各相关单位：
为加大对珠海市物业管理招标投标活动的监管力度，营造公开、公平、公正的物业管理招标投标市场竞争环境，根据《中华人民共和国招标投标法》《珠海经济特区物业管理条例》《珠海市物业管理招标投标管理办法》等文件精神，现就加强我市物业管理招标投标工作通知如下：
一、规范物业管理招标投标工作
（一）物业管理招标方式
物业管理招投标分为公开招标和邀请招标。属下列情形的，应当依法通过招标方式选聘物业服务人：
1.住宅及同一物业管理区域内的非住宅项目的建设单位(包括分期建设、多公司建设)，应当通过公开招投标的方式选聘物业服务人，负责前期物业管理。
2.除由业主大会会议作出不通过招标方式选聘物业服务人决定的情形外，业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当通过公开招投标的方式选聘物业服务人，负责本物业区域的物业管理。
3.前期物业管理期间，尚未达到业主大会成立条件的物业项目，因特殊原因确需变更物业服务人的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、收费标准不变的前提下，须通过集体讨论、书面征求意见或者电子投票等方式征求全体业主的意见。除建设单位外，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，另聘物业服务人。
（二）协议方式选聘企业情形
符合以下情形之一的，经区物业管理行政主管部门同意，可以采取协议方式选聘物业服务人:
1.物业项目由建设单位或者产权单位不出售，用于自用用途，设施设备完整独立的。
2.物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的。
3.连续两次组织招标（自招标文件发布之日起二十日后，少于三个提交投标文件的，算作第一次公开招标或者邀请招标；再次发布招标文件二十日后，少于三个提交投标文件的，算作第二次公开招标或者邀请招标），在投标报名截止之日投标人少于3个的。
4.业主大会作出协议选聘物业服务人的决定。
（三）备案要求
招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书前10日，应持物业服务项目招标公告、招标文件或者投标邀请书等资料向区物业行政主管部门申请物业管理招标备案。备案后，招标人应在珠海市智慧物业管理服务平台以及其他公共媒介网上发布招标公告，保证潜在投标人平等、便捷、准确地获取招标信息。物业管理招标投标工作的材料申报和审批备案全过程应当在珠海市智慧物业管理服务平台上统一进行。
（四）投标人资格要求
1.法人要求：具备市场监督管理部门登记的含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照或信用代码证，且在有效期内。
2.信用等级要求:企业须在珠海市智慧物业管理服务平台上登记且企业信用等级为“C级”及以上。
3.派驻项目负责人要求：项目负责人上年度考核分值在“80分”及以上。
（五）物业管理投标文件要求
1.投标文件中服务内容及标准，要符合招标文件的具体要求，在公共服务、房屋共用部位、共用设施设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面制定与招标文件相一致的服务内容。
2.投标文件中投标报价书应符合《珠海市物业服务收费管理办法》的有关规定；人员工资标准要符合国家《劳动法》《劳动合同法》及不低于珠海市最新(明确具体截止日期)公布的最低工资标准。
3.投标文件中技术标的内容应包括项目的管理标准、项目的组织、管理、运行方案和技术措施等。技术服务方案编制应符合物业管理相关法律法规及招标文件要求，未按招标文件要求编制的为废标。
（六）评标办法要求
1.技术标书评分分为符合性评审得分和方案优劣评审得分；商务标评分由投标企业在珠海市智慧物业服务管理平台上的信用评价等级和企业业绩决定，信用等级为“A级”得15分，“B级”得12分,“C级”得9分；项目负责人答辩评分分为政策水平、对项目认识、项目管理思路、专业知识、经历经验和答辩人综合印象等;附加分由企业近5年内获得省、市级物业管理示范项目数量决定,累计加分不超过5分。
3.评标委员会成员为五人以上单数，其中招标人代表以外的评标专家不得少于评标委员会成员总人数的三分之二。
（七）废标情形
1.投标单位的标书出现明显未实质性响应招标文件内容的或技术标书缺项多于两项的，投标作为废标处理。
2.招标文件和相关规定中明确废标的其他情形。
二、住宅小区物业管理招标投标场所要求
（一）场所满足相对独立和封闭。
（二）具备独立的开标室和评标室。
（三）开标室和评标室具有全程音频、视频监控和音视频存储功能（存储时间不得少于5年）。
（四）具备招标公告发布、投标文件接收、现场组织开标、评标及中标结果公示等一站式、全过程服务功能，且不得向招标人、投标人和招投标代理机构收取任何费用。
三、违规情况处理要求
除根据《中华人民共和国招标投标法》规定的处罚情形，取消投标人其一年至二年或者一年至三年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格外，市住房城乡建设局还应对违反物业管理招标投标规定的企业建立黑名单制度，并将黑名单通过门户网站予以公告。招标人、代理机构及各区物业行政主管部门在办理招投标业务时，应查看黑名单有关情况。
四、加强物业管理招投标的监督管理
1.全市范围内的前期物业管理招标投标工作按属地管理原则由各区物业管理行政主管部门负责。各区物业管理行政主管部门要严格按照国家、省、市物业管理招投标的有关规定，明确专人负责物业管理招标投标工作，并负责指导建设单位将招标备案、中标备案及合同备案的全过程在珠海市智慧物业服务管理平台上进行填报。
2.各区物业管理行政主管部门要加强本行政区域内物业管理招标投标活动的指导、监督、管理，主要职责是：
（1）负责属地物业管理区域备案工作。
（2）负责前期物业管理招标备案工作，批复是否采用协议方式选聘物业服务人。
（3）负责指导和监督招标投标实施过程。
（4）负责中标备案工作，中标人确认后,审查开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、评标记录、公示情况、中标通知书、中标人的投标文件、中标文件、前期物业服务合同等材料。
（5）指导招标人将招标备案、招标过程、中标备案、合同备案的全过程在珠海市智慧物业服务管理平台上填报。
（6）负责评标专家的监督考核,每次评标结束后对评标专家的业务能力和评标表现等进行考核打分。
（7）负责调解本行政区域内招标投标活动中出现的矛盾纠纷，对违反招投标规定的，一经查实否决定标结果，并对违反规定的投标人取消当年投标资格，进行不良信用惩戒。
3.各区物业管理行政主管部门要会同街道办事处，每年至少两次对属地物业服务人的合同履约情况进行检查，并将合同履约考核结果记入企业信用信息。
特此通知。
珠海市住房和城乡建设局
2022年1月29日