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滨江英勇拿地

2022-07-04 14:23:53 经济观察报

经济观察报 记者 丁文婷 在房企华东区域的投资圈里,滨江集团有着“杭州地头蛇”的外号。生于杭州长于杭州30年的滨江集团,2021年在杭州市占率达到14.6%,实现全口径销售额1068亿元,这是滨江集团自2018年来第4年位居销售榜首。

中指研究院数据显示,今年1-5月杭州房地产企业销售业绩排行中,滨江再次以355亿元销售额拔得头筹,是排名第二的万科的3倍,第三绿城的5倍。

在当前开发商普遍资金紧张、行业持续下行的状况下,滨江仍在杭州加速扩储。2022年杭州首次集中土拍上,滨江以184亿元拿下11宗地块,成为当次土拍最大赢家。短短几日后,滨江又斥资57亿元接盘阳光城在浙江永康的6宗地块,1个月内,将17宗土地收入囊中。

在6月30日杭州第二轮集中土拍中,滨江再次拿下12宗土地,成为最大赢家,今年上半年,滨江在杭州拿地金额超过400亿元。

克而瑞数据显示,2022年上半年,拿地金额前五名为滨江、中海、万科、华润置地和建发,其中滨江以467.3亿元新增土地价值位列榜首。

在当前市场仍存在极大不确定、房地产行业风险尚未出清、房企融资没有明显改善的情况下,民企普遍拿地意愿不强,滨江为何在行业下行压力较大时期仍逆势拿地?

深耕杭州

4月25日,杭州首场土拍,仅半天时间,滨江集团就斩获了10宗地块,合计拿地金额达171.6亿元。其中包括与金地、萧山城建联合斩获临浦南未来社区地块、萧山区闻堰南地块。

下午一次性报价摇号阶段,滨江又以12.7亿元摇中奥体博览中心单元BJ1704-13地块。一天时间内豪掷184.35亿元在杭州拿下11宗地块,涉及杭州6个城区。而滨江在报名阶段就申报了超过20宗地块。

凭借在杭州的积极拿地,滨江跻身1-5月全国房企权益拿地金额榜单第5,仅次于华润、建发、绿城和中海。

自2018年开始,滨江集团就开始加快扩张步伐,拿地销售比维持在40%以上,新增土地储备面积也不断增多。

CRIC数据显示,50家代表企业拿地销售比均值23%,而滨江权益拿地销售比高达47%,属于拿地积极企业。2022年1-4月,滨江拿地销售比更是达到了66%。

作为发家地,杭州一直是滨江集团的“粮仓”。2021年,滨江新增的38个项目中,有35个在浙江,其中杭州占了18个。当年,滨江通过公开招拍挂、收并购、合作等模式总拿地金额达741亿元,其中在杭州的投资达到299亿元,为杭州拿地金额榜第一。

截至2021年底,在滨江集团的土地储备中,杭州占6成,宁波等二三线城市占25%,外省仅占15%。

“杭州一哥”滨江并不是没有想过走出杭州。2016年,滨江开始谋求向全国扩张,同时向深圳和上海进军,然而两次外拓均因合作伙伴出现流动性危机等问题无疾而终。

多年深耕杭州也让滨江形成一套独特打法。中指研究院浙江分院常务副总经理高院生介绍,高度聚焦区域能把规模效应与管理效能发挥到极致。比如对于全国化房企来说,即使一个区域可能就一两个项目,也要养一个营销团队。而滨江在杭州的营销团队很灵活,这个项目卖完之后,立马就会有新项目补充进来,这是其他房企无法比拟的。

高院生表示,滨江从拿地到审批报建等各个环节速度都很快,不到10万平方米的项目,从拿地到清盘时间在6-8个月左右。

“高周转优势可以迅速将规模做起来。”一名闽系房企华东区域投资负责人告诉经济观察报,2021年杭州第一批集中供地时,其所在企业研判后发现许多地块可能亏损,所以没有参与拿地,但滨江一举拿下5块。

“算账的方式不同”,他表示,其所在公司有6%-8%的投资利润率要求,但对滨江来说,虽然利润不可观,但仍能贡献业绩规模,加上管理成本优势。“同样一块地也许它做有利润,我们做就亏了”。

合作开发

与许多通过外部融资加杠杆实现规模扩张的房企不同,滨江选择通过合作做大规模,这也是部分房企冲规模的主要手段之一。“滨江集团在今年杭州首批集中供地中拿下的11宗地块中,大多数都是合作的,即使有些没有合作拿地,后期也会引入一些企业合作。”高院生介绍。

