证券日报网 董枳君
有人说，房地产及相关行业已经失去了想象力，再也不会有3000亿元市值以上的龙头了，“低迷”、“落寞”将成为未来相关行业的关键词。也有人说，没有夕阳的产业，只有夕阳的企业，房地产及相关行业横向空间依旧很大，关键在于企业自身如何突围。
孰对孰错？无计可施还是大有作为？不妨先从政策对房地产行业的调控路径中窥知一二。
引导房地产行业回归本源
2020年下半年，房地产“三道红线”、“两道红线”，加之个人信贷“五档管理”政策陆续出台，北京、杭州、海口等多个城市发布收紧政策，房企融资端持续承压，拉长了销售回款的周期。对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说，形势越发严峻。
在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期延长等因素影响下，部分城市二手房成交量大幅下降，中介行业也出现洗牌苗头。
当下形势确实不容乐观，但行业调控并非是突然转向、说来就来，早在2016年年底，中央经济工作会议就提出“房住不炒”，加之第二年写进十九大报告，“房住不炒”早已成为房地产政策的总体基调。而近段时间，住房金融的收紧则是对金融风险积聚这一症结的精准用药，倒逼房产部分企业放弃“高周转、高杠杆、高风险”的运营模式，进入稳健发展时代。
人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
后续再度表态“两个维护”，释放积极信号，从“三稳”到“两维护”，更是说明了持续的房地产调控绝非要刻意打压房地产行业，而是为了推动房地产行业发展方式的转变，引导房地产行业回归本源。房子是用来住的，而不是用来炒的。
但是政策的变动，折射到市场上，还尚需时日。整个大环境的变化之下，身处其中者短期内承受“剧痛”是可预见的事。这一点也从众多企业的近期财报上体现。短期来看，各家公司的表现不及预期几乎成为定局。而长期需要回答的是，这种“低迷”只是一时，抑或是将会持续相当长时间？
可以确定的是，于房地产行业而言，吃了20多年城镇化红利的黄金时代已远去，高速疯跑赛道的闸门确实已拉下。
行业要换个“活”法
中央的三稳政策证明，房地产市场依然有长期巨大价值，行业蔓延的悲观情绪之下，中国居民对于住房的刚性需求和改善需求远远没有得到完全满足。
近日，贝壳研究院与空白研究院联合发布的《超越交易：迎接品质服务的美好时代》指出，十四五期间，中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。住房将从生产型导向转向消费型导向，以人为中心全面满足居住需求，让不同人群的各类住房需求都能得到良好的满足。
长期看，全国房地产市场基本面并不像市场情绪影射中那么差。根据国家统计局数据，1月-9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1月-9月增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。无论是销售面积还是销售额，相比疫情前的2019年，同期增幅达到或接近两位数，销售额甚至高达20%，两年平均还达到了10%。
再加上我国人口呈现城镇化不断深入、家庭规模小型化等特点，家庭户数量的增加将对全国房地产市场规模形成有效支撑。城镇化方面而言，参照发达国家发展历程，我国随着新型城镇化的深入推进，未来城镇化水平仍将保持较快提升速度，房地产市场需求整体依然有释放空间。
同时，随着过去五年销售的商品房逐步交付、入住，二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右，成为解决住房需求日益重要的组成部分。由此可见，增量开发的尾声，反而是存量交易黄金年代的开始。
在房地产巨型赛道的后半程，并非已到终点或是一路下滑，而是进入了一场修炼内功的马拉松。
纵观“互联网+”等各行领域，都经历了从野蛮生长到理性发展的阶段。正如巴菲特那句名言：“当大潮退去，才知道谁在裸泳”。那么，房企及相关行业未来拼的是什么？当行业原有的金融与投资属性被政策压制后，无法依靠跑马圈地的后杠杆时代，什么才是新的增长引擎？
房企相关行业的另一条出路是向新赛道的跃迁。进入城市化的存量时代，人们对居住的需求已经不再只是“住得上”，而是要求更高品质的“住得好”。这对于当下公司对产品、服务的品质管理能力提出了更高的要求。变化之下，万科、贝壳等行业龙头公司已看到背后的机会，并保持长期投入。
以贝壳为例，其一直以来强调产业线上化、服务者职业化，运营一直聚焦在品质提升上。而在交易后环节，贝壳早在2019年就推出了“被窝家装”，今年更是宣布与圣都达成深度合作。
未来五年，我国住房开发将出现明显转向，从生产型导向转向消费型导向，以人为中心，全面满足居住需求。居住服务业，也将成为一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老等多品类经营的行业，不再是单纯的交易开发。
简单来说，这场周期性变局后，粗放的增长方式已行不通，做好产品和服务的“玩家”才有机会成为未来行业的价值创造者。其次，住宅赛道过于拥挤，从市场现状及需求来看，细分行业的发展空间，完全有可能再造一个“房地产”业。家装、智慧服务、长租公寓等多航道业务围绕品质新需求，房地产相关行业仍大有可为。
