本报记者 李春莲 见习记者 李昱丞
距离2021年结束仅剩一个多月，物业行业公司吹响融资号角。11月18日晚间，碧桂园服务公告，拟以53.35港元/股的价格配售1.50亿股股份，约占目前碧桂园服务已发行股本的4.66%，预计募集资金总额约为80.03亿港元。
除了碧桂园服务以外，据《证券日报》记者统计，按照发行公告日为基准，截至11月19日，11月内另有旭辉永升服务、世茂服务相继发布配股方案，分别募资13.16亿港元和17.46亿港元。
对此，IPG中国首席专家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示：“目前来看，物业股因为轻资产、高ROE、良好的现金流以及特有的抗周期能力，相对而言还是较受资本市场青睐，因此一些头部企业加快融资来加大收并购和行业整合。”
坐等收购良机
物业上市公司“广积粮”
在物业行业整合加快的背景下，大多数物业公司配股的目的在于收并购。以碧桂园服务为例，公司称配售所得资金拟用作与集团主业相关的未来潜在收并购项目投资，商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，再融资及公司营运资金。这意味着，碧桂园服务长长的收并购名单中或再增一员。
这不是碧桂园服务年内第一次进行股权再融资。公告显示，在过去的12个月内，碧桂园服务相继进行了两次配股和一次可换股债券发行，分别募资约77.45亿、104.24亿、50.03亿港元，合计约231.72亿港元。
如果加上此次拟募集的80.03亿港元，碧桂园服务12个月内募集资金将达到311.75亿港元，约占2021年上半年末碧桂园服务净资产的85%。这一资金金额即使放到A股上市公司中也排名靠前。与之对比的是，截至11月19日，年内A股增发募集货币资金排名前三的公司——邮储银行、京东方A、顺丰控股——募资额分别为人民币300亿元、203.33亿元和200亿元。
根据公告，碧桂园服务前三次再融资所募集的资金中，约223.23亿港元被用于已发生的收并购，占比逾96%。在充裕的资金支持之下，今年以来，碧桂园服务已经将蓝光嘉宝服务纳入麾下，并且有望拿下富良环球（富力物业）以及彩生活旗下核心资产邻里乐100%股权。
“在物业赛道上，规模效应还是很重要的，一方面可以提升市场地位与公司业绩，也给衍生收入和创新收入提供了更大的想象空间，而这两方面都支撑了公司的成长性，这是碧桂园连续大额募集资金用于收并购以扩大业务规模的原因之一。”柏文喜认为，同时碧桂园服务也在试图通过收并购来调整自身的业务结构，来提升商办物业等收益增长潜力较强的物业业务占比。
不仅仅是碧桂园服务，世茂服务称，公司拟将配股所得款项净额用于潜在并购、业务扩展、一般营运资金及一般企业用途。旭辉永升服务也表示，募资净额在未来机会出现时作为业务发展或投资，以及作为营运资金与本集团一般用途。
“一些房企经营状况还不错，其旗下的物业公司可以利用部分其他房企的压力，积极地准备并购，进一步扩大规模。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉《证券日报》记者，物业公司需要利用好目前相对缓和的金融大环境，恢复融资动作，为未来的持续性发展做好动能储备。
集中度提升
头部企业“军备竞赛”或来临
随着“大鱼吃大鱼”时代的到来，物业行业集中度正在快速提升。克而瑞数据显示，2020年百强物业企业管理规模集中度达33%，TOP10企业集中度达11%，较2015年的18.1%与6.9%几近翻倍。
经历了2021年的并购浪潮，头部企业的市场占有率或进一步扩大。据中指研究院不完全统计，截至11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。碧桂园服务独占六成，按交易金额排序，其公开披露的交易总额近190亿元，领衔其他市场参与者。
并购标的估值的下降或许是吸引物业巨头不断出手的原因之一。中指研究院指出，今年物业行业并购标的估值水平在7.45倍与26.9倍之间，均值为12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、标的估值理性的特点。
以碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务为例，前者以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%股份，对应蓝光嘉宝服务2020年约5.33亿元的归母净利润（含综合收益），粗略计算静态市盈率约为14.3倍。与目前上市物业公司动辄20、30倍的估值相比，或许可以称得上是一桩划算的买卖。
“那些没有强大地产背景的物业公司，现金流量没有保障，业务很难持续，会表现出经营规模、经营利润和估值的三降局面。对于中小物业公司而言，其规模和估值不足以支撑上市，选择卖身被收并购是无奈之举，可能也是聪明之举。”看懂平台财经评论员王赤坤在接受《证券日报》记者采访时认为。
上市物业公司一路“买买买”可能也刺激了行业中未上市的“沧海遗珠”。11月5日，地产龙头万科终于松口，披露了拟分拆万物云到港交所上市的计划。
如果动作够快，那么市场空间依然广阔。据中指院预计，即使是并购巨头碧桂园服务在完成一系列收并购以后，预计到今年年底其市场份额也不足4%。
“不同于房地产行业，物业行业整个市占率还不算特别高，目前最大的物业公司管理面积也就约6亿平方米，我觉得谁能率先突破10亿平方米是一个很重要的一个信号。”陈晟表示，相信头部物业公司有扩大布局的思路和想法。
柏文喜认为，联系万物云的上市计划来看，头部物业公司的“军备竞赛”确实已经来临，物业行业集中度还会加速提高，未来可能会形成竞争垄断型的寡头市场。
