齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王杰 王皇 摄影记者 王鑫
1月21日，“新时期 新模式 新发展--2021山东物业品牌传播影响力指数暨济南房地产市场分析云发布”现场，济南市房地产业协会执行副会长李刚总结了2021年济南市房地产市场运行情况，并分析和预判了市场变化。
市场全年“先扬后抑”
7月降温、10月下降
“‘先扬后抑’主要表现在住宅销售量、价格指数走势、住宅库存、土地出让四个方面。”21日，“新时期 新模式 新发展--2021山东物业品牌传播影响力指数暨济南房地产市场分析云发布”现场，济南市房地产业协会执行副会长李刚李刚说。
住宅销售量方面，1-6月份新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套;7月份市场开始降温;10月份以来，住宅销售量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%左右。
价格指数走势方面，根据国家统计局公布的商品住宅销售价格变动情况，济南市新建住宅价格指数二季度环比上涨较快，累计上涨约3.3%，三、四季度增幅平稳回落并下降，全年同比增长5.1%;二手住宅价格指数同比上涨1.5%;租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。
住宅库存方面，1-4月份住宅库存呈现加速去化态势，去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月左右;5月份开始，加速去化态势趋于平稳，当前住宅库存去化周期恢复至12个月左右。
土地出让方面，5月第一轮土地集中出让时，大型集团房企参与度高，土地溢价成交数量高;9月第二轮土地集中出让时，企业参与热度明显下降，全部为底价成交，出现了中止和流拍现象;11月第三轮供地以本地企业竞得为主，大部分地块以底价成交，且存在流拍现象。
“总体来看，济南市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部分企业出现经营性风险，市场供需整体较为平衡，房价尚在合理区间波动。”李刚说。
新建商品住宅销售11.27万套
均价1.34万元/平
“尽管市场整体呈现“先扬后抑”的发展态势，但2021年济南市房地产市场成交量仍创新高。成交量历史上，仅次于2016年。”在21日活动现场，李刚说。
新建商品住宅成交大幅增长。2021年，全市新建商品房销售25.98万套、2110.80万平方米，同比增长32.26%;均价11805.27元/平方米，同比增长0.31%;销售金额2491.86亿元，同比增长32.67%;其中，住宅销售11.27万套、1435.38万平方米，同比增长27.60%;均价为13406.91元/平方米，同比增长3.95%;销售金额1924.41亿元，同比增长32.64%。成交量历史上，仅次于2016年。
新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。“截至12月底新建商品住宅去化周期约11.2个月，2020年底为14.5个月。”李刚介绍，从各区销售情况来看，商品房销售主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中销售量762万平，占济南市总销售的53%以上。从各区库存情况来看，主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显，应持续适当增加土地和住宅供应;槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大，应合理控制土地出让节奏，防止库存进一步积压。
“套均面积创新高。”李刚介绍，2021年商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高(2017年-2020年套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡)。
从成交的面积段结构来看，刚需改善需求项目占比高。“100-120㎡面积段占比28.55%， 120-144㎡面积段占比44.67%，合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。”李刚说。
公布济南房地产市场排行榜
前30名销售额占全市52.22%
活动现场，李刚公布了2021年济南房地产市场排行榜。排行榜分别包括2021年房地产企业销售金额排行前30名、项目销售金额前30名、项目销售面积前30名、住宅销售金额前30名、住宅销售面积前30名等5大榜单。
2021年住宅销售面积排行中，中海华山项目 51.78万平米位居第一，融创文旅城销售面积50.99万平位居第二，雪山万科城以24.27万平米位列第三。
2021年住宅销售金额排行中，中海华山项目以74.82亿元位居首位，融创文旅城以73.53亿元位列第二，鲁能领秀城以53.07亿拿到第三，银丰玖玺城以46.13亿拿到第四，雪山万科城以38.30亿元位列第五。
“前30名企业销售金额占全市商品房销售总额的52.22%;前30名项目销售金额占全市商品房销售总额的32.28%;前30名项目销售面积占全市商品房销售面积的26.05%;前30名住宅销售金额占全市住宅销售总额的36.82%;前30名住宅销售面积占全市住宅销售面积的30.14%。”李刚说。
市场平稳运行观望加剧
住宅销售量预计保持在1200万平
“短期内整体形势仍将呈现平稳运行状态。”对于未来济南房地产市场走势，李刚认为，济南市房地产市场库存充足，“随着市场下行，企业销售压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金。”
“市场观望气氛加剧。”李刚认为，随着房地产行业风险隐患受到广泛关注，购房者更加理性。同时，李刚指出，受金融政策的影响，随着销售回落带来企业资金压力紧张，将逐步向上下游关联企业传导，增加了房地产行业隐性风险。
“依据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，预计2022年住宅销售量仍将保持在每年1200万平方米左右。”李刚认为，近年来，济南市刚性、改善购房者一直保持在80%左右市场份额，外地购房者约占20%左右。“随着市场逐渐回落至正常状态，预计短期内市场仍将保持平稳健康的运行状态，保持量价齐稳”。
附：2021年房地产市场数据和排行榜
