经济日报 娄飞鹏
近日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2020年底，人民银行、银保监会曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
党的十八大以来，党中央、国务院多次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，完善住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，促进解决好大城市住房突出问题，并对保障性租赁住房的具体标准、政策支持等进行明确。
国外的发展经验表明，房地产价格泡沫累积较大风险，泡沫一旦破灭，带来的往往是金融危机。为有效防控金融风险，金融部门围绕贯彻落实“房住不炒”定位采取了多种措施，建立完善房地产金融审慎管理制度，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展。2020年12月，人民银行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
对银行业金融机构房地产贷款实施集中度管理，严厉整治“经营贷”流入房地产领域，出台房地产企业“三线四档”融资管理等政策，在遏制信贷资金违规流入房地产领域上取得了较好的成效。2021年年中房地产融资呈现“五个持续下降”，即房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产规模、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模持续下降。
实行房地产贷款集中度管理、“三线四档”等金融监管政策，以及加大保障性租赁住房的金融支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，都是贯彻落实“房住不炒”定位的举措，同时可避免“一刀切”式的调控要求，有利于银行业金融机构厘清对保障性租赁住房发展的认识，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
银行业金融机构需要进一步明确认识到，保障性租赁住房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分。在落实好房地产调控政策的同时，应加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，推动保障性租赁住房加快发展。
在政策方面，有关部门需要加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度。通过政策有效引导，金融机构积极努力，让金融助力国家完善住房保障体系建设的功能更有效发挥，更好促进房地产业良性循环和健康发展，更好从“住有所居”方面服务与满足人民日益增长的美好生活需要。
（作者系中国邮政储蓄银行研究员）