杭州第一批土拍结束后,滨江开始密集成立项目公司,为开发这些地块做准备,滨江在这些项目公司的持股比例普遍在10%-40%之间。“滨江打法就是通过合作达到规模化发展,否则,仅靠自有资金,扩张规模肯定会遇到瓶颈”,高院生认为,合作也是一种加杠杆方式。

相对而言,滨江对自有资金的把控颇为克制。经济观察报注意到,2021年12月末,滨江有息负债为472亿元,其中70%左右为银行贷款,30%为公司债、中票、短期融资券等交易所和银行间市场融资,无美元债、信托、商票等融资,融资成本4.9%,这一水平与保利、建发等国企央企相当。

克而瑞数据显示,2016年滨江销售额为366.8亿元,2018年增长至850亿元,2019年跨入千亿阵营,但当年权益销售额不足430亿元,权益占比不到40%,2020年权益占比回升至51%。2021年滨江全口径销售额1691亿元,权益销售比刚刚过半。

根据财报,2018年和2019年,滨江少数股东权益占比在26%左右,2020和2021年扩大至35%和45%。2022年计划竣工交付的35个项目,只有8个项目权益占比为100%。

2018年和2019年,滨江少数股东损益均超过归母净利润,其中2018年滨江实现归属于上市公司股东的净利润为12.17亿元,而少数股东损益却高达19.35亿元。2020年这一情况有所好转。

今年5月召开的业绩会上,滨江董事长戚金兴表示,未来滨江拿地权益比目标在60%左右,“都说滨江权益占比不高,实际合作过程中,95%项目都由滨江开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为利润做出巨大贡献,未来权益比例会逐步提高”。

在当前房地产流动性风险频发的背景下,合作开发项目也存在一定的风险。2021年5月,杭州首批集中供地中,滨江与融信联手斩获4宗地,但后续融信陆续退出其中3宗地。“滨江收回股权动作是被动的”,上述华东区域投资负责人透露,联合拿地后,由于合作方支付不出土地款,所以只能被动接手。2021年底,滨江又收回了与融创2个合作项目的股权。今年4月,再次接手与新希望和新城控股合作项目的股权。

相互绑定

高度聚焦区域意味着与当地市场深度绑定,受杭州土地成本上涨及竞争激烈影响,滨江利润也受到较大影响。2021年毛利率降至20.72%,同比下滑3.65个百分点;今年一季度进一步降至16.25%。“在2021年二批次集中供地之前,杭州很多地块都是微利的,甚至是不赚钱的。去年第一批土拍,杭州地块的利润其实是负的,第二批的平均利润提升至4个点左右,直到去年第三批和今年第一批次土拍地块的利润才有所放宽。”高院生介绍。

在2021年线上业绩说明会上,戚金兴表示,杭州第一轮集中供地拿到的11幅土地,平均收益率在8%左右。

市场选择也决定企业未来的发展成败,在当前形势下,选择回归高能级核心城市是大势所趋。一位上海本土房企华东区投资负责人表示,当前市场分化明显,无论大小企业的投资取向都是趋同的,杭州属于比较安全的“避风港”。她将今年第一次杭州土拍形容为“捡彩票”,只要是有钱有资格的企业都想参加。

根据中指研究院数据,50家代表房企2022年1-5月拿地面积TOP10城市中,杭州位居第一。

在今年6月20日投资者关系活动中,滨江表示将继续保持三省一市,即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上,杭州50%,浙江省其他市县占40%,省外占10%。

“从2021年下半年至今,全国市场都在深度调整,比较而言,不论是新房流速,还是土拍表现,杭州还算韧性比较足的城市。”高院生表示。

虽然2022年上半年杭州市场下行,但不同产品结构表现有一定差异。“杭州目前市场需求还是以改善为主,刚需相对冷一些”,高院生认为,滨江中高端产品迎合了目前市场的主流需求。

国金证券研报显示,2022年1-5月,杭州总价300万元以上的商品住房成交套数占比超过6成,较2021年提升14%。

随着5月中旬杭州对限购、限售等松绑,楼市开始出现回升。根据国金证券研报,5月后三周,杭州新房和二手房成交量均逐周上涨,同比虽然依然为负,但新房同比降幅从-69%收窄至-35%。

截至5月,杭州在售库存230万平方米,去化周期仅2.6个月。“杭州新盘流速比较快,由于新房限价,与二手房之间存在价格倒挂,加强了购房者对未来价格上涨的预期。”高院生表示。

(责任编辑:崔立明)
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