风口财经记者 张亭旺
近日，有预测称，今年全国商品房销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
青岛目前的商品房价格什么情况？今天出台的公积金贷款政策做了哪些调整？明天青岛第二轮土拍又有哪些期待？
接下来，我们好好聊一聊。
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新房价格上涨
带动整体市场
6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室等三家单位共同发布房地产蓝皮书，其中，有一点值得特别关注的是，蓝皮书预计，今年商品房销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
根据报告，2022年新房的销售金额预计会到15.3-16.7万亿，销售面积同比下降5%的同时，价格上涨3%；二手房预计达到6.3-6.7万亿，销售面积下跌8%，价格增长1%。
总体来说，购房者最关注的价格这个点，预期是上涨的。而且是在销售面积减少的情况下，房价预期上涨。
那这个预测适合青岛房地产市场吗？我们来分析一下。
根据国家统计局的数据，今年以来，青岛新房价格1-2月持平，3-4月持续上涨。而二手房价格则还在回落之中，1-2月回落，3月结束连降之后，4月再次出现回落。
这里我们注意到，青岛的新房和二手房价格出现反差：新房价格上涨、二手房价格下跌。
实际上，这与今年来青岛市出台的政策密切相关。
最近几个月，青岛出台了诸多楼市刺激政策，但明显倾斜于新房。
6月初，西海岸新区、城阳区（含高新区）出台“放宽商办用房户口准入条件”，明确提出新建商业可以获得户口准入，二手商业则不可以。
前几天传出的西海岸新区契税打六折，也是只允许新房打六折，二手房则不享受。
这种情况下，青岛新房和二手房成交量出现变化。
根据青岛新闻网房产数据（剔除商业，仅考虑住宅），2022年以来，虽然青岛二手房和新房住宅成交量都在下降，但二手房市场明显比新房市场冷。今年前5个月，新房住宅成交已经占到总体市场的81%。
最新数据显示，5月份，青岛普通二手住宅共成交了2126套，比4月（2067套）上涨2.9％。而新建住宅成交8851套，比4月（6448套）上涨37.3％。
目前来看，新房市场的火热推动了新房价格提升，而新房市场巨大的成交量也带动了整个商品房市场价格的企稳。
这个，从二手房挂牌价格上也能看出一二，贝壳网最新数据显示，5月份二手商品房挂牌价格较4月份明显下降，从全年来看，目前已经是价格的低点。
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土拍市场上
地还卖得动
另一方面，房价涨跌和地价是挂钩的。
2022年3月18日，青岛完成2022年首轮土拍，合计推地16宗，较去年每轮60宗以上的数量明显减少。
虽然推地少了，但实际情况是，地还卖得动。这16宗无地块流拍，只有1宗地中止出让，广义流拍率6.3%，基本持平去年第三轮的6.7%。
另外，总体上看，地价仍在涨。首轮土拍成交金额29.47亿，平均溢价率为1%，较去年二三轮略有提升。
地价往上，最终也会带动房价的增长，只要这个前提还成立，那全年房价有所增长，的确是可能的。
2022年5月27日，青岛市第二批次集中供地发布公告，竞拍日期为2022年6月16日（明天）。
27宗土地，总占地99万㎡，总建面215万㎡，起拍总价127亿。
本次出让活动在区域规模、供地数量、供地面积等方面相比2021年有明显的下降，其中市本级八个区域中仅三个区域有地块出让，分别为市北区、李沧区和黄岛区，供地总数为27宗，土地总面积99万㎡，总规划建面215万㎡，出让部分总规划建面211.3万㎡。
此次供应的绝对主力依旧是西海岸22宗，其次是市北区（4宗），李沧（1宗），而城阳，市南，崂山，即墨无地块出让。
2022年新供地政策将年度集中供地次数由三次调整为四次，算上第一季度已完成的首次出让活动，目前已集中供应土地总数量仅为43宗，低于去年任一批次集中供地的数量。
至于第二轮土拍实际成交如何，明天让我们拭目以待。
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公积金贷款上调额度
减轻购房者还款压力
因为LPR的变化，目前4.25%的房贷利率已经达到了十年来的低点，之前我们也计算过，利息上起码能省下几万块。
但是，从成交数据分析（剔除商业，仅考虑住宅），疫情时期压抑的信心和需求还没有提升上来，目前青岛房地产市场仍处于深度调整中。
5月份，新房住宅成交量相对于4月份虽然上涨了不少，但同比去年5月份还是差了很多。另一个不好的数据是，今年前5月新房住宅成交量37086套，去年前5月为56549套，同比下降了34.4%。
二手住宅市场更是可以用“惨淡”形容。今年前5月，青岛二手住宅成交8713套，去年前5月成交31245套，同比下降72.1%！
数据来源：青岛网上房地产 制图：风口财经
为了提升市场信心，今年以来，青岛相继从限售、限购、公积金等多方面释放宽松政策，以稳定房地产市场健康发展。
6月15日，青岛再次调整公积金贷款政策。
依据最新政策，在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为80万元，较之前提高20万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款最高额度调整为50万元，较之前提高14万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。
由于青岛实行贷款额度按照借款申请人及配偶申请贷款时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，所以，按照当下政策，要达到最高80万的贷款额，夫妻双方公积金账户余额要有约5.33万元，个人贷款额度要达到50万，账户余额要有约3.33万元。
按照一个月500元公积金来算，单人只要缴纳5年左右，夫妻双方只要缴纳4年左右，就能实现最高额度贷款的要求。
而且，目前青岛市公积金贷款利率是，5年以上首套房利率3.25%，5年以上二套房3.575%，比商业贷款利率低了不少。
再加上前期延长贷款年限、调整首付比例、放宽申请条件等公积金优化政策，此次公积金贷款额度的提高，将持续利好刚需和改善购房需求，切实减轻购房者还款压力。
（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）
