中国质量新闻网讯 2022年1月14日，昆明房协发布了《2021年度昆明房地产行业蓝皮书》，同一天，昆明锐理也发布了《2021年昆明房地产市场研究年报》。
昆明房协在《蓝皮书》中表示，“昆明房价不具备持续下行的空间，主城房价年末有望上探至1.45万/平”。但昆明锐理在《年报》中则表示，受全国经济下行、疫情反复、行业政策管控、客群观望情绪等因素影响，预计2022年销售规模仍会下降，并且高端产品与刚需住宅价格分化明显，刚需和刚改客户购买力将减弱。
配图(启凤拍摄)
昆明房协《蓝皮书》从宏观背景、市场解读、风险防范、趋势预判和年度榜单几方面进行分解。《蓝皮书》从房地产发展历程进行阐述，认为2021年是促进房地产行业健康发展和良性循环之年，因此2022年房地产行业将进入新阶段。2022年既要三道红线降杠杆，矫正房企盲目扩张的行为，促进房企形成稳定的经营活动和融资行为；又要坚持稳地价、稳房价、稳预期，采取差异化的调控措施，发展保障性租赁住房，实现全体人民住有所居；还要支持合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环。
《蓝皮书》认为，自2021年9月起一系列的楼市政策，让楼市已逐渐回暖，尤其下半年一系列利好政策，给市场压力带来一定程度的缓解。
截图于昆明房协公众号
《蓝皮书》分析，2020年昆明房地产投资增速高于全国水平，进入2021年后因受政策及市场影响，全国房地产投资增速减缓，昆明房地产投资增速大幅减缓且低于全国水平，并于10月步入负区间；截至11月昆明房地产投资增速同比下降2.5%，负增速扩大。
就土地而言，2021年土地供应亩数仅为2020年19.8%，成交亩数不足2020年14%，土地成交不足不单影响今年财政，也会影响未来两年新房市场。从2017年-2021年全国及昆明房地产固定投资增速因受土地市场不佳影响而持续下降。
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在商品房方面，因受市场多方因素影响下，主城商品房呈下行趋势，使昆明市场在2021年进入转折期。2021年昆明（主城）住宅库存面积有1586万平，商业库存面积为516万平，办公库存面积为267万平，公寓库存面积为327万平。
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主城住宅受历史成交备案和市场分化影响，价格波动较大。不过二手房市场交易波动小于新房，年末回升较明显。全年昆明主城新房交易套数同比下降26%、二手房交易套数同比下降16%；年末贷款政策放宽之后，交易量回升显著，反映昆明市刚性住房需求旺盛。
《蓝皮书》数据显示，2021年昆明新房共销售53986套，二手房共销售41860套。
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同时，《蓝皮书》也提醒应警惕房地产下行的二次触底风险、系统性风险、压舱石动摇风险。尤其对于处于弱一线城市的昆明，要警惕个别陷入流动性危机的房企和项目二次触底。
对于2022年房地产市场趋势，《蓝皮书》数据分析，在存量土地情况上，昆明2019年-2021年存量土地约为4425亩，其中住宅存量土地729亩，集中在空港板块；商住存量地2992亩，集中在空港及西北；商业存量土地704亩，集中在空港板块。昆明主城五区住宅土地存量处于良性区间。
在城市更新情况上，昆明主城已列入计划城市更新规模，总计40900亩，其中官渡区占比最高，更新规模16775亩。
在招拍挂方面，在“稳地价”“稳房价”的基础上，预判2022年会加大土地供应，促使成交量提升。
因此，《蓝皮书》认为，在房住不炒的背景下，结合土地供给的压缩、人口增长的情况、经济增长的趋势、产业聚合的支撑和辐射东亚东南亚等情况，昆明房价不具备持续下行的空间。
《蓝皮书》预测2022年，1、市场分化将加剧，部分核心地段优质楼盘销售将拉动个别时段房价快速上升；2、上半年需警惕个别楼盘二次触底，造成新的问题；下半年整体住宅市场成交量有望企稳回升；3、全年主城房价将在1.4万/平上下小幅波动，年末有望上探 1.45万/平。
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昆明锐理《年报》也对房地产从全国市场、昆明市场对房地产进行分析。
从全国市场来看，锐理认为自2021年初以来，经济在疫情之后快速反弹，根据《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》2022年预计增长5%左右，随着全国经济结构的调整，GDP增速放缓趋势明显。并且全国房投固投增速放缓，受2021年全国土地购置下行影响，2022年房投增速有限。
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在土地市场，2021年全国土地市场供求呈下行趋势，供应量及成交量均大幅下滑；商品房市场方面，2021年全国商品房销售在上半年持续增长，而下半年相比上半年销售断崖式下跌。
而对于昆明市场，经济总体保持稳定，但2021年前三季度GDP总量跌出全国城市TOP30，实际增速在西南五个省会城市中排名靠后。同时固定资产投资与房地产开发投资额同比负增长。
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从土地市场看，2021年供应土地同比下降82%，成交土地同比下降90%，成交金额同比下降84%。但成交单价同比增长55%，成交楼面地价同比增长18%，成交单价和楼面地价创历史新高。
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在住宅市场方面，2021年昆明商品住宅市场上半年供需均衡，价格高位，但下半年随着政策持续收紧，客户观望情绪加剧，市场遇冷，楼市降温明显，年度新增供应同比下降33.65%，销量同比下降29.05%。
就住宅市场而言，市场下行，房企供货节奏放缓，供应和销售同比大幅下跌，虽然中心板块依托醇熟配套，成交均价领先，但也因价格较高，去化缓慢，去化周期最长。
因此，纵观2021年昆明的商品住宅市场，上半年供需均衡，均价走高，下半年遇冷，市场观望情绪较重，短期成交难以恢复，存量上涨，去化周期延长，官南、东南板块为供销热门区域，中心板块均价领先。
锐理《年报》分析认为，由于全国经济下行，疫情反复，行业政策管控，客群观望情绪严重等影响，预计2022年销售规模仍会下降。
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易居研究院也于2021年年底发布了《2021-2022年度全国房地产市场报告》，认为受全球疫情和经济增长放缓影响，我国经济增速回落，货币政策稳中有松。在继续坚持房住不炒、稳地价稳房价稳预期的背景下，房地产调控将出现局部放松。但政策的局部放松对市场的刺激力度不足，且市场底明显滞后于政策底，预计全国房地产市场总体呈现继续下探、寻找底部的态势，房企经营好转与市场信心修复还需时间。总体来看，2022年全国多数市场指标将低于2021年，下半年少数一二线城市可能率先企稳。
易居《市场报告》对房地产市场预判为，2022年全国商品房销售面积预计下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平台。主要原因：一是不会出现大力救市；二是2015年以来，全国房价普遍大涨，市场存在一定程度的泡沫，市场需要继续休养生息；三是部分房企经营困难，2022年将在部分城市继续降价促销，购房者买涨不买跌的心态占上风。
在市场价格方面，全国商品房成交均价预计2022年下跌1%左右。主要原因：一是房价与成交量高度相关。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是全国商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。
此外，在二手房预判方面，易居《市场报告》认为，预计2022年70城大部分城市二手房价格继续下跌或持平，个别城市下半年房价略有反弹，房价总体环比下跌15个月左右。70城二手住宅价格同比涨幅预计将在2022年1月由涨转跌，8月创下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。
2022年昆明房价，涨还是跌？作为购房者，是继续观望，又或是当机立断，核心仍在于自身的能力和需求。（本文稿件依据昆明房协、昆明锐理、易居研究院相关数据整理）
