产变现、争取纾困基金、引入战投等方式。
对此，陈霄也表示，根据公开数据统计，部分房企接下来会迎来一波偿债小高峰，对销售回款难有起色的房企而言，仍然会面临不小的偿债压力。加大促销力度、加速销售回款、出售资产、引入战投等方式，仍是房企奋力走出短期低谷的有效手段。
