文/图 半岛全媒体记者 张雷
法拍房，曾经让普通百姓感到遥不可及的买房形式，如今随着2020年4月的“法拍贷”的落地，让更多的人有了购买法拍房的资金支持，关注法拍房的人越来越多了。而更加可喜的是，很多专业服务法拍房的机构因此上市，让普通人和法拍房之间有了等号，大大降低了普通人购买法拍房的难度，同时也减少了可能遇到的困难和风险。最吸引人的还是法拍房的房价，起拍价往往会按实际市场价的一定折扣起拍，成交价即使加价也会比市场价少很多。
法拍房如何被普通人渐渐接受，如何买到法拍房，都有哪些流程，应该注意什么？半岛记者通过相关从业人士近距离了解如何拍到一套法拍房。
市民从望而却步到主动咨询
从事了近二十多年房产中介工作的爱家置业大学路店的侯旭东经理，可谓是在此行业的资深人士了，近两年让他感到一大变化就是“两多”，“前来店里主动咨询和关注法拍房的客户越来越多了，通过法拍机构提供的房源也越来越多了”，侯旭东对记者说道。
在网上拍卖平台可以搜索各地房源
侯旭东说：“几年前也有法拍房的房源，但那时不多，也没有人专门来咨询和关注，即使我们认为一些房源跟来咨询的客户的诉求比较符合，跟他们推荐时，他们也会感觉这些房子买了是不是会有问题”。
对于过去和现在的变化，侯旭东认为，随着社会发展和购房者的购房知识面不断拓展，大家对法拍房这种产品的认识也在发生变化。过去一般认为法拍房遥不可及，或者感觉带了个“法”字有些顾虑，从而望而却步。现在由于购房者们的购房信息获取途径增多，加上淘宝网的阿里法拍和京东法拍等平台的建立，加上“法拍贷”的助力，让购房者对法拍房有了更加理性和清晰的认识，变得主动关注了。
法拍房是啥，该注意啥
对于法拍房的概念和种类，记者咨询了相关法律界人士。
青岛市市南区人民法院执行局员额法官孙兴文接受记者采访时表示：近两年受宏观环境影响法拍房的数量较以往有所增多，像去年一年市南区人民法院进入公开拍卖的房子就有数百套。
“进入司法执行程序拍卖的房产一般主要来自三种，一种是房贷供不上的商品房，购房人通过银行贷款购房后，如果未偿还住房贷款，银行就会向法院起诉借款人，通过诉讼程序将借款人抵押给银行的房屋通过法院公开拍卖，用拍卖款偿还住房贷款。第二种以房产为抵押获取经营贷款，跟第一种情况类似还不上贷款的，所抵押房产同样进入法院公开拍卖程序拍卖。第三种情况是在民间借贷纠纷中，合同约定中以房产为抵押物，借款一方无法还款，贷款一方根据借款协议要求法院在执行阶段要求拍卖抵押房产的。以上三种情况比较常见。另外还有其他一些像刑事、交通等案件也有以房产拍卖金作为赔偿款项的，这些情况相对占比例较小”。孙兴文法官说道。
山东诚功律师事务所高级合伙人王琎律师说：“所谓法拍房，主要是一些房屋产权人涉及债权债务纠纷，并依法进入司法执行拍卖程序的房产。”
“法拍房的优势，主要是房屋价格比市场价要低。但同时法拍房也存在许多风险，诸如在交易成本方面，原产权人拖欠的水电费、物业费，以及其他原产权人应承担的税、费；在房屋占有使用方面，很多法拍房在拍卖时，仍由原产权人或他人占据，即使竞拍人拍得房产并办理了产权变更登记，也需自行将占据房屋的人清退，在户籍迁出方面，如法拍房上有户籍，原户籍所有人不主动迁出；再就是法拍贷款方面，如因贷款问题而无法足额及时支付拍卖总金额，竞拍人很有可能面临承担巨额违约金的责任。总之，购买法拍房前，首先要仔细阅读拍卖公告，清楚相关权利义务；其次，最好能实地看房，清楚房屋的坐落、结构及缺陷问题；最后，落实购房贷款额度及条件等问题。”王琎律师说道。
