风口财经记者 张亭旺
这个春天里，不少房企在刊发年报的“煎熬”中度过。截至4月24日，尚有近一半上市房企还未发布年报，此时距离2021年年报披露收官仅剩一周时间。
在疫情反复、市场预期不足、面临债务危机等因素的影响下，个别房企大幅下修业绩预告。而从已经“交卷”的房企来看，当前行业增收不增利的“阵痛”成为不少房企面临的共同状况。对于新一年的销售目标，大多房企也表示要注重求“稳”。
经历过跌宕起伏极不平凡的2021年之后，今年来房地产政策不断优化。近期，央行和银保监会强调金融机构要“因城施策”，松动了需求端限制政策；在供给端也强调，不得盲目限贷、抽贷、断贷，保持房地产融资平稳有序。
在行业信心与危机并存的情况下，头部房企已“提前”表露出对于2022年的房地产市场的期待……
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年报折射经营之困
距离2021年年报披露收官仅剩一周时间，近一半房企还没有披露年报。
据同花顺iFinD，截至4月24日，A股118家上市房企中，尚有55家还未发布2021年年报。
具体原因不得而知。不过，从近期几家房企发布的2021年业绩预告中，我们或许可以窥见一二。
4月22日晚间，泰禾集团大幅下修2021年业绩预告，预计亏损35亿元–46亿元。而在今年1月底，公司还预计盈利1.01亿元–1.32亿元。
究竟什么原因，让泰禾集团在距年报正式披露日仅剩一周之际，业绩突然“大变脸”。对此，泰禾集团称：对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了重新评估，补充计提了相关资产减值损失，并依据业绩预告披露后的最新诉讼进展计提了相应的预计负债等。
无独有偶，4月18日，荣盛发展发布“类似”公告：将原先的“净利润1亿元至1.5亿元”下调为亏损45亿元至60亿元。
荣盛发展的理由与泰禾集团似乎形成了某种默契：计提减值。而荣盛发展解释是，公司在2022年年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，对存货计提了跌价准备。
在疫情反复、房地产市场信心不足、面临债务危机等因素的影响下，或许有更多房企在刊发年报中“煎熬”。
众所周知，2021年的房地产行业经历了前所未有的挑战，销售难，融资难，回款难。个别房企大幅下修业绩预告，折射出企业经营之困。
不止A股，在港股上市房企中，同样有多家房企年报“难产”。其中就包括中国恒大、融创中国、世茂集团三巨头在内的部分头部港股上市房企，已经过了年报披露的最后时限仍未公布经审计的年报。
此前，我们曾梳理各家房企延期发布年报的公告，延迟刊发年报的原因大致分为几类：① 疫情影响披露进度；② 无法完成审计程序；③ 面临流动性困难。
比如融创在股票停牌之前发布的公告，原因有以下几点：尚未完成的部分财务报表编制工作的预期工作量及所需时间；近期因国际评级机构下调公司评级引起有关境外贷款的问题，公司正积极与相关债权人沟通解决方案；融创房地产境内公开债展期事项等对财务报表影响的不确定性。
无法如期发布年报导致股票停牌。从4月1日至今，共计9家港股上市房企年报难产并处在停牌状态，这有可能加深投资者对这些企业公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧。延迟披露还有可能进一步影响其信用评级，加剧融资难度等。
若到月底，这些房企仍未公布经审计的年报，根据港交所《第11项应用指引》3A条规定，发行人确认未能根据《上市规则》履行定期披露财务资料的责任，停牌要求将获批准。港交所《上市规则》第6.04段规定，如停牌持续较长时间，而发行人并无采取适当的行动以恢复期上市地位，则可能导致本交易所将其除牌。
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行业“阵痛”在所难免
当前，房地产行业告别“三高”的发展模式已成定局，行业步入调整期，“阵痛”在所难免。
从房企净利润普遍下降的趋势可见一斑。
就如期发布年报的房企来看，2021年营业收入普遍仍保持正增长，但过半房企的净利润却呈现明显下滑趋势。
拿几家头部房企来看，央企巨头中海地产因盈利能力突出一直有“利润王”之称，但是，中海地产在2021年未能独善其身，2021年营业收入与净利润增幅分别为分别为30.4%和-15.82%；民营房企碧桂园2021年营业收入与净利润增幅分别为13%和-24.38%；保利发展则分别为17.19%和-7.14%；高喊房地产进入“黑铁时代”的万科2021年营业收入为8.04%，净利润为-45.75%，在营业收入正增长的同时，净利润几乎砍半。万科董事会主席因2021年净利润同比大降向52万名股东道歉。
实际上，这种情况不是今年才发生，“增收不增利”已成为近年来不少企业面临的共同状况。
而之所以出现这种状况，直接原因是市场成交均价普遍下滑，拿地成本高企。
2021年房企为加速去库存以回收现金流，采取了打折促销等更为积极的营销策略，成交均价同比下降，对房企整体销售业绩产生了较大影响。克而瑞也指出，近两年，不少房企在2017年、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地价项目的结算利润率水平处在行业较低水平。
据统计，2021年大部分房企未能完成业绩目标，销售额排名前十的千亿级房企2021年销售面积平均同比下降了约3%，但拿地平均价格却较2020年同期上升了近26%，拿地成本增加进一步压缩了利润空间。
另一方面，从新一年的销售目标来看，在今年的业绩会上，大多房企表示要注重求“稳”，对于2022年的业绩目标制定趋于保守，其中不乏还有房企下调了业绩目标。
如在招商蛇口召开的业绩会上，公司全年销售目标设定为3300亿元，与去年销售目标基本持平；在绿城中国业绩会上，公司将2022年销售目标下调了5.9%；时代中国将2022年销售目标定为650亿元，相比去年的1100亿元有大幅下调，目标趋于保守。
克而瑞指出，从规模房企2021年销售目标完成情况来看，2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎，会有部分企业业绩目标同比持平或降低，预计全年仍会有一定规模的房企面临负增长困境。
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头部房企“提前”恢复信心
当前，国内疫情反复令内需疲弱，俄乌冲突下全球通胀高企，宏观经济面临多重严峻挑战。
今年一季度全国房地产销售在继续下行：商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。
身处变局之中，房地产政策也在不断优化。近期央行和银保监会要求金融机构“因城施策”松动了需求端限制政策。在供给端也强调，不得盲目限贷、抽贷、断贷，保持房地产融资平稳有序。
据不完全统计，截至4月20日，全国已有超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次。4月前20天，合计出台政策31次，明显超过前三个月，月均25次左右的频次，变得更为频繁。而2022年至今，已有包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市出台了楼市放松政策。
在此背景下，部分头部房企也表示看好房地产行业未来前景。
在2021年度业绩发布会上，碧桂园表示，公司认为现在政策已经触底，市场信心也在逐渐恢复之中。保利发展表示，过去一年，尽管行业遭遇了一定的挑战和波动，但房地产行业仍处成熟期，人口持续流入、基本面向好的大中城市，市场有望保持成长。万科也认为，目前，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，公司对政策环境有信心。
