财联社（广州，记者 陈业）在证监会表态支持将通过REITs等工具更好支持民营企业发展背景下，市场对公募REITs关注度迅速升温。而在房地产行业遭遇流动性挑战下，房企以商业不动产为底层资产发行公募REITs还有多远，成为业内焦点话题之一。
“近期，我们接受了不少房企的询问，但部分房企对这个事情的认知还存在一定的偏差。”戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事屈汉称。
屈汉向记者表示，“现在公募REITs还处于试点阶段，房企商业不动产项目还没有被列入公募REITs发行的项目类别里，但我们相信会逐步放开。”
第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问业务负责人黄国钧也称，“历年来市场已做了很多尝试，包括发行ABS、CMBS、类REITs等产品，如今伴随更多基础设施公募REITs的发售，房企最终以商业不动产为底层资产发行公募REITs与国际模式接轨已更近一步，但破冰仍需时间。”
商业不动产何时纳入公募REITs引关注
事实上，近几年来，对于房企而言，尤其旗下重资产占比较高的企业，如何实现资产证券化一直是市场较为关注的问题。万科、华侨城等企业进行过类REITs产品的尝试，但至今真正发行公募REITs产品的房企较少。
相比境外市场成熟的公募REITs运作方式，目前境内公募REITs仍处于试点状态，涉及的行业仍为基础设施不动产投资领域，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程。
屈汉介绍，基于公募REITs产品属性，当前已试点公募REITs的企业仍以央国企为主。“公募REITs分两类，一类是特许经营权类，例如高速公路，该类项目大部分为央国企持有；一类是权益类，例如产业园、仓储物流、保障性住房等，这类资产因为前期投入大、需要资源导入等因素，央国企开发及运营有一定的资源优势。由于这两类产品收益更为稳定和长期，因此也更符合公募REITs产品发行的条件。”
黄国钧也表示，只要符合基础设施配置，房企部分项目资产（如产业园、长租公寓等）原则上都符合发行条件，但目前在主体评级及资产运营收益上要求较高，再加上央国企自身有这方面的优势，所以抢先成功发行公募REITs的情况比较多。
2021年6月，境内首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，其中，与房企相关的公募REITs是由博时基金发行的招商蛇口产业园REITs，该项目底层资产虽然为写字楼，但是其为产业园配套设施，在公募REITs试点范围内。
值得关注的是，近日深圳市人才安居集团项目已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，保障性租赁住房REITs之所以备受市场关注，其中很重要的考量就在于公募REITs是长期持有型经营物业的一个重要退出渠道，预计接下来全国会有更多保障性租赁住房项目将加快发展节奏。
对于首个保障性租赁住房REITs项目正式申报，屈汉认为，一方面能给房地产市场传递一些信号，除保障性租赁住房项目外，地产项目将来也有望放到公募市场的产品里面；其次，也能给日后想参与到公募REITs的市场投资者，提供包括回报率等方面数据的参考。
虽然由房企发行的公募REITs较少，但当前部分房企除尝试类REITs产品外，仍在持续关注公募REITs的政策变化及市场趋势。
4月12日，在华侨城Ａ(000069)投资者互动平台上，有投资者表示，“因为华侨城文旅与单纯房企的差异化，其重资产更加庞大，如果可以发行房地产信托投资基金可以有效的实现资产价值重估，不仅有利于公司更好的现金流和周转，也能更好的体现公司价值，希望管理层可以研究一下。”
对于上述建议，华侨城董秘回应，“公司一直不断尝试和创新融资方式，于2012年12月发行欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划，是国内首单以入园凭证为基础资产的ABS项目。根据目前发改委、证监会相关政策，公募REITs试点区域和试点行业已扩容，公司将密切关注相关政策变化趋势及落地情况。”
高门槛致符合发行条件项目较少
境内公募REITs虽已试点，但就目前房企未能发行商业不动产公募REITs的原因，屈汉认为，一方面主要是因为目前国内商业不动产项目的发展阶段与运营情况，与公募REITs的发行条件有一定差异；另一方面，受制于公募REITs的发行条件，市场上符合公募REITs发行条件的商业不动产项目不多。
屈汉表示，国内房地产市场在前几年高速增长，资产收益具有高风险高回报的特征，经营收益与地产增值仍有一定差异，而这与公募REITs追求稳定和长期的收益模型存在差异。而基础设施建设业务相比商业地产类项目收益更低，风险也更低，发展更稳定，这更符合面向公众发行公募REITs的初衷。
“在香港上市的内地房企中，传统地产类开发商的年报酬率是5%-10%，仓储物流类企业年报酬率为5%左右，尽管现在传统地产类的开发商的年报酬率有一些收缩，但比起这种以产业类和仓储类为主业的企业，它的回报还是比较高的，基本上都能达到10%的左右。”屈汉进一步指出。
屈汉透露，“很多房企在向我们咨询过程中，我们发现其实他们对公募REITs这个产品的核心原理理解还存在一定偏差。公募REITs不仅仅是传统商业贷款的一种替代，应是企业融资的一种补充，更是企业实现轻重资产运营分离的战略布局。”
公募REITs发行条件方面，屈汉指出首先是对资产体量有要求，“首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元；同时，还要求发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs 的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施 REITs 资产规模的2倍。”
“我们很多民营企业持有单一资产，仅想通过发行公募REITs解决短期融资问题，但没有持续资产注入，这种将公募REITs与企业运营嫁接的理解是需要调整和引导的。”屈汉补充称。
尽管准入门栏高，但屈汉认为，近一两年随着房地产政策调控、市场理性回归等一系列原因，资产价格逐步回落，定价更趋合理，回报率更加稳定。这为商业不动产公募REITs的发行奠定了一定的基础。
就已发行的博时招商蛇口REITs项目运作情况，屈汉透露，受疫情因素影响，博时招商蛇口REITs项目出租率及租金均出现一定波动，但蛇口片区产业基础成熟稳定，为资产的保值增值提供了可靠的保障，间接为投资者的稳定收益提供了有效的支撑。该项目的成功试点，也为未来更多该类项目证券化提供了样本。
