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烟台市中心区公共租赁住房运营管理实施细则(征求意见稿)公布

2021-11-17 16:44:21 烟台市住房和城乡建设信息网站

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第一章 总 则

第一条 为加强和规范市中心区公共租赁住房运营管理,根据国家、山东省公共租赁住房运营管理相关规定和烟台市人民政府办公室《关于印发烟台市城市住房保障管理办法的通知》(烟政办发〔2018〕18号),制定本实施细则。

第二条 芝罘区、莱山区(以下简称市中心区)范围内市政府投资的面向符合规定条件的城市住房保障家庭配租的公共租赁住房(以下简称公租房)运营管理工作,适用本实施细则。

第三条 市住房和城乡建设局负责公租房运营管理工作,承担作出公租房相关行政协议履行的处理决定和申请人民法院强制执行等工作。市发展改革委负责公租房租金标准的核定工作。市财政局负责公租房租金归集、使用的监督管理和管理维护费用的核拨及管理工作。市民政局负责公租房承租家庭收入状况的认定及动态管理工作。市公安局负责公租房承租家庭户口迁入的批准和管理工作。

公租房房屋权属登记在市住房保障和房产交易中心(以下简称市保障交易中心)名下,并计入单位固定资产,由其作为住房保障实施机构(以下简称实施机构),具体负责公租房的运营管理工作。市保障交易中心可委托市保障性住房运营管理公司或通过购买服务委托的公租房运营管理服务单位作为住房保障运营机构(以下简称运营机构),承担公租房的日常运营管理事务。运营机构依据与市保障交易中心的约定,行使受委托管理的职责,接受市住房和城乡建设局、市保障交易中心及相关部门的监督。

第四条 市保障交易中心作为实施机构,主要负责以下工作:

(一)贯彻执行国家、山东省和我市公租房运营管理政策,制定市中心区公租房运营管理制度;

(二)组织实施公租房筹集、装修、配租、维修、维护、管理等工作;

(三)编制行政协议、拟定《公共租赁住房租赁合同》和违规使用公租房行为处理决定等相关文书;

(四)按规定标准核算公租房租金减免额度,监督公租房租金收缴;

(五)监督、指导公租房运营机构做好住房保障信息系统建设维护、产权登记、资产管理、档案管理、安全管理、信访稳定等日常运营管理事务;

(六)建立公租房周转制度。根据公租房小区分布和实际情况,按公租房总量的1%比例保留周转备用住房,用于解决特困群体救助、信访稳定以及临时性事项的住房保障。

第五条 市保障性住房运营管理公司或公租房运营管理服务单位作为运营机构,受实施机构委托,承担下列具体事务:

(一)对筹集或收回的公租房交接验收,建立健全房屋信息档案,保证房屋正常使用功能;

(二)负责公租房配租选房的前期筹备、现场组织等具体工作;

(三)代理实施机构与承租家庭签订《公共租赁住房租赁合同》,办理房屋入住手续,并按合同约定提供服务;

(四)代为收缴公租房租金;

(五)建立公租房租赁台帐和入户巡查制度,及时掌握承租家庭基本信息变化情况,监督承租家庭房屋使用行为,并按合同约定追究违约行为;

(六)代为受理《公共租赁住房租赁合同》的变更、终止及房屋调换、续租等事项,并按规定办理相关手续;

(七)负责公租房维修事务,按合同约定督促应由承租家庭承担的维修事务,保持房屋及设施设备完好,警示承租家庭用电用气使用安全;

(八)代表实施机构处理相关的信访、举报、投诉事项;

(九)做好公租房日常管理秩序维护和安全防范工作,制定并落实应急突发事件处置预案;

(十)协调配合公安、民政、城管、消防、供水、供电、供热、燃气、有线电视、物业服务等相关部门工作;