专业机构渐多成交价格实惠
法拍房由于因法而拍卖，那么在拍卖后也不可避免地存在一些后续问题，比如原住房人占房不搬、原房屋的物业费水电费欠款、户口未迁出以及房屋是否涉及另外的法律的纠纷等，正是这些问题让不少普通人望而却步，不过随着2020年4月“法拍贷”业务的推出，可以看到在街上的门头房中出现了“某某法拍”的服务机构，这些机构就是专门为法拍房做一系列服务工作的。
优易拍就是众多专业且规模较大为法拍房等业务服务的企业之一，优易拍市场总监王鹏接受采访时说道：“目前专业服务法拍的机构在青岛如雨后春笋般发展，仅仅两年多的时间里，就成立了大约一二百家，其中规模较大的有二三十家”。
王鹏在指导员工做协助客户参拍的准备工作
现在不少购房者都选择法拍房作为一种购买渠道，不少人从中受益，主要是在价格方面。王鹏跟记者讲了两个自己企业经手的购买法拍房案例。
两个案例都是发生在2020年。其一，一位客户看好了在市南区银川西路某小区的位置和地段，想在此买一套房子，购房前一个偶然的机会通过朋友介绍认识了优易拍的员工，通过该员工介绍，这位客户深入了解了法拍房这种形式，而当时该小区正好有一套法拍房，在优易拍的全套流程协助下，客户顺利拍到了房子，当时的成交价是480多万元，这位客户事后又了解了该小区同户型和同面积的房子，价格竟然比该客户的成交价高了一百多万元。
王鹏在从事法拍服务工作之前，也是一位从事房产中介多年的资深人士，这事让他都很激动，这是目前他们服务的成交价与市场价差价最大的一个案例。
另一个案例是王鹏的一位朋友想给自己住在六楼老楼的老人想换套低楼层的老城区房子，于是向王鹏咨询有无合适的房源，经过查询当时也有一套一楼带院的房源，同样经过优易拍的全套流程协助下，目前朋友的父母已经顺利入驻新家了。让朋友高兴的是成交价是105万，当时此房的市场价差不多要130万元开外。用朋友的话说，通过专业机构买了法拍房正好能省出一辆三十万的车！
如何参与购买法拍房
目前全国有七大法拍平台，淘宝的阿里法拍和京东法拍占据了其中较大份额，打开页面可以看到全国各地的法拍物，包括房产。
法拍房作为一种渐增的房产产品，目前对大多数普通人还是感到陌生的，诱人的成交价会让越来越多的购房人选择。如何参与竞拍和购买，优易拍市场总监王鹏给记者介绍了自己的“干货”：
1、如同打官司要选择律师一样，在网上法拍房平台选择了自己心仪的房子后，选择一家专业正规的法拍服务机构，与之签订委托代理协议，并交纳履约保证金（房子顺利拍下后，此款项转为支付服务机构服务费，多退少补）
2、法拍服务机构受理后，第一步进行前期进调，替委托人调查欲参拍房屋的诸如债务债权，抵押查封，是否非法占用以及物业水电费是否拖欠等问题。
3、前期进调后，协助委托人进行辅拍工作，包括参拍报名，交纳参拍报证金（一般按起拍价的5%-10%交纳），法拍服务机构会替委托人参与竞价出价，争取以最合适的价格拍下房子。
4、参与竞拍成功后，由法拍服务机构协助委托人在法院办理签署相关文书。并在此后对拍下的房子从事清户、协助委托人交纳税费办理证件、撤封撤押等工作，直至委托人顺利入驻。
5、根据现行政策，法拍房也可以通过法拍贷办理贷款，成交价全额须在十天以内支付法院，法拍服务机构根据委托人要求也可协助办理法拍贷。
最后王鹏提醒，参与法拍房竞拍如果悔拍保证金是不退的，在参拍前一定考虑清楚是否参与。另外，法拍房与一般二手房最大的一点不同就是，法拍房是不能提前去实地看房，如果想实地看房，最多只能通过楼上楼下的相邻或相近户型，这一点参拍人也要考虑好。
