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东李现“十盘大战”!不少客户来自崂山 楼盘有的挤破头有的无人问

2022-09-02 15:04:46 大众报业·半岛新闻

半岛全媒体记者 江海峰

要说今年青岛主城楼市主要看东李,并不为过。据不完全统计,今年以来,东李新楼盘至少有10个,其中纯新盘占了半壁江山。近日,记者在探访过程中了解到,该片区目前吸引的多数为改善型购房者,房源总价在300万元~500万元的居多。但由于品质和品牌参差不齐,各楼盘销售情形分化十分明显。业内人士认为,随着片区交通、教育等配套的不断完善,东李将是未来重要的主城改善片区。

楼盘:东李现“十盘大战”,总价300万元~500万元居多

沉寂五六年之久的东李楼市,今年再次迎来大爆发,绿城春溪雲庐、绿城锦上月鸣、森林公园、上流和苑、金水云麓、河岸首府、融海云著、万竹云峰、融海启城、华新园珺台呈现出“十盘大战”的场景。

东李位于李沧东部,世园大道以北。青岛的“十四五”规划中,将李沧的东李、北客站和楼山片区定为重点发展区域,而就房地产角度来看,目前优质的土地和品牌房企主要集中在东李。

从时间轴来看,年初东李首现的新盘是绿城的两个项目——春溪雲庐和锦上月鸣,前者推出的127~190平米的洋房,均价为35000元/平米,后者推出的118~150平米的高层,均价约为25000元/平米,目前均在收尾阶段。到了3月,五家房企联手推出的森林公园项目开盘,先推的产品为113~143平米的毛坯产品,近期在售的3个楼座均为精装修产品,建面在113~167平米之间,均价在22000元~25000元/平米。到了5月份,融海云著项目首开,仅有1栋住宅,面积段在69~115平米之间,均价在22000元~24000元/平米。

另外,东李目前还有多个纯新楼盘,尚未开盘。比如华新园珺台,是东李新盘中少有的低密度洋房和小高层产品,面积段在104~136平米之间,得房率达83%,紧邻李村河与双峰山,环境是一大卖点。再比如融海启城项目,预计近期首开,将推出10~12号楼3个高层楼座,面积段在89~155平米之间,目前正在验资阶段。

除此之外,上流和苑、金水云麓、河岸首府等老盘目前仍在顺销中,产品有高层、别墅和大平层产品。据悉,目前片区产品套总价在300万元~500万元的居多。

现状:有的一房难求,有的乏人问津

虽说“十盘大战”,但不难看出,东李的楼盘间仿佛“约好了”一般,岔开了推盘时间。最早开始的绿城两项目,到森林公园,再到目前即将推的融海启城、华新园珺台、万竹云峰等项目,几乎按时间轴一一布排,十分有序。因此,各个楼盘间除了产品和定位不同外,同时期竞争的局面并不多。但即使按照每个楼盘开盘时的情形来看,整个片区仍存在分化严重的情况。有的楼盘一房难求,有的却乏人问津。

绿城理想之城的春溪雲庐和锦上月鸣,选择在今年农历年后首开,去化率分别高达8成和7成,开盘当天总销售额超10亿元。对此,有业内人士分析称,这主要源于理想之城深耕东李17年,给片区带来的变化。5座生态公园、1座五星级酒店、2所优质商业购物场所,加上在建的地铁2号线东延线,以及业内绿城的口碑,均成为这两个项目的热销密码。

其次,我们要说的是目前正热销的森林公园项目。上周末记者现场探访时,工作人员忙到没时间接待,在接待记者的2个小时时间内,置业顾问跑出去接了好几通电话。项目一名置业顾问分析称:“主要是地脚好,与崂山搭界,品质不错,价格也不高,精装均价23000元/平米左右,因此吸引了不少改善客户。”据内部人士透露,8月截至29日,该项目热销了近200套房源,在目前的市场上可谓“一枝独秀”。不过,在项目现场也有购房者告诉记者,森林公园目前二期精装均价低于一期毛坯均价,购房者担心之后价格继续下行,所以持观望态度。

相形之下,有几个楼盘则显得有点“冷清”。一在售老盘的置业顾问告诉记者,该项目目前在售实景装修现房,主要为平层产品,复式总价在520平米~550平米之间。“这个总价并不低,所以改善型人群还是会考虑选浮山后还是选东李。”一尚未开盘的项目置业顾问告诉记者,原本其计划今年8月开盘,结果因为蓄客不足,决定延期。“现在改善客户被浮山后和东李轮番抢,仅仅东李也好几个楼盘在争,没有‘杀手锏’很难出圈。”上述置业顾问说。

客群:配套加码,不少购房者来自崂山

东李的首个高光时刻在2013~2015年间,在售楼盘多数为刚需产品。那时片区刚开发,交通并不发达、教育资源也相对欠缺,整个片区仅有环境资源这一个重要抓手。彼时万科、卓越、绿城等品牌房企便在此拿地,开发的高层产品早期单价仅为每平米七八千元,直到2014~2015年,整个片区迎来洋房时代,一些低密产品吸引了一部分微改善人群前来置业,洋房均价高的时候在13000~14000元/平米左右。2015年~2016年,片区内项目陆续交付,加之交通、教育资源的不断进驻,东李片区崛起。

如今的东李,城市界面新,片区内基本是新房和次新房;自然环境优越,南、北、东三面有山,改造后的李村河“一条碧带”绕城来,2号线东延线的开建弥补了地铁的不足,高知家庭带来的生源质量不断提高,教育成绩也可圈可点。二中院士港分校面向李沧区全区招生,李沧实验初中(北校区)建成招生,都会给东李的教育带来更多改观。这些都是东李目前备受改善型置业者关注的重要原因。

市民王女士告诉记者,自己一直想置换套大点的房子,给家人住。半年多以来,她一直在崂山和东李之间转换、看房,最终选择了东李。“主要原因是,我的两个孩子都已顺利入学,所以买房并不考虑学区问题。另一个原因是,同样500万元的总预算,我在浮山后和崂山也就能买套120平米左右的房子,到了东李,能买套150平米以上的。这种居住体验区别还是很大的。”王女士说。

对此,多名置业顾问表示,确实有不少人群是从浮山后和崂山过来的。“一般来说,考虑孩子上更好一些的学区,客户根据自己的预算,可能首先会选浮山后。但如果仅就环境和购房价格来考虑,同样的钱在东李可以买到更大更好的房子。”东李一名置业顾问说。

业内:刚需向改善的过渡期,后期教育配套会更多

青岛房产网红天团特邀专家张斌认为,东李改善型房源的扎堆出现,也印证了“十四五”规划中青岛发展的重要方向,即以主城区为主。“东李的再次高光,说明了主城区有大片可利用地块的区域越来越少,目前主城区的教育资源主要集中在浮山后和老市南,相信为了平衡,后期东李会有更多教育资源进驻,以吸引越来越多的改善人群入住。”张斌说。

青岛房产网红天团特邀专家、卓易数据高级市场分析师王玟琳分析称,目前虽然东李已步入改善时代,但今年上市的10余个项目中,仍有不少90平米以下的刚需产品在售。这是其区别于崂山前海一线、松岭路、张村河及浮山后的重要特点。“从一定程度上来说,东李目前是刚需走向改善及高端的过渡期,所以无论是刚需还是改善人群,来此置业都是不错的选择。”王玟琳说。

(责任编辑:崔立明)
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