(十一)按照有关规定或合同约定应当承担的其他工作。

实施机构与运营机构应当就上述事项,签订《公租房现场管理委托协议》。

第六条 承租公租房的住房保障家庭作为承租家庭,其家庭成员包括申请人夫妻双方与同户口未婚子女,单身家庭申请的,家庭成员为申请人本人。公租房承租家庭应当保证房屋仅限于承租家庭成员居住使用,不得用于除此以外的任何用途,并承担承租家庭应当承担的房屋维修、维护责任。

承租家庭应当自觉遵守本细则规定,履行《公共租赁住房租赁合同》约定,正当合规使用房屋,按照相关法律法规安全使用电、燃气,按时交纳公租房租金及水、电、气、暖、物业费等各项费用,配合运营机构开展日常管理、入户巡查、房屋及设施设备维修养护等各项工作,遵守小区物业管理的有关规定,履行物业服务协议约定。

第二章 入住管理

第七条 公租房按规定面向市中心区符合条件的具有住房保障资格的家庭进行配租。实施机构应当按照确定的配租顺序,委托运营机构组织分配公租房。承租家庭选房后,由主申请人与实施机构签订《公共租赁住房租赁合同》,代表其家庭享有和履行承租家庭的权利和义务,其共同申请人应承诺履行合同,在承租家庭《住房保障资格证》有效期内,合同期限不超过3年。承租家庭成员不具有完全民事行为能力的,由其监护人与实施机构签订《公共租赁住房租赁合同》。监护人应当履行相应的监护义务和责任。

第八条 承租家庭签订《公共租赁住房租赁合同》后,应当在约定的时间、地点,由其家庭主申请人携带身份证和《公共租赁住房租赁合同》办理房屋交接。运营机构应当与承租家庭按照下列程序办理房屋交接:

(一)运营机构核对承租家庭人员身份证、租赁合同。若由共同申请人办理房屋交接的,应核对共同申请人的身份证和主申请人签署的《授权书》。

(二)承租家庭按1个月的全额租金数额交纳履约保证金,以保证合同约定的正常履行。履约保证金由运营机构代收并保管,《公共租赁住房租赁合同》期满或终止,退房时承租家庭无违约责任并结清租赁期间各项费用后,运营机构无息退还履约保证金。

(三)运营机构与承租家庭共同清点房屋设施设备,核实水、电、气计量表读数,点交钥匙、水电卡等相关物品。

(四)承租家庭与运营机构双方确认无误后在《公租房设施交接清单》签章确认,并由双方留存。房屋交付时,运营机构应当保证房屋结构及设施、设备处于正常使用状态。房屋存在问题影响入住的,运营机构应及时维修或经实施机构批准后予以调换。

(五)运营机构于完成房屋交接之日后5个工作日内,向实施机构报送该房屋交接情况,并及时调整公租房管理档案。

第三章 日常管理

第九条 承租家庭在公租房租赁期间,应当按政策规定及合同约定使用房屋,安全使用家用电器和燃气设施,积极配合实施机构的日常管理工作。

运营机构可以按照公租房分布区域,分区设立管理服务工作站或设立协管单位,安排工作人员监管公租房的日常使用,为承租家庭提供相关服务。

第十条 承租家庭需要迁入户口的,可按规定向实施机构出具身份证、户口簿等材料,由实施机构开具户口迁入证明,并需符合下列条件:

(一)承租家庭住房保障资格证在有效期内的;

(二)属于公租房主申请人和共同申请人及其近亲属的;

(三)按时足额缴纳公租房租金的。

公租房承租家庭退出公租房的,应及时办理户口迁出手续。公租房承租家庭拒不办理户口迁出手续的,暂不退还履约保证金,由公安机关户籍部门强制将其户口迁出至所在社区集体户。

第十一条 公租房租金标准由价格主管部门会同住建、财政等部门确定,实行按月收缴和动态管理。

(一)公租房全额租金是根据确定的公租房租金标准和公租房面积核算的租金数额;公租房租金减免额是根据住房保障租赁补贴数额形成的额度。

(二)实施机构应当于每月上旬向运营机构提供当月租金减免额度明细,承租家庭应当在每月月底前向运营机构缴纳当月租金。承租家庭未及时、足额缴纳租金的,可从其履约保证金中直接划扣拖欠的租金。

