记者 王杰
五月的济南房地产市场，吹来阵阵“暖风”。
5月22日、23日济南连发六条楼市适度调整政策，支持刚需改善购房，一时间“购房政策”成为济南市民热议的话题。楼市调控政策中，限购、限售、降低首付比例是关注重点，提高公积金贷款额度，二套房商贷首付比例降低，对二套房的认定由此前的认房又认贷变为认房不认贷，众多利好叠加，释放了满满诚意。
此次楼市新政有何背景？政策本身释放了哪些利好？新举措对于济南房地产市场有何影响？作为楼市主要参与者，房企又该如何利用好“政策红包”？
新政出台必然又及时，打出“组合拳”效应
“千呼万唤始出来”。5月22日、23日，济南连发6条楼市适度调整政策，无论是购房者还是各大房企，都可谓是期盼已久。
3月1日，郑州发布“楼市新政19条”，打响国内城市稳楼市“第一枪”。当月超50城加入需求端政策优化之列。4月局面进一步扩展，60余个城市发布房地产稳楼市政策
到了5月，大连、杭州、沈阳、合肥、南京、苏州等城市相继出台楼市新政。在此背景下，“自家城市啥时候出政策？对自己买房有多大影响？”成为济南市民的关注热点。
5月22日、23日济南分两次推出6条新举措。先是长清区、章丘区解除限购，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，首套房个人公积金最高可贷35万。再是支持养老及多子女家庭可增购1套，优化非本市户籍家庭购房条件，二套房商贷首付比例降至40%， 非本市户籍家庭贷款首付比例降至30%。
“政策的出台对于济南房地产市场产生利好，特别是二套房商贷首付比例降低，可以大大减轻购房者的首付压力。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为，济南楼市新举措的出台也是对央行下调LPR利率的积极回应。今年5月20日，中国人民银行（以下简称：央行）公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR仍为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上个月下降15个基点。在此基础上，济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。
“两者相结合，打出的‘组合拳’，能更好地恢复市场需求。”在许传明看来，济南政策的出台既必然又及时。
“济南楼市新政是围绕着支持合理的刚需和改善需求去出台的。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，全国各地出台政策都始终围绕合理的购房需求，只要满足了这个合理的需求，就能够有一个非常好的结果。“刚性需求和改善需求在支撑着济南房地产市场健康发展。”
精准适度的政策调整，利于激发居住消费需求
“要恢复市场信心、改善市场预期，最关键的是要精准施策，把真正的（包括潜在的）居住消费需求激发出来。”有了国内其他城市的楼市新政作参考，李刚认为，“精准”“适度”是济南楼市6条新举措调的两大特点，“政策有很大的指向性，大都是刚需改善型市民”。
“定位精准且调整适度，有利于市场的健康有序发展。此轮政策调整受众集中在刚需改善用户与新市民群体，旨在激发大众的合理住房需求。” 许传明表示，济南楼市六条新举措聚焦购房资格、购房贷款条件、住房合理需求三方面，“反映出政府决策者对于市场预判的严谨全面”。
“这应该算是济南楼市第二轮调控的延续。”采访中，不少业内人士认为，济南楼市新举措更像对原来政策的一种微调。
2016年10月，为打击恶意炒房、同时对开发商捂盘惜售等情况进行约束，济南“房八条”正式出台，包括严厉开盘中炒号倒号、全面叫停认筹、拍卖溢价率超过100%的土地出让款15日内缴清措施。自此，济南楼市开启第二轮调控。
截至目前，此轮楼市调控已持续近6年。这期间，济南楼市历经多轮限购政策的升级，限制购房套数，调节商贷比例，外加缩短商贷期限等；同时，各大房企也历经狂热到冷静，2017年8月，济南出台最高限价，开发企业拍地趋于理智，土地市场也进入降温通道。由此，“房住不炒”成为济南楼市的大基调。
“济南整体的购房需求和供应近些年都保持在一个相对平稳的状态，此次政策调整更多是满足了合理的购房需求，同时也给市场带来了相对好的预期，比较温和。从市场的反响来看，目前更多是前期观望又有需求的购房者加快了买房节奏，比较合理。”李刚表示。
坚守“房住不炒”底线，助力新市民在济南安家
6条新举措的“有的放矢”，是济南楼市发展的现实需求，更是济南牢守“房住不炒”的底线与坚持。
4月底的中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这是对今年来各种调控政策的认可，也给予地方政府更大的调整权限。
但值得注意的是，这一表述的前一句话是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。“房住不炒”仍是各地因城施策调整政策的前提和底线。
坚持“房住不炒”定位，就是要让房子回归居住属性，满足居民合理的居住消费需求，包括刚性和改善性居住需求，同时，要坚决抑制投资炒房需求，这也是“房住不炒”的底线。
一座城市坚守住了底线，才能为城市发展搏得良机。
“千万人口”和“万亿GDP”，一直是中国城市竞争中两大话题。如今济南GDP已过万亿，如何踢好人口过千万这“临门一脚”至关重要。
2020年济南全面放开落户限制，开启了最大力度的户籍新政；2021年，济南市更是颁布了一系列安居措施，如发放泉城安居卡、打造泉城安居平台、取消住房公积金异地贷款取消户籍限制.....
公布的楼市6条新举措同样也是济南“招才引智”的“大招”。
“不再将长清区、章丘区列入限购范围”“支持养老及多子女家庭合理住房需求”“优化非本市户籍家庭购房条件”条条政策指向明确，就是为了让新市民更好地在济南安家落户、筑梦泉城。
“人才等生产要素要有序自由流动，济南顺应了这一发展大势。”济南社科院研究员刘学军说，楼市六条新举措是济南“落实强省会战略”目标的重要一环，有利于增加城市吸引力，吸引年轻人口流入，“新市民在泉城筑梦更容易了”。
是机遇也是挑战
房企的担当与作为
房企又该如何做呢？
“春江水暖鸭先知”，市场是最好的试金石。
“眼下，济南楼市迎来新一轮的发展周期，房企也迎来了新一轮的机遇。”谈及济南楼市新政，济南万科总经理肖劲打心眼里为楼市新举措“点赞”，“新举措更多的是释放了大众的住房合理需求，同时也给市场带来了相对好的预期”。
相对于近期的市场表现，新举措所释放出的积极信号，更让肖劲对济南未来房地产市场发展充满信心。“6条新举措，精准而又适度，能激发出市场的真正需求”。
“十年的深耕与融入，我们已经成为了济南这座城市的一部分。从东强到南美、北起、中优，万科紧紧切合城市发展方向，先后落地了万科北宸之光、万科繁荣里、雪山万科城、市中万科城等项目，以好产品、好服务助力城市发展，与济南共生长。接下来我们也会始终践行着我们的社会责任感，继续为助力美好泉城贡献自己的一份力量。”肖劲表示。
2022年，是万科进入济南的第十年。站在新的起点，全新篇章正在展开。深耕济南十载的万科，将始终坚持“好产品、好服务、好项目”的初心，精研城市脉络。据悉济南万科至今已先后落子41个精品项目，服务7万多业主，业务涵盖刚需、改善型住宅以及商业、长租公寓、物流、养老、教育等，已成为行业领先的城乡建设与生活服务商。
在济南持续发展“强省会”的新征程下，以及近期陆续出台的房产支持政策下，济南万科也将充分发挥头部房企的带头作用，用自身的影响力，始终秉承着为泉城人民带来美好生活愿景的初心，去为济南城市能级的跃升添砖添瓦。
