本报记者 王丽新
受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，不论是在交易所市场还是在银行间市场，房企公开发债都受限明显。叠加10月份以来，中资房企遭评级机构下调信用评级，在海外发新债困难。同时，受房企青睐的供应链ABS（资产支持证券）已断发近两个半月。
但这一艰难局面似乎迎来了新的变化。11月9日，中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会。这在业内被视为是四季度房企融资环境可能松动的利好信号。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者称，接下来，房企融资环境或有所放松，但当前资本市场谨慎心理较强，对房企的信用资质较为关注，部分资金较紧张的房企信用受到一定影响，融资仍较难。
债券融资规模紧缩
据贝壳研究院统计，2021年1月-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额减少2463亿元；境内发债规模约5522亿元，同比下降约13.4%；境外发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%。此外，房企境外融资规模占比维持31%左右的低水平。
单从10月单月房企融资情况来看，境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。另据中指研究院数据显示，10月份，信用债规模占比35.62%，海外债占比23.09%，信托融资占比41.29%，ABS融资占比0%。
中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示，ABS融资10月份仍暂停签发，这说明依然严控表外融资，年内恐怕不会放松。同时，融资额继续大幅下滑，说明行业周期下行和个别房企的风险暴露，引发金融机构对投资行为更为审慎，投资者信心严重不足。虽然监管层连续发声，倡导不可对信贷发放矫枉过正，误伤合理需求，但仍需一段时间才会传导到市场层面。
鉴于此，在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。国内发债对房企信用等级要求较高，实力较强、经营稳健的企业对金融机构有吸引力，预计头部经营稳健的民营企业及央企、国企发债融资比较容易。
“国企凭借相对稳健性，融资受影响幅度较小，其中部分企业采取通过资本平台运作，将存量资产出售给相关基金运营，再通过资本化手段退出，以达到降低重资产持有比例，调整负债结构，增强资金流动性，提升企业风险抵御能力的目的。”在同策研究院看来，这种模式下，房地产项目以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平同时降低融资成本，在“三道红线”等政策的长效机制调控下，或成为未来发展的趋势之一。但值得注意的是，地产基金模式也有一定风险，十分考验企业的运营和投融资能力。
融资环境或逐步放松
自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”。
11月9日，中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有消息称，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
在贝壳研究院来看，近期央行多次针对房地产行业表态，释放一定的友好性。但在房企直接融资方面，由于行业整体处于高位回调阶段，融资需要投资人信心提振后，融资环境才能得到实质性改善，目前看尚需时日。
“房企融资可能会适度放松，但也不会出现明显放松的情况。”梁楠向《证券日报》记者称，受风险偏好影响，信用资质较好、运营稳健、流动性充足的房企更受资本市场青睐，融资难度相对低。刘水也认为，房企融资环境会边际改善，但力度有限，难以出现房企融资集中性爆发的情况。
“融资大面积放松的可能性不大，依然会在贷款集中度管理和‘三线四档’的政策框架下执行，但过度收紧的金融环境预计将有所改善。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，同时，也需要看到稳健型房企在此过程中受益可能更多，对已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式改善自身状况从而获得更多信心和支持。
“房企到期债务已从千亿元规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模二分之一，房企融资压力仍保持紧张。”贝壳研究院表示，临近年末，房企配债余额受政策限制，剩余额度有限，短期看销售回款依然是开发商最有效、最可控的方式。