(三)公租房租金由实施机构每年末统一汇总上缴国库,实行“收支两条线”管理。

第十二条 公租房租赁期间所发生的水、电、气、取暖、电话、网络、电视收视及物业服务、电梯等费用,由承租家庭承担并直接与相关专业经营机构结算。

第十三条 运营机构应当制定公租房入户巡查制度,按规定对承租家庭成员变动、房屋使用、履行合同约定、及房屋结构、设施设备等情况进行入户巡查,填写巡查记录表、登记台账并及时归纳管理档案。

入户巡查时,巡查人员应当佩戴工作证件且不少于2人,承租家庭应当至少有1名具有完全民事行为能力的人员在场。

第十四条 巡查人员发现承租家庭有不符合规定和合同约定行为的,应当告知承租家庭并立即制止,并将有关音像资料和现场查阅情况记入巡查记录。

第十五条 运营机构应当建立公租房投诉举报制度。接到投诉举报后,运营机构应当及时对投诉举报的情况予以核实,协助有关部门进行处理并做好回访记录。

第十六条 公租房租赁期间,承租家庭不得擅自对房屋进行装修,不得改变房屋结构和内部设施,不得添置对房屋结构有影响的设备设施。如承租家庭存在擅自拆改、变动或损坏房屋墙体结构;拆改给排水、供电、供暖、燃气管道和设施;改动装修格局、更换室内设备等违规情况,运营机构应下达《限期整改通知书》要求承租家庭在限定的时限内恢复原状并承担相应的责任,发生的费用由承租家庭承担。承租家庭拒绝恢复原状或拆改、损坏情节严重的,实施机构有权解除合同、收回房屋,并要求承租家庭赔偿全部损失。

第十七条 承租家庭租赁公租房期间,原则上不予调换。承租家庭有下列情形之一确需调换住房的,承租家庭应当向运营机构提出书面申请,报经实施机构同意后,可根据相应可分配房源情况予以酌情调换。

(一)所租住公租房户型因不适合共同申请的未婚子女年龄增长而影响共同居住的;

(二)所租住公租房位置不适合因大(重)病就医、护理等需求的;

(三)所租住公租房户型不适合因承租家庭人口数量增减的;

(四)所租住公租房在租赁期内发生影响居住质量问题,不能正常居住使用的。

承租家庭之间因自身原因确需互换住房的,可共同向实施机构提出互换申请,经实施机构按照配租规则审查同意后进行互换,但不得有互换住房以外的其它任何利益交换。

公租房调换后,运营机构应于15个工作日内收回原房屋,及时更新完善相关档案、租金变更并进行维护维修。

第十八条 承租家庭在公租房租赁期间有下列情形之一的,应当重新办理住房保障资格认定或进行住房保障资格变更。经认定符合条件的,可以继续承租原承租的公租房,租赁合同的起止期限与原合同一致。

(一)承租家庭租赁期间家庭人口发生增减变化的;

(二)承租家庭租赁期间婚姻状况发生变化的;

(三)承租家庭购买共有产权住房,在与出售人解除《共有产权住房买卖合同》后,如需再次享受住房保障待遇的。

租赁期间,承租家庭夫妻双方离异后应各自进行住房保障资格认定。双方都符合住房保障条件的,由双方进行协商确定一方继续承租公租房;一方符合住房保障条件,另一方不符合的,由符合条件的一方继续承租公租房;双方都不符合住房保障条件的,应退还公租房。

第十九条 承租家庭在公租房租赁合同期届满需要续租的,应当于合同期满前3个月向实施机构提出续租申请,实施机构应当会同有关单位对承租家庭住房保障资格变化情况进行审核。经审核符合条件的,实施机构应当与承租家庭签订续租合同,合同期限不超过3年,但原则上不超过承租家庭《住房保障资格证》有效期。

