本报记者 王丽新
自2021年22城启动集中供地以来，土地出让规则不断优化，成交平均溢价率保持稳定，市场热度进一步分化。
10月17日，天津市第三批次集中供地收官，17宗地块全部成交，其中16宗地块底价成交，总成交额为98.99亿元，环比上涨21%。据中指研究院监测数据显示，14个重点城市已经完成第三轮集中供地，总成交金额为3985.89亿元，平均溢价率为2.78%。
“从成交金额来看，已完成第三轮土拍城市的总成交金额略高于第二轮土拍，其中有8个城市土地出让金较第二轮土拍有所增加，6个城市下降。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，从平均溢价率表现来看，第三轮土拍低于上一轮。
三批次集中供地完成过半
随着天津、广州等城市完成三批次土拍，截至目前，全国22个重点城市中已有14城完成三批次集中供地，这也意味着，第三轮土拍已完成过半。
据中指研究院监测数据显示，14个城市三个批次集中供地总计成交金额为11665.78亿元，平均溢价率为4.09%。从首轮集中供地至第三轮土拍，平均溢价率逐渐走低。分城市来看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍维持着较高的热度。
并且，天津第三批次集中供地出现暖意。“今年天津三次土拍呈现出了逐步回暖的趋势，首轮供地成交6宗；二轮成交9宗；三轮成交17宗。”中指研究院天津公司研究副总监田文刚向《证券日报》记者表示，原因主要是，第三轮土拍前天津新政落地，叠加连续出台利好政策，抬升市场预期，提振开发商拿地动力。
“市内核心‘新老梅江’两宗地块均由中海地产摘得，其中新梅江地块总价最高28.3亿元，老梅江地块成为本轮唯一出现溢价地块。”田文刚表示，本次土拍天津首次采用“预申请”方式，分两批次累计预公告21宗地块，最终挂牌17宗，100%出让成功，可以看到“预申请”方式一定程度上可避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。
值得一提的是，在楼市销售持续承压，房企拿地情绪整体不高的情况下，与2021年重点城市集中供地出让规则相比，今年的土拍政策得到不断调整和优化。
“在政策端，今年的调整主要集中在以下几个方面，一是降低土拍门槛（如降低参拍企业资质要求、降低保证金比例、延长土地出让金缴清周期等）；二是通过减少配建、自持面积等措施降低实际地价；三是提升部分地块的销售限价/销售指导价等；四是在一定程度上放开了全年供地三次的限制，不少城市预计供应四次，甚至个别城市（例如武汉）计划将全年供地次数提升至六次。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，无论是降低房企的资金压力还是提升项目的利润空间，上述这些政策的调整，均是为了提高房企的参拍意愿，恢复市场信心。
部分房企拿地机会增加
2022年以来，土地市场整体偏冷，各城市之间也出现了冷热不均的现象。从土拍热度来看，2022年以来，重点城市土拍的成交溢价率仍在延续低位运行，均处于5%以下的低位。
“不同资质的房企，其资金能力、开发水平也都有所不同，反应在投资方面则也体现了一定的拿地偏好差异。”克而瑞研究中心表示，在整体市场热度下滑的背景下，规模房企对于上海、深圳、杭州等楼市表现相对较佳或韧性较强的城市仍有较好的预期，对于楼市表现较为低迷的城市，品牌房企拿地意愿不足。但对于中小房企而言，则迎来了在重点城市的布局机会。如济南、长沙、青岛等城市2022年第二批次成交地块中有四成以上的地块由仅具备三级或以下开发资质条件的企业竞得。
而对于四季度土地市场的走势，张凯表示，由于四季度获取的地块很难在年内形成有效的销售回款，房企通常在四季度拿地意愿偏弱。陈霄则称，预计短期内在销售端没有明显回暖的情况下，四季度房企拿地的积极性仍然不会太高，土拍市场大概率仍然会维持低溢价率成交，但土拍政策门槛有可能进一步下调，财务稳健的优质房企将仍是拿地的主力。
