齐鲁晚报 记者 高茹 王皇
今年以来，已有70余城陆续发布促进房地产市场良性循环和健康发展相关政策，因城施策的各种“招数”背后有啥考虑？全国部分省会城市也相继有新政落地，济南是否可借鉴？
4月14日，《皇姐问房》栏目推出《多城楼市出招，释放啥信号？》，济南市房地产业协会执行副会长李刚，合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明做客直播间分析。
多城今春推出楼市新举措，为何？
今年全国多个城市推出了楼市新举措，进入4月更加密集。在促进房地产市场良性循环和健康发展上，为何多个城市选择推出楼市新举措，又为何选择在今年春天推出？
济南市房地产业协会执行副会长李刚认为，从整体来看，房住不炒、保持房地产行业良性循环发展的基调没有变，城市推出楼市新举措与市场有关。
李刚说：“去年一季度楼市出现了一定热度，在国家的金融政策、土地政策协同下，2021年年中整个房地产市场逐渐恢复到一个平稳状态，到七八月份转而开始平稳下降。而今年一季度，不少城市的市场成交同比下滑，无论是企业还是政府，希望能通过政策促进房地产市场的健康发展。”李刚表示，去年底召开的中央经济工作会议为楼市定调，其中也提到了因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明在节目中说，多城在这样一个节点上推出了各种措施，从政策出台的角度来讲是在落实一城一策。但为什么会在这个节点，还要回到房地产市场运行轨迹上去评判。
去年7月份开始，全国楼市的成交下滑明显。到了今年一季度虽然相比去年四季度有所复苏，但是因为房地产全行业性的资金周转紧张难以缓解，所以今年上半年不少房企要面临集中的债务偿还节点。“去年下半年整体销售业绩欠佳，那么今年一季度所面临的财务压力也大。”许传明说，今年3月初，国家金融委也提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，而此前的提法则是化解系统性风险，提法的变化，更多是针对楼市遇到的具体问题。在这种情况之下，不少的城市出台新的楼市调控政策，也是意在于解决现在房地产行业运行中的一些具体的问题。
政策出台不应跟风
了解“症状”才能对症下药
记者梳理发现，至今70余城已推出的楼市新举措各异，涉及对限购、限售、限贷、限价政策进行调整，或调整了落户政策、公积金贷款额度等，有的城市拿出了政策工具箱中的一两种政策，有的则给出了综合政策。推出新举措的城市，不仅有三四线城市，也包括郑州、哈尔滨、兰州、福州、南京等省会城市以及苏州、青岛等城市。
李刚表示，在看到不少城市推出了楼市新举措外，依然要看到，很多城市特别是一些经济大省的省会城市并没有出台政策。“目前推出政策的多是三线城市，有的城市有的看起来还比较仓促。出台政策的前提是要了解什么是‘因城施政’。只有了解了自己的‘症状’才能对症下药。”李刚认为，当前各地出台调控政策时，不应“跟风”。他表示，政策出台的前提是了解自己的市场出现了什么问题，房地产行业在整个城市的经济中占据什么样的地位。
李刚认为，郑州是这一轮调整城市里比较有代表性的一个。它不仅涉及限购、限售以及二套房贷款的调整，核心还是在解决一些房地产深层次的问题，包括怎么去支持金融机构化解一些风险项目、项目转接、土地拍卖等问题，而这些问题也是房地产行业目前面临的深层次问题,它的整体框架比较科学。
“现阶段，国家调控的手段越来越科学化、系统化，各地推政策也要考虑精准。像福州的政策，在一定区域内做一个小的精准调整，可能也是一个非常有效的手段。”在李刚看来，各地不会因为一个政策的出台而出现很强的刺激作用，有的政策看起来力度比较大但出台后可能市场的反应是比较平的。因为楼市更多还是要看整个市场的供需的关系。另外，政策出台后不仅仅是看当下，还需要看长期。
许传明认为，各地因城施策推出楼市政策，还是以房住不炒为前提，比如像郑州推出的楼市政策更像是“松刹车”，并没有给“油门”。对之前限售、限购以及二套房限贷的部分门槛进行调整，但是并没有给买房这个事情提供额外的便利或者支持。
不过，在许传明看来，目前已出台的政策，虽然在部分政策工具箱的使用上更细化，但基本和上一轮的调控政策趋同。
“对房地产市场的调控手段也需要和它的发展阶段相匹配。就像每个人有初中、高中和大学阶段，家长给不同阶段的孩子应该给出不同的管理方式。如果说上一次调控孩子还在上初中，现在孩子已经上大学了，你有没有拿出上大学的那种管理方式，去匹配行业现在生命周期的管理。”许传明说。
济南楼市供求相对平衡
政策迫切性不强
在70余城推出的楼市新举措中，一些省会城市的政策更受业内人士关注。“多城市陆续出台新的政策，这些对行业都是利好，对济南的市场应该也会有一定的缓和作用。”济南一项目营销负责人表示，济南楼市自去年下半年开始下行，今年一季度公司的销售情况还是在下降，希望有政策落地提振市场。
另一房企营销负责人接受采访时表示，济南的购房需求相对稳定，作为全国楼市中的腰部城市，需求能支撑起城市房地产行业发展规模。因为疫情以及去年以来的逐步下行趋势，市场观望情绪有所增加。
在楼市面临下行压力时，是否推出相关政策，何时推出，推出什么样的政策，都是考验。多个省会城市出台了楼市新举措后，济南是否可借鉴？
许传明认为，从楼市调控政策出台的时机看，是否出台政策还是要看楼市整体的压力。现在出台政策要考虑和上一轮市场过热时出台的紧缩性政策不同，现在的情况已经不是当时那种市场过热或者购房者不理智的现象了，现在主要问题是需求没有完全释放出来。
许传明表示，从全国楼市来看，济南楼市属于一个比较健康的市场状态，相对来讲抗压能力以及韧性也比较强，相比目前已推出新政的城市，济南的楼市发展属于一个比较中间的位置，政策调整的迫切度并不是特别高。
“如果济南考虑出政策，从促进房地产市场的平稳健康发展的角度出发，我们认为可以从市政建设和土地出让金关系等方面去考虑，包括解决过去房地产开发捆绑打包基础设施建设或者其他一些产业发展平台建设这样的搭售方式。”对济南接下来楼市发展许传明给出了这样的建议，他说，现在房地产现在已经从一个超级红利的行业变成了一个普通行业，盈利水平已大为降低。“这个行业以前可以背起城市发展的一些包袱，现在可能已不能承受。”此外，许传明还认为，济南对楼市的调控，需要考虑城市长期发展与房地产市场的长期平稳发展这种关系的协调。
李刚则认为，目前济南市场还是比较健康的，近几年的供需都在一个相对平稳的状态。房价在去年上半年出现了阶段性的上涨较快后，下半年逐渐回落，今年前3月微涨。一季度的成交量虽然比去年同期成交量有下降，但仍是常年水平。
此外，3月份济南二手房市场的交易在慢慢复苏，这将会带动整个房地产市场的良性循环。未来在五六月份，市场可能就会慢慢往上走。他认为，济南如果考虑相关政策，可以更多从供求关系、土地政策以及税收政策等方面进行研究，就像‘房地产长效机制’，研究一个可以长期有效的工具。从济南目前的楼市情况看，不太可能推出力度特别大的政策，更多应该是温和的。