公租房租赁合同期届满,如承租家庭未提出续租申请,应当按规定腾退所居住的公租房。拒不腾退的,运营机构催告无果后,实施机构应申请上级行政机关作出处理决定,直至申请人民法院强制执行。

第二十条 公租房租赁期间,实施机构应当负责公租房及其配套设施在合同使用期限内正常使用所必需的维修养护,确保公租房的正常使用,公租房的具体维修养护事务,实施机构可以委托运营机构承担。

由实施机构负责维修的公租房及其配套设施设备出现损坏时,承租家庭应当采取适当措施防止损坏扩大,并及时通知运营机构维修。因承租家庭未采取适当措施或未及时通知运营机构维修致使损失扩大,扩大损失部分应当由承租家庭承担。

公租房房屋所在楼栋的排水主管道、化粪池等共用部位及共用设施设备的维修维护和更新、改造,按照《山东省物业管理条例(2018修正)》、《烟台市住宅专项维修资金管理办法》(烟政办发〔2016〕18号)等相关规定应由全体业主分摊的费用由实施机构按公租房建筑面积所占比例承担。

第二十一条 公租房的日常管理、运营及正常使用所必需的房屋维修养护费用,由实施机构每年末向市财政部门申请下年度预算资金,市财政部门应当于每年上半年一次性拨付。资金拨付后,由实施机构按《公共租赁住房现场管理委托协议》约定支付。

第二十二条 公租房租赁期间,下列项目的维修或更新由承租家庭自行负责并承担相关费用:

(一)房屋门窗的玻璃等易碎、易磨损构件;

(二)水龙头、淋浴喷头、瓷盆、便盆、软管等给排水设施;

(三)室内配电箱箱后电线、插座、开关、灯具等供电照明设施及燃气表后设施及软管;

(四)公租房整体装修项目出现不影响正常使用的墙面小面积脱落、地砖台面裂缝等情况;

(五)因承租家庭使用不当等原因而损坏的房屋构件等。

对承租家庭负责维修的项目,承租家庭有权自主选择维修单位,其费用标准及其支付方式等具体事项由承租家庭与维修单位双方自行约定,但不能低于原配给设施设备和装修标准。

第二十三条 运营机构应当结合入户巡查、日常检查及住户反映,及时对公租房使用功能进行检查,发现房屋结构、设施设备存在损坏老化影响安全和使用时,应当按照维修责任划分及合同约定及时进行维修。  

第四章 退出管理

第二十四条 《公共租赁住房租赁合同》遇有下列情形的自行终止:

(一)承租家庭自愿退出公租房的;

(二)因房屋征收、城市更新、不可抗力等情形而导致合同无法继续履行的;

(三)承租家庭不再符合住房保障条件的;

(四)合同期满,承租家庭未在限期内提出续租申请或按规定不予批准续租的;

(五)承租家庭在租赁期间购买共有产权住房或享受其他住房保障政策的;

(六)租赁期内,购买、受赠、继承等方式获得其他住房,不再符合公租房租赁条件的;

(七)合同自行终止的其他情形。

以上情形终止租赁合同的,实施机构可以为承租家庭安排不超过3个月的退还期限,退还期限内的租金按全额租金标准执行。

承租家庭租赁期内购买共有产权住房,自与共有产权住房开发企业约定的交付之日起6个月内退出公租房,期间执行《公共租赁住房租赁合同》中的全额租金条款缴纳全额租金。

第二十五条 承租家庭取消保障资格,执行《公共租赁住房租赁合同》全额租金条款的情形:

(一)承租家庭因家庭人口、户籍、收入等情况变化不再符合住房保障条件,确无其他住房的可申请经实施机构批准后缴纳全额租金继续租住公租房;

(二)承租家庭主申请人死亡,家庭其他成员因户籍、年龄等原因不符合住房保障条件的,可申请经实施机构批准后缴纳全额租金继续租住公租房;

(三)承租家庭成员与他人共同继承不动产产权,但无所继承的不动产使用权且确无其他成套住房的,可申请经实施机构批准后缴纳全额租金继续租住公租房;

