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“房住不炒”与“因城施策”里的青岛机遇

2022-03-07 15:18:06 大众报业·半岛新闻

半岛全媒体首席记者 高书华

2022年3月5日,十三届全国人大五次会议在北京开幕,国务院总理李克强在政府工作报告中表示,继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。从2020年至2022年,“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告。

2020年的表述为:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施,让城市更宜业宜居。

在坚持“房住不炒”的定位下,2021年《政府工作报告》首次加入“稳地价、稳房价、稳预期”的提法。2021年的表述为:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

2022年的《政府工作报告》除了继续坚持“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”外,又增加了两个新提法,一个是“探索新的发展模式”,包括“坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”,一个是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

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这对青岛有什么启示意义呢?我们先来看第一条,“探索新的发展模式”。

它正式宣告了对房地产旧发展模式的告别。意味着整个行业脱虚向实、降杠杆的进程不会改变,如果对房地产作为拉动经济的短期手段还抱有幻想,试图挣房地产周期的钱,而不是产品能力的钱,这样的房企一定会被淘汰。

那么,应该探索什么样的新模式呢?政府工作报告里的“租购并举”和“保障性住房”值得特别关注。

如果地方政府的经济不再严重依赖房地产,而注重制造业和实体经济,那么房子会立即回归居住功能。相比买,租赁市场对满足人民住房需求理应发挥更大的价值,那保障性租赁住房需要大力推进。

2022年,青岛在完善住房保障体系方面,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,开工建设公租房1000套,发放公租房租赁补贴1万户;建设和筹集保障性租赁住房4.5万套(间)、共有产权住房(产权型人才住房)2万套。

3月2日,银保监会主席郭树清在国新办发布会上表示,所谓“新市民”,就是在城镇已经居住的,但是还没有户口的;或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的。这个人口数量大概有3亿多。

这是重要的新生力量,留住、吸引更多的新市民,城市会更有活力,且对重归制造业的青岛而言,是重要的发展机遇。

在保障性住房建设上,青岛还引入了金融力量。2021年12月,兴业银行青岛分行为青岛引智创业服务有限公司双利城央府项目提供保障性住房租赁贷款1亿元,项目将建成487套保障性租赁住房,助力缓解进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人等住房问题。

由此可见,保障性住房投入资金大,周期长,还需要加快发展,助力更多的人在青岛走好第一步。

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再来看第二个变化“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,这是将合理住房需求摆到了核心位置。合理住房需求就是刚需和改善者的购房需求,没有人比这部分人群更适合“房住不炒”定位,因此,他们的住房需求最应该得到支持。

今年以来,各地房地产政策迎来了密集调整。据不完全统计,截止到3月4日,全国18个省份近40地发布了“楼市微调政策”,以二三线及以下城市居多。

在这些调控政策中,至少有超两成的地区“首付比例下调”,首套房比例最低降到了20%,二套房(公积金贷款)最低降到了30%。除首付比例下调外,房贷利率也在“松动”。据贝壳研究院数据,仅2月份,纳入监测的103个城市中,就有超8成城市的主流首套房利率在下调。一线城市中,北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下调,首套、二套均回调9个基点。

“此次多地降低首付比例的举措符合央行相关的调控精神。”中原地产首席分析师张大伟表示,根据政策,地方政府可以在中央政策基础上微调,非限购城市首套房最低首付成数可以是两成。菏泽、重庆、赣州等城市,在楼市下行期间适当根据本地楼市情况调整政策,属于一城一策的范畴,符合政策导向。

2021年1-12月,青岛新房住宅成交127606套,同比2020年(132015套)下降3.34%,成交面积1482.6万㎡,同比2020年(1536.29万㎡)下降2.86%。

从区域来看,黄岛区以32712套的优势领跑,即墨区以22398套排名区域第二,城阳区以22371套排名第三。胶州市成交19454套,市南区、市北区、李沧区、崂山区、平度市、莱西市均未突破万套门槛,2021年整体受市场影响走势下行。

应该说,青岛楼市“稳地价、稳房价、稳预期”的压力不小,如何引导市场更加良性循环和健康发展,需吃透两会报告精神。

在“房住不炒”的定位下“因城施策”,“探索新的发展模式”,考验的就是政府部门的担当作为精神。如今,房地产行业进入了“因城施策”的新摸索阶段,更需要针对城市的土地现状、人口分布等情况进行科学研判,支持合理人群的购房需求,严打投机炒房,做好房地产行业稳的文章。

(责任编辑:崔立明)
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