半岛全媒体记者 于红靓
放松限售、下调房贷利率、降低购房首付比例……最近，全国多地出台稳楼市新政，楼市环境持续向好，但政策效力传导到市场尚需要时间。那么，当前青岛楼市局面如何？从成交端来看，4月岛城新房成交仅7859套，环比下滑33.54%，二手房市场方面成交有上涨，二手房全部房屋成交4507套，总体看，新房二手房成交不足1.3万套；从政策端，房贷利率持续下探，对购房者来说，具有积极意义；从市场端，4月中旬以来热点楼盘日上访量开始增加，但访客观望情绪浓，转化率不高，从热销楼盘本身来看，要么是主打品质的高端楼盘，要么是价格足够低的“实惠盘”才能真正打动购房者。
崂山一住宅挂牌价不到一月下调92万元
今早，朋友圈一则消息引起记者关注，一中介工作人员分享一批降价好房，其中一套房源直降92万元，原价498万元，现价只要406万，这个降价幅度令人惊叹。
记者仔细查阅了这些降价房源发现，这些降价房源分布在市南、市北、李沧、崂山、城阳、西海岸等多地，降价幅度从4万~92万元不等，其中降价幅度最大的这套房源位于崂山区某花园小区，是一处两室两厅住宅，靠近在建设中的地铁某线路，且是满五唯一能省个税，原价498万元，现价只要406万，直接降价92万元，而且还强调了“业主出售诚意满满，还有一定议价空间”，这意味着价格上还可以再降。
记者查询了这套房源的时间轴发现，这套房源是今年4月16日挂牌，当时售价498万元；4月17日降价69万元，售价429万元；到4月22日完成上传照片、VR、户型解读等；4月26日降价23万元，售价406万元。据业主介绍，现在觉得房子小了点，想要置换个大点的房子，近期考虑出手。
从贝壳找房上公布的信息看，该房源所在小区4月参考均价为33866元/㎡，本周挂牌均价36716元/㎡，目前该房源均价29027元/㎡，价格上优势不少。有中介人员分析，目前，青岛二手房市场在售房源充足，量多价稳，在这种情况下，许多业主为了新引购房者关注、缩短成交周期，往往会选择降价出售。
房贷利率持续下调，有购房者认为“这还不够”
当前，青岛楼市对购房者来说，一个确定的利好消息就是房贷利率持续下调。
记者调查发现，目前，岛城首套房主流房贷利率调整为4.9%，甚至有银行可以做到4.8%。二套房方面，大部分银行二套房房贷利率可做到5.2%。记者梳理发现，自今年1月份5年期LPR调整为4.6%后，房贷利率不断下行，首套房主流房贷利率由5.45%调整到5.35%、5.3%、5.2%直至当下的4.9%，二套房主流房贷利率由5.75%调整为5.65%、5.6%、5.4%直至目前的5.2%。房贷利率下调，放款速度也很快。一家商业银行工作人员告诉记者，目前放款速度挺快，过完户大约一周时间就能放款。
对于房贷利率下调，购房者反映积极，但也有购房者认为“还有下调空间”。“房贷利率能做到4.9%，确实挺惊喜的。”对于房贷利率下调，不少购房者表示惊喜，这意味着，贷同样的钱，贷款利息少了不少。也有购房者遗憾，“买早了，没赶上这波下调行情。”同时，也有很多购房者认为“这还不够”、“还有下调的空间”。
业内人士分析，进入5月青岛房贷利率最低至4.8%，令部分购房者看到希望，但另一方面全国其他城市最低房贷利率已出现4.6%的标准，也让部分购房者有继续等待利率下调的想法。
成交不理想，4月以来新房成交持续跌
当前楼市，政策端持续向暖，但传导到市场上仍需时间。目前，岛城楼市成交不甚理解。
据卓易数据， 4月岛城新建商品房成交7859套，成交面积约93.85万㎡，成交总金额约144.77亿元，环比分别下降33.54%、34.09%和28.50%。从成交月度分布来看，1月，岛城新房成交8514套，新房成交面积约95.75万㎡；2月岛城新房成交5312套，新房成交面积约61.88万㎡；3月新建商品房成交11825套，成交总面积142.41万㎡，成交总金额202.48亿。3月在各种努力下成交破万套，楼市呈现逐渐回暖趋势，但4月成交明显下滑，单月新房仅成交7859套，成交总面积93.85万㎡，成交总金额144.77亿元。
仅从新建商品住宅方面来看，4月，岛城新建商品住宅成交5893套，成交面积72.17万㎡，成交总价约114.95亿元，成交均价15927元/㎡，环比分别下降33.64%、33.42%和26.56%。从新建商品住宅成交分布区域来看，4月，仅西海岸、即墨新建商品住宅成交过千套。
进入5月，5月第一周，岛城新房成交再下滑，当周新房仅成交1003套。一位房企人员坦言，五一假期虽然不少项目从暖场活动、推盘、加推、示范区开放、特价房活动等各方面都做足准备，但是预期并不高。相比而言，五一假期期间，售楼处到访量明显增加，但观望情绪依旧浓，转化率低。
楼盘要热销，要么高品质要么真低价
记者梳理近期热销楼盘、热销房企发现，今年前4个月，本土房企凭借去年强势拿地货源充足，劲头足，在房企销售前10位中占据4席。
从住宅销售来看，销售额前5名楼盘均位于主城区。其中，崂山区豪宅项目海曙云霞网签14亿元，只网签了10套，套均面积794㎡，均价17.7万/㎡。位居第二的大云谷崂山金茂府网签10.8亿元；佳源华府网签10.78亿元，位列第三。从住宅销售套数来看，胶州俩盘新城少海府邸、上城御府，以及城阳绿地国科健康科技小镇销售套数居前。从热销楼盘来看，当前热销楼盘，要么主打高品质，要么真低价，方能打动消费者。
业内人士分析，当下，对于未来收入的担心及经济运行影响部分购房者出手计划。但政策端已经释放出足够利好，从从严调控到如今的平稳过渡，房贷利率的上浮加点到如今的步步降低，宽松的政策环境正在推动楼市持续向好，市场回暖只是时间问题。
