羊城晚报记者 马灿
“我们住在这里提心吊胆，特别怕下雨。”近日，市民张先生（化名）向羊城晚报《Y-记者帮》栏目反映：他居住的番禺区锦绣半岛小区，每到下雨天房子墙体多处发生渗漏或浸水问题。对此该小区物业表示，经排查，小区早期开发的楼盘已到了维修年限，目前发现多户与张先生类似的投诉情况，并表示目前正在启动物业专项维修资金的工作程序。
业主投诉：屋外下雨室内滴水
9月14日，羊城晚报记者来到张先生居住的锦绣半岛3栋2705房间。该层属于顶楼，屋内是复式结构。当天虽然没有下雨，但屋内多处墙体均呈现明显的水浸痕迹。记者留意到，房内有的墙壁白灰起泡并掉落，有的墙面大面积发霉、泛黄，有的墙体外表开裂裸露出水泥和沙石。
“一下雨就闹心，看在眼里，堵在心里。”张先生说，自己曾动手做过修补，但无济于事。他多次和物业交涉，但一直未果。
屋漏偏逢连夜雨。让张先生气愤的是，他租下的该小区一楼一间商铺也因外墙严重漏水导致装修无法按时进行。从他提供的视频来看，屋外下雨室内滴水，商铺多处摆着大桶、小桶或脸盆来接水。
“无论是商铺还是住宅，外墙漏水的维修工作是开发商或物业的责任。” 张先生称，自己向物业已经投诉过多次，但总是不了了之，为此他拒交物业管理费以示抗议，至今双方仍未达成共识。
物业回应：正启动专项维修资金工作程序
房屋为什么会发生渗漏？为何难以解决？面对记者的采访，该小区物业有关负责人表示：“经排查，小区早期开发的楼盘到了维修年限，已发现多户与张先生投诉的情况类似，目前正在启动物业专项维修资金的工作程序，来解决该问题。”
“相关工作正在推进中。”上述物业负责人还称，已有成功的经验值得借鉴——2021年7月，锦绣半岛东区14栋的陈先生、郑先生等业主向物业表示：对所居住楼层的公共区域进行翻新，提升小区居住环境。在了解到业主们的诉求后，物业向陈先生等人宣传物业专项维修资金政策和使用方法，“并建议由本楼栋有影响力的、公益心强的业主组成专项改造领导小组推动使用本栋楼宇维修资金”。
尽管在推进过程中出现种种难题，但物业和业主们共同努力，通过动员、筹备、公示、申报、施工、验收等环节，最终在2022年8月基本完成楼栋首层和负一层公共区域更新改造，包括电梯内部加装空调和更换面板、装修大堂墙身地面和更换天花灯具、负一层停车场地坪漆和天花改造等项目，焕然一新的面貌吸引了其他楼栋业主的参观和赞扬。
专家建议
应该简化申请流程提高办理时效
业内专家表示，电梯故障、屋顶漏水、外墙渗漏、楼体外立面脱落，这些在房屋使用过程中常见的问题都有可能用到物业专项维修资金。实际上，物业专项维修资金的设立是为了给物业公共设施更新和维修提供资金保障，它被形象地比喻为房屋的“养老金”和“保命钱”。
根据《广州市物业专项维修资金管理办法》规定：共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。
民法典实施以后，对物业专项维修资金的使用进行了详细规定。记者在调查中发现，由于使用物业专项维修资金需要征得2/3以上业主同意，并且申请使用的过程较漫长，不少小区的物业维修资金长期处于“沉睡”状态，物业管理公司动用物业维修专项资金对小区进行升级、修缮的积极性不高。
如何让物业专项维修资金的使用既高效顺畅，不让资金在急需使用时陷入僵持，又能使在刀刃上，避免滥用？为此，相关专家建议，应该简化物业专项维修资金申请流程，提高办理时效，比如，在每个环节设置审批时限，并设置监督环节和问责机制，确保每一项维修都能按时实施。值得一提的是，现行的物业专项维修资金还设置了“紧急维修项目”，在发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况时可以启动。紧急情况包括7大类，其中，“屋面、外墙渗漏，并经房屋安全鉴定机构出具证明的”可以紧急抢修。