本报记者 王丽新
“我们非常看好行业未来发展，不管从政策面还是需求面都在向好，行业正回归‘服务’本源。”8月29日上午，在绿城服务2022年中期业绩说明会上，绿城服务董事局主席杨掌法向投资者表示，原来物管行业是围绕地产行业的业务，现在是只要有建筑的地方就有新的业务赛道，各个公司也在不断铺设新赛道，让行业更有活力。
8月28日晚间，绿城服务交出2022年中考成绩单。报告期内，绿城服务实现营业收入68.3亿元，同比增长22.0%；归母净利润3.4亿元，净利润率5.4%。
“无论是资本市场的表现还是受疫情以及房地产周期性影响，物管行业一定会经历阵痛期，进入格局演化、市场分化、能力进化加速期，但也是政策鼓励与规范并行期。”杨掌法表示，绿城服务“幸福生活服务商”的长期战略不会调整，下半年将继续推进各项战略的落地，全面达成业绩指标。
上半年营收超68亿元
从细分业务赛道来看，物业服务依然是绿城服务的战略基石及最大的收入和利润来源。
报告期内，绿城服务实现总营收68.3亿元，其中，物业服务收入为43.6亿元，同比增长20.3%，占总营收比重为63.9%；园区服务收入为13.1亿元，同比增长18.7%，占总营收比重为19.2%；咨询服务收入9.6亿元，同比增长17.4%，占总营收比重为14.0%；科技服务收入2.00亿元，同比增长296.8%，占总营收比重为2.9%。
不难看出，绿城服务深耕多元化赛道取得一定效果。物业“四保”（安保、维保、环保、绿保）服务之外，在基数和需求等多重作用下，园区服务、咨询服务、科技服务形成结构性壁垒，“四乐”（康乐、学乐、欢乐、寿乐）、“四新”（本体、科技、市场、运营）、“四强”（非住、咨询、营销、房屋4S）亦展露发展韧性。比如，在“四乐”旗下的教育领域，收入为2.5亿元，同比增长9.0%。此外，上半年稳步推进轻资产项目合作，新增政府及事业单位合作运营项目9个。
不过，在盈利能力方面，绿城服务承受了一定压力，总体表现为毛利有所增厚，但期内净利润率及公司权益股东应占溢利规模同比下降。
报告期内，绿城服务毛利13.1亿元，同比增长16.9%，毛利率19.2%；权益股东应占溢利为3.41亿元，同比下降37.6%，净利率同比下降4.5个百分点至5.4%。
对此，小摩发布研究报告称，予绿城服务“增持”评级，预计2021年-2024年间盈利复合年增长为12%，目标价由9港元下调至7.7港元。集团今年上半年核心盈利同比下跌23%，毛利虽升17%，但仍逊于预期，主要因为期内一般营销费用同比增38%，以及减值拨备增加等拖累。
“从绿城服务的运营特征来看，高品质的服务是其一直被市场看好的核心竞争力。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，公司过往能保持较高的盈利能力，与其在管项目的品质相关。近年来，公司在追求在管规模化的过程中，出现了收入与服务品质及人力成本不相匹配的现象，影响了利润空间。未来，随着行业及公司回归提升服务品质本源后，估计公司将在服务创新方面发力，继续挖掘业主需求点，提升盈利能力。
明确投资边界
当下，受房地产行业周期变化影响，物管企业承接新项目将会减少。物管企业想要增厚营收及利润规模，加快外拓是规模增长诉求的主要渠道，未来会有更多的物管企业发力外拓业务。
2022年上半年，绿城服务坚持深耕优质赛道项目拓展。报告期内，新签合同688个，拓展面积6680.2万平方米，同比增长46.7%；年度饱和营收21.6亿元，同比增长35.0%。至此，储备面积达3.7亿平方米，其中，非住合同面积达1.7亿平方米，新拓非住项目年饱和合同营收8.9亿元，同比增长71.6%，占比41.3%，同比提升8.8个百分点。
从公司外拓业务业态来看，绿城服务正全方位深耕多元赛道、孵化新型业务，定向爆破企业总部、金融、赛事、交通枢纽、全域化及未来社区、学校、医院等专业赛道，新签项目105个，年饱和营收3.5亿元，重拳锤炼城市服务。
截至2022年6月30日，绿城服务总合同面积7.2亿平方米，同比增长24.4%。其中，在管项目2443个，覆盖全国30个省、直辖市及自治区，205个城市，面积达3.5亿平方米，较去年同期增长28.1%。
在对外投资方面，绿城服务集团行政总裁金科丽表示，投资聚焦主业，聚焦战投、聚焦预算，明确投资边界，非主业投资占比降到0，优化资源配置。在市场方面聚焦区域、聚焦伙伴，聚焦项目，坚持做深长三角优势区域发展，通过新区打造现代社区全域服务，实现核心区域市场拓展面积同比增长70%。
此外，金科丽强调，绿城服务运用自身的品质与市场双核心能力，在没有动用现金流情况，达成了跟信达地产等国企、央企的合作，对自身规模有质量扩展，起到非常大的助推作用。
“受到房地产行业影响，物管公司业务中占据较大比例的传统住宅物业务板块将会进行一定的调整，企业或需要适当减少该板块的投入，加大对其他更多的细分增值服务业务的拓展，如养老、家装、环卫等。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，鉴于此，绿城服务正通过开展商管、城市管理业务来寻找新的增长点，拓展新的业务平台，建立多元化业务模式。
“对当下的物管行业而言，资源向头部物企集中特征凸显，行业新格局正在逐步形成。”陈霄进一步如是称。对此，肖云祥也表示，物管行业的收并购潮还将继续，“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的情况都有可能发生，未来行业集中度将继续走高。
