半岛全媒体记者 于红靓
3月下旬，大部分上市房企将陆续发布2021年全年业绩报告，半岛全媒体记者将持续关注，为消费者买房置业提供参考。
22日晚间，绿城中国控股有限公司发布2021年度全年业绩。公告显示，2021年，绿城中国及其附属公司取得收入约1002.4亿元，同比增长52.4%；实现利润约76.87亿元，同比增长33.4%；取得合同销售人民币3,509亿元，同比增长21%……不过，在收入和销售额增长的同时，绿城集团毛利率明显下滑，毛利率为18.1%，同比下降5.6个百分点。与此同时，销售开支等成本也有不同程度的上涨。
去年合同销售3509亿元，完成全年目标
在销售方面，2021年，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）累计取得总合同销售面积约1,557万平方米，总合同销售人民币3509亿元，同比增长21%，全年目标达成率113%。
其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约938万平方米，合同销售金额约人民币2,666亿元，同比增长24%；其中归属于绿城集团的权益金额约人民币1,452亿元，同比增长22%；自投项目销售均价约每平方米人民币28,416元。此外，绿城集团以“绿城”品牌销售的代建管理项目于2021年度累计取得合同销售面积约619万平方米，合同销售金额约人民币843亿元。
在土地后续供应上，过去一年，绿城在土地市场也收获颇丰。在42座城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值3137亿元，其中归属于本集团的权益货值约1834亿元，承担成本938亿元，新增土储平均楼面价约每平方米9080元。一二线城市的新增货值占比达78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等城市。截至2021年12月31日，绿城共有土地储备项目256个(包括在建及待建)，总建筑面积约5881万平方米，其中权益总建面约3267万㎡，总可售面积约为3980万㎡，权益可售面积约为2199万㎡。
物业销售收入897.55亿元，同比增长56.5%
营收方面，2021年，绿城集团实现营业收入1002.40亿元，同比增长52.4%。年报显示，去年绿城收入主要来自物业销售，收入为897.55亿元，同比增长56.5%，占总收入的比例为89.5%。从物业类型看，高层住宅、多层住宅、酒店式公寓等销售收入777.06亿元，占比86.6%；别墅销售收入112.89亿元，占比12.6%；写字楼销售收入7.60亿元，占比0.8%。
除销售收入外，绿城去年还实现项目管理服务收入20.49亿元，同比上升26.3%，主要是由于合作项目增多并陆续开工，同时政府代建项目管控面积增加。此外，设计及装修收入39.14亿元，同比上升28.9%；酒店运营收入7.58亿元，同比上升5.3%；投资性物业租金收入1.78亿元，同比上升9.9%。
绿城集团在年报里表示，在传统房地产投资开发业务外，集团也在有序推进新兴业务和特色业务。比如，2021年代建业务新拓项目代建费约71.1亿元，同比增长22.3%；小镇规模稳步提升，去年内已累计进22城，在营在建项目28个，确权规划总建筑面积约1263万平方米；城市更新业务取得突破进展，城市综合体、未来社区业务多点开花，产业小镇和TOD项目持续落地。
物业销售毛利率同比下降6个百分点
虽然绿城集团的规模快速提高，但记者梳理发现，在近几年，绿城集团在利润指标上的表现不尽如人意。
记者梳理发现，2019年，集团净利率为6.39%，毛利率25.39%；2020年，集团净利率为8.76%，毛利率为23.67%。2021年，绿城集团实现毛利率18.1%，同比下降5.6个百分点，其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点。
净利率方面，2021年，绿城集团实现净利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。以上指标增幅虽不小，但增速不及营收同比增长52.4%的势头。计算发现，绿城集团2021年整体的净利润率约为7.67%，低于2020年的8.70%。
对于物业销售毛利率大幅下滑，绿城集团在业绩公告中解释，一方面是房地产行业形势的变化，行业毛利率有所下降，另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。
此外，公告显示，伴随销售规模增加，包括行政开支、销售费用和财务费用等在内的成本也均有不同程度的上涨。去年发生销售开支28.74亿元，同比上升23.9%，其中营销活动费用是销售费用中最大单一支出，营销活动费用同比上升32.8%。
2022年合同销售目标定为3300亿元
在现金流方面，报告期内，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币714.96亿元；净资产负债率为52.0%，较去年下降11.8个百分点；现金短债比2.2倍，而2020年同期为2倍；总借贷加权平均利息成本为4.6%，较2020年的4.9%下降30个基点；每股基本盈利人民币1.31元，较去年增长24.8%。
绿城集团方面表示，2022年，预计整体可售货源约2034万平方米，整体可售金额约4442亿元。预计全年新开工项目、分期总建面约1450万平米；竣工项目、分期总建面约1347万平米；截至2021年年底，累计已售未结转的金额约3308亿元（权益1777亿元）。
鉴于良好经营基础，绿城方面，将今年的合同销售目标定为3300亿元。
竞自持拿下市北地块，在青新增5个项目
那么，绿城在青岛发展如何？
公告显示，2021年，自投项目整体销售结构稳健，一二线城市的销售额贡献占比达80%。区域分布方面，长三角占比66%，环渤海区域占比18%、成渝区域占比4%，大湾区及长江中游区域分别占比3%，其他占比6%。
收入方面，浙江地区项目实现物业销售收入426.97亿元，占比47.6%，位居首位；江苏地区物业销售收入111.78亿元，占比12.5%，位居第二；北京地区物业销售收入100.75亿元，占比11.2%，位居第三。其他区域数据未揭露。
青岛方面，2021年，绿城集团在青岛新增土地储备包括青岛和锦诚园、青岛桂语朝阳、青岛文澜锦园、青岛和锦玉园、青岛市北中能造纸厂项目。这几个项目中，绿城集团的权益占比分别为98.4%、39.3%、51%、30%、50%。收入方面，2021年，绿城中国附属公司在青岛项目理想之城销售收入24.07亿元，销售总建面121681㎡，销售占比为2.7%，销售均价19781元/㎡。至于拿地，2021年青岛第一次集中土拍中，开平路45号地块吸引多家开发商竞拍，经164轮竞拍达到最高限价转线下竞自持。最终，绿城将该地块收入囊中，成交楼面价17000元/㎡。
记者梳理发现，接下来，大批房企将公布年度业绩。3月30日将有超20家房企披露业绩，包括碧桂园、万科企业、大悦城地产、新城发展、华润置地、中梁控股、时代中国、中骏控股等大中型房企；而在港股提交年度业绩的最后期限，3月31日，也有包括中海、雅居乐、龙光集团、花样年、富力、奥园、禹洲等超20家房企选择这一天发布业绩。
