本报记者 许洁
尽管当前房地产销售情况仍然面临下行压力，但宽松的宏观和行业政策环境已经确定。5月20日，最新公布的贷款市场报价利率（LPR）结果显示，5年期以上LPR下调15BP至4.45%。非对称性降息体现了货币政策进一步加大对地产等重点领域的支持力度。
另一方面，今年以来多地出台了楼市调控政策，包括放款限购、限售、限贷。就在4月29日，中共中央政治局召开会议提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
基于此，5月20日，碧桂园2022年第一期公司债券"22碧地01"的簿记建档工作完成，最终票面利率4.5%。而这是房地产民营企业首次发行带有信用保护工具的境内信用债。业内人士认为，该笔债券的发行具有标志性意义，释放出更加明确、积极的稳地产信号，标志着民营房企融资环境正在逐步回暖，拐点将至。
政策暖风频吹
释放积极信号
自去年下半年以来，行业进入深度调整期，同时由于部分房企流动性承压，债券展期及违约事件频发，市场持谨慎态度，民营房企发债规模也出现明显萎缩。
中指研究院数据显示，4月房企非银融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%。1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%。
在此背景下，支持民营企业融资的政策接连出台。4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》明确提出，支持房企转型，支持民营房企融资。
随后，在证监会的指导下，沪深交易所召开了“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。证监会债券部人士在会上指出，证监会积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，发挥市场化增信作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持，尽快推出组合型信用保护合约业务，并便利回购融资机制，适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛。
相关券商投行人士也进一步印证了市场反馈，“近期投资者对于房企项目关注程度也在明显提高，我们正积极推动民营房企债券融资项目。”
华泰证券分析政策特点认为，本轮政策动作迅速、主体明确、措施具体、政策信号清晰，直接改善投资人信心。
信用保护工具加持
碧桂园5亿元公司债落地
房地产政策边际持续发力，民企龙头起到了示范作用。
5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为“示范房企”，将在本周内陆续发行人民币债券，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产增强公开市场的融资功能。
这一消息很快落地。5月20日，碧桂园公告称，公司已于2021年2月10日获中国证券监督管理委员会“证监许可[2021]542号”文，注册公开发行总面值不超过人民币139亿元（含）的公司债券。是次债券总规模不超过人民币5亿元（含），债券为3年期，起息日为2022年5月24日，募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。
设立信用保护工具，是此次发行的一大亮点。据了解，信用保护工具是一种用于转让信用风险的金融衍生品，约定了信用保护买卖双方的权力与义务。在信用保护工具所约定的一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，当发生约定的信用事件，信用保护的卖方按约定向买方承担债务的部分或全部偿付责任。
华泰证券在研报中指出，本次支持地产民企融资政策中，CDS、CRMW、信用保护凭证是三类常被提及的工具。CDS为一对一的合约类产品，不可流通，而CRMW为标准化凭证类产品，可在二级市场流通转让，信用保护凭证与CRMW类似，也可转让。三类工具本质都具有保险性质，对于发行人来说，信用保护工具相当于提供增信，有助于降低发债融资成本、提升发行效率。
值得注意的是，本次债券的发行启用了CDS信用保护合约。分析人士认为，信用保护合约是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。
信用保护合约可以提振投资者信心，为参考债务提供还款保证，缩减投资者购买公司债券的风险敞口。同时，“债券发行+信用保护”的方案，增加了市场机构服务实体经济的手段，填补了交易所市场信用风险对冲品种的空白，完善了债券衍生工具体系。
亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。他同时指出，这三家房企自身基本面都比较好、安全边际较高。
资金充裕
碧桂园短期偿债无忧
业内普遍认为，龙头民企发债的“示范效应”，将带动更多的民营房企获得市场融资。上海证券研报称，民营房企融资环境正在逐步回暖，其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。而财务稳健、杠杆适当是获取高信评的关键。依据标普、穆迪的评级数据，碧桂园、龙湖等获得“投资级”评级。
一直以来，碧桂园坚持稳健的经营风格，债务结构良好，现金流充裕。最新财报显示，截至2021年底，公司现金余额达1813亿元；总借贷余额下降至3179亿元，其中短期债务的占比降至24.9%；净负债率仅45.4%；现金短债比约2.3倍。
此外，碧桂园在市场调整周期积极回购债券，优化债务结构，财务基本盘稳固。自2021年12月30日起及截至今年的5月2日，公司已累计购回优先票据本金总额5570万美元。截至2022年3月30日，年内公司已无境内到期债券；境外仅7月份到期的一笔7亿美元优先票据。
运营方面，2022年一季度，碧桂园共实现权益合同销售金额约992.3亿元，累计权益销售回款率高达95%。今年前4个月，累计实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。
中信建投在2021年年报及2022年一季报综述中表示，相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势，在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额，因此有望在未来发展中持续胜出。