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公募REITs扩募扩围 保障性租赁住房产品或年内落地

2022-03-21 14:07:30 证券日报

本报记者 吴晓璐 昌校宇

3月18日,证监会网站发布消息,当前证监会正在会同相关部委,进一步深入推进基础设施REITs试点,完善制度机制,拓宽试点范围,同时,正在研究制定基础设施REITs扩募规则,抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

证监会表示,推动基础设施REITs健康发展,是“十四五”规划作出的一项重要部署,对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。

接受记者采访的专家认为,扩募将为我国公募REITs市场注入新的活力,真正释放公募REITs的增长潜力;推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地,既有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,也有助于增加公募REITs的供给,期待今年更多优质REITs项目上市。

中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者介绍,“目前全国多个重点城市已启动保障性租赁住房REITs试点相关工作,预计今年会有试点项目推出。”

试点获肯定产品供不应求

2021年6月份,首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市。

Wind资讯数据显示,截至3月18日,自上市以来,上述11只公募REITs平均涨幅17.51%,日均成交额3021.92万元,日均换手率2.29%。

“我国公募REITs上市以来,无论是从二级市场获得收益率还是分派收益率来看,都实现了良好收益。”中信证券首席经济学家明明接受《证券日报》记者采访时表示,目前公募REITs无论是战略配售环节,还是网下发售与公众发售环节,都受到了市场追捧,产品供不应求。

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示,“近一个月部分REITs的年化波动率超过了40%,而这其中资产的稀缺性或是重要原因之一。目前11只REITs大部分份额处于锁定中,每只产品平均可流动的份额仅30%左右,而基础设施公募REITs的日均成交额大部分在一两千万元,不仅满足不了资金的长期配置需求,而且较小的流通规模使得公募REITs很容易受到资金面和情绪面的主导。”

“由于公募REITs审批流程较长,市场投资者也较为关心公募REITs未来的供给问题。”明明表示,此次证监会对REITs的试点工作做出了肯定,表示将进一步拓宽REITs试点范围,预计公募REITs的供给也将逐步提升。去年年底国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》,也提出做到项目“愿入尽入、应入尽入”,目前已有越来越多的储备项目入库,期待今年会有更多的优质REITs项目上市。

公开资料显示,今年2月15日鹏华深圳能源清洁能源REIT获深交所受理;3月16日,华夏中国交建高速公路REIT获上交所审核通过。这意味着不久之后,公募REITs将再“添新”。

证监会指导沪深交易所

抓紧制定REITs扩募规则

除了加大公募REITs产品供给,“REITs扩募也是解决资产稀缺性的重要手段之一。”孙桂平介绍,美国REITs市场主要是通过后期不断扩募来增加规模。截至2021年底,美国权益型REITs产品数量为159只,合计规模高达1.65万亿美元,平均每只REITs规模超过100亿美元。

“新设立REITs流程相对复杂,而REITs扩募主要是REITs层面的主动管理行为,扩募的条件和程序都相对便捷。发挥规模优势,降低管理成本,提升投资者收益,这也是美国市场中REITs集中度相对较高的原因之一。”孙桂平认为。

宋鑫也认为,资产有进有出是公募REITs产品持续生命力的重要体现。从目前二级市场趋势看,投资者投资热情高涨,但产品供应不足,引发部分产品二级市场价格出现了较为明显的波动性。已发行产品的扩募即是对REITs市场规模的有益补充,也对其他有意愿开展REITs试点的原始权益人具有示范意义。

明明表示,据海外成功REITs的经验来看,较为成功的REITs的增值能力主要还是靠其本身的运营能力,以及扩募同类型的优质资产,从而不断提高底层资产包的质量和价值,实现现金流的稳定增长。扩募规则的推出将为我国公募REITs市场注入新的活力,真正释放公募REITs的增长潜力。

对此,证监会表示,扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样,是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制,有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产,优化投资组合,促进并购活动,更好形成投融资良性循环。而目前,证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则,将适时征求市场意见。

上交所也表示,将对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究,并结合首批项目的实践需要,对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路,正在抓紧制定形成REITs扩募规则,拟近期对市场征求意见。同时,上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作,并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选,尽快推动扩募项目落地,扩大标杆产品规模,尽早实现REITs全链条管理,进一步推进我国REITs常态化发展。

深交所则表示,正在抓紧制定基础设施REITs扩募规则,以便支持已上市REITs并购新的优质基础设施项目,发挥REITs资产上市平台功能,更好促进投融资良性循环,服务实体经济高质量发展。

有利于拓宽保障性租赁住房

建设资金来源

证监会表示,推进保障性租赁住房REITs项目试点,是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具,有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,更好吸引社会资本参与,促进行业向新发展模式转型,实现平稳健康发展。

财达证券总经理助理兼固定收益融资总部总经理胡恒松在接受《证券日报》记者采访时表示,推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地,不仅有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,更好吸引社会资本参与其中,另外,保障性租赁住房公募REITs试点项目的推进,更是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务,是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。

孙桂平认为,我国当前住房租售比很低,如果通过出租方式实现项目收益的周期太长,而公募REITs是较好的建设资金的退出通道。

据上交所介绍,其高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作,积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点,深入调研了北京、上海等多地等10多家保障性租赁住房企业。统筹推动优质项目开展试点工作,包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等,并紧密协同地方发改委及相关政府单位,协助解决具体技术难点,尽快落地成熟项目。

深交所表示,目前,在深圳市政府部门支持下,深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保租房政策探讨等前期准备工作,预计很快将进入正式申报阶段。

(责任编辑:崔立明)
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