(四)承租家庭购买商品房、共有产权住房、承租直管公房、继承成套住房等情况,自取消住房保障资格之日起至按规定腾退公租房前,应缴纳全额租金;

(五)承租家庭长期欠缴房租、长期空置公租房而取消保障资格等情况,自取消住房保障资格之日次月起至按规定腾退公租房前,应缴纳全额租金。

对执行《公共租赁住房租赁合同》全额租金条款的承租家庭,连续拖欠2个月房租或累计拖欠3个月房租,实施机构应解除合同,收回公租房。

第二十六条 承租家庭有下列情形之一的,实施机构有权单方面解除《公共租赁住房租赁合同》,收回房屋并索赔损失:

(一)承租家庭以虚报、瞒报家庭收入、住房等基本情况或提供虚假证明材料等手段骗取住房保障的;

(二)转让、转租、转借或擅自调换所承租公租房的;

(三)承租家庭改变所承租公租房居住用途,拒不恢复的;

(四)连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;

(五)无正当理由连续闲置公租房6个月以上的;

(六)被司法机关界定在所承租公租房内从事违法活动的;

(七)破坏或擅自装修、扩建、改建所承租公租房,拒不恢复原状的;

(八)故意损坏公租房及其附属设备、配套设施的;

(九)应予解除合同、收回房屋的其他情形。

承租家庭拒不退还公租房的,实施机构有权要求其自送达《公租房腾退告知书》之日起30日内限期退还,腾退期间承租家庭须缴纳全额租金。逾期仍不退还的,实施机构应申请上级行政机关作出处理决定,直至申请人民法院强制执行。

第二十七条 《公共租赁住房租赁合同》终止或被解除后,承租家庭应当将所承租房屋及附属设施、设备在限定的退还期限内进行腾退。承租家庭退还公租房时,应当保持房屋及设施设备完好,不能影响房屋的正常使用。

承租家庭退还公租房时,应当配合运营机构验收房屋设施设备,核实水、电、气表读数及物业服务费等相关费用,清点交接钥匙、水电卡等相关物品,结清租住期间各项费用、履约保证金以及合同约定的违约金、赔偿金等,双方确认无误后在《退房验收表》上签章确认。运营机构应当于房屋收回后5个工作日内向实施机构报告。对承租家庭退房后的留存物品,运营机构有权作弃置物品予以处置。

第二十八条 承租家庭在《公共租赁住房租赁合同》终止或解除后,逾期未退还所承租的公租房,运营机构应当进行催告。经运营机构催告后承租家庭仍拒不退还公租房的,实施机构应申请上级行政机关作出处理决定收回公租房并追缴所欠缴房屋租金,直至申请人民法院强制执行并记入信用山东、信用中国等征信体系。

第二十九条 实施机构要建立公租房信用分级制度,建立健全失信联合惩戒机制。承租家庭有本细则第十六条、第二十六条规定违规使用公租房情形的可认定其存在失信行为,根据其失信程度,确定为轻度失信、中度失信、严重失信3个等级。

(一)公租房承租家庭违规使用公租房,经经营机构催告、媒体公告后,仍拒不整改的为轻度失信;

(二)公租房承租家庭违规使用公租房,经实施机构申请上级行政机关下达《违规使用保障性住房行政决定书》后,仍拒不整改的,为中度失信;

(三)公租房承租家庭违规使用公租房,被行政机关申请法院强制执行的为严重失信。

轻度失信和中度失信列入“警示名单”,予以重点关注;严重失信列入“联合惩戒名单”,予以联合惩戒。

第五章 安全管理

第三十条 实施机构作为公租房房屋所有权人,承担公租房房屋使用安全责任人的下列职责:

(一)编制公租房年度安全生产工作计划方案,制定安全使用公租房应急预案;

(二)组织运营机构定期开展公租房安全巡查,检查、维修公租房主体,及时消除安全隐患并建立相关问题台账;

(三)督促运营机构和施工单位在公租房修缮、改造、室内装饰装修时,采取安全生产措施,确保房屋安全;

