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贝壳研究院:第三批集中供地放宽出让规则 房企拿地热情将有所提升

2021-11-24 13:15:07 中国网地产

中国网地产讯 11月23日,据贝壳研究院分析称,随着二批次集中供地进入尾声,截至11月14日,已有上海、广州、深圳、南京等11个城市公告其三批次集中供地的出让地块与拍地规则,无锡已于11月初完成三批次集中供地出让。

总体而言,从规则调整、供应规模、供应结构与房企未来动作4个维度进行分析:

1.规则调整:三批次规则相比于二批次有稳有放,促进土地市场平稳

总的来说,第三批较第二批的规则有所放松,主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面:

就房企资质而言,如南京第三批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制.

就资金要求而言,如苏州的保证金比例从二批次部分宗地50%下调至三批次全部宗地30%,且首付款比例由60%下调至50%,又如广州允许土地款分期支付,部分宗地取消一个月内一次性付清总价的要求,调整成最长6个月内付清.

就配建比例而言,部分城市减少配建要求的地块出让,如合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求,三批次则有9宗地,同时,配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的占比从二批次40%降至三批次30%,为房企留下一定的利润空间。

值得注意的是,为确保第三批供地平稳出让,杭州三批次集中供地重启了“勾地”预公告。

综上,可以归纳三批次的规则调整主要为房企的“现金流”缓解压力,如多个城市降低保证金比例与延长土地款支付周期,不过房企资金来源审核、溢价率不得超过15%,以及摇号、竞(定)品质方式确定竞得人等规则依然没有放松,表明在稳地价的目标下,防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是首重要务。

2.供应规模:为了完成年度宅地供应完成率,预计多数城市的三批次供地将会加大出让规模

从往年土拍成交数据来看,一年中的11、12月皆为土地供应与成交量高峰,主要原因有二:一方面是城市为完成当年的土地供应计划,会在年底大量供应地块以达成完成率;另一方面房企年底拿地的资金承压能力较强,有效提高房企的拿地意愿。

基于上述逻辑,观察已公告三批次供地的城市,可以发现多数城市均加大土地供应力度,如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的三批次规划建面的供应规模与二批次相比均呈现100%以上增长,苏州更是高达184.2%的供应增加。

进一步从2021年宅地供应完成率来看,合计两批次仅有北京达到80%以上,其余大部分城市均在60%以下,离完成年度供应计划仍有一段距离。随着已公告三批次的城市加大供应规模,预计未公告三批次的多数城市会仿而效之,出让规模的增长将会成为三批次集中供地的主旋律。

表:已完成与三批次集中供地供应规模特征

3.供应结构:相比于二批次,预计三批次大多城市会释放更多优质地块以提高房企拿地意愿

结合上段所述,各城市为了完成年度宅地供应完成率,除了加大供应规模外,不排除三批次各城市会释放较优质地块来稳定市场情绪。

从已公告三批次供地的城市来看亦是如此,成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加。以杭州为例,目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39.0%,相比于二批次24.4%有明显上升。同时从地块条件来看,51宗地中有42宗为纯宅地,有利于房企算账与去化,进而提高房企的拿地意愿。

表:二批次与三批次核心区供应规划建面对比

4.房企动作:伴随近期行业积极信号频出,房企拿地热情会有所提升,未来合作开发将会增多,代建模式渐受关注

从完成第三批集中供地的无锡来看,延续其他城市二批次情况,以当地国企与财务稳健型房企为拿地主力军,不过随着各城市释放更多优质地块与拍地规则的适当放松,叠加近期行业的积极信号频出,预计三批次的市场热情会有所提高。

同时,基于地方国企与城投公司二批次集中供地拿地占比较高,且预期三批次仍会占有一定份额,在“追求利润”与“术业有专攻”的背景下,不排除当地国企与城投公司会拿出所竞得地块寻求外部合作。

因此,在高风险房企逐渐曝光并退出市场后,财务稳健且具有品牌效应的房企会迎来一波大力发展的合作机会,尤其“代建模式”未来或成为行业的重点关注业务,为房企“转型”或“转性”提供了一条可行之路。

(责任编辑:崔立明)
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