(四)配合做好公租房房屋安全调查和公租房房屋应急抢险措施;

(五)委托公租房房屋安全鉴定;

(六)宣传警示承租家庭安全使用公租房。

第三十一条 运营机构承担公租房安全使用的下列责任:

(一)结合入户巡查制度,建立健全安全巡查和安全隐患排查机制;

(二)做好安全隐患整改工作,安全隐患属于物业管理单位、专业经营机构等其他单位负责的,及时报实施机构协调解决;

(三)配合物业管理单位组织开展应急处置培训和应急预案演练,提高承租家庭应急救援意识和防灾、避险、自救、救援能力;

(四)完善安全隐患排查整治和应急处置台账;

(五)根据实施机构安排,进行公租房安全宣传,提升承租家庭的安全意识和防控能力;

(六)督促物业管理单位设置安全标志、进行安全隐患排查和整改。

第三十二条 承租家庭作为公租房房屋使用人,承担公租房安全使用的下列责任:

(一)按照《公共租赁住房租赁合同》约定安全使用公租房;

(二)遵守水、电、燃气、消防等设施安全使用规定;

(三)履行公租房房屋安全使用义务,发现安全隐患及时报运营机构和实施机构;

(四)配合运营机构进行的公租房巡查检查和维修维护;

(五)遵守物业管理单位相关物业管理规定,自觉维护公租房公共部位安全;

(六)积极参加实施机构、运营机构组织的安全宣传、应急处置培训和应急预案演练;

(七)及时履行维修义务。

承租家庭应自觉维护公租房安全,因承租家庭违规使用电、燃气或违反物业管理规定在公共部位堆放杂物、堵塞消防通道引发的安全事故,由承租家庭承担全部责任。

运营机构对公租房进行检查、维修时,承租家庭应当按运营机构的要求给予积极配合。如因承租家庭原因导致房屋不能及时检查、维修而造成损失或发生安全事故的,承租家庭承担全部责任。

承租家庭未及时履行维修责任导致的安全事故由承租家庭承担全部责任。

第三十三条 公租房所在小区的物业和水、电、燃气、暖气、消防等专业经营单位的安全责任,按照国家、省市相关法律、法规和各专业经营单位安全管理规定执行。

第三十四条 公租房小区所在区域各层级的安全使用管理责任,按照属地管理的原则执行。

第六章 附 则

第三十五条 原已配租廉租住房的家庭纳入公租房统筹管理,实行住房保障资格审核认定和租金减免制度。具体按下列情形处理:

(一)经审核,承租家庭符合原廉租住房承租条件的,租金减免标准按照公租房基准租金与原廉租住房租金标准的差额执行,或自愿选择按照租金减免标准提高一档执行。

(二)经审核,承租家庭不再符合原廉租住房承租条件、但符合现住房保障条件的,租金减免标准提高一档,自取得《住房保障资格证》之月起执行。

(三)经审核,承租家庭不符合现住房保障条件的,应当退回原廉租住房。如承租家庭无自有房产且确实难以退还的,应当执行《公共租赁住房租赁合同》中的全额租金条款,按照全额租金标准缴纳房租。

第三十六条 对于腾退的公租房的配租,参照《烟台市中心区保障性住房轮候配租规则》执行。

第三十七条 公租房运营管理情况,依法接受纪检监察、财政、审计等部门的监督,接受社会和新闻媒体监督。

任何单位和个人对公租房运营管理中的违法行为有权举报和投诉,有关部门应当依照各自职责及时核查并依法处理。

第三十八条 在公租房运营管理工作中,各有关部门、单位及其工作人员不履行规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由本级政府或者上级有关部门责令改正,通报批评,并依法追究主要负责人和直接责任人的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十九条 公租房承租家庭有本细则第十六条、第二十六条规定行为的,依据中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)第三十六条之规定给予相应的处理。

第四十条 本细则自2021年XX月XX日起施行,有效期至2026年XX月XX日。

(责任编辑:崔立明)
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