您好,欢迎来到中国质量新闻网房产频道!
在线投诉 | 维权投诉: weixin.tousu.cqn.com.cn
中国质量新闻网
您当前位置: 房产频道>>地方>>山东>>头条>>

租房漏水谁担责?房屋租赁合同现纠纷,青岛发布典型案例

2021-11-04 10:46:10 大众报业·齐鲁壹点

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李自强 通讯员 吕佼 何文婕

房屋无规划许可,租赁合同无效;违规租用居民住宅楼开办餐馆,被查被罚被停业;租赁的房屋漏水致楼下被淹谁担责?日前,青岛市中级法院发布房屋租赁合同纠纷典型案例,对房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题,总结归纳了司法实践中处理原则和标准。

出租的厂房无规划许可

双方租赁合同无效

宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司,双方签订了租赁合同。在合同履行过程中,双方因土地税等问题发生纠纷,承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同,宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证,一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服,提起上诉,其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑,双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为,宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设,因此对其相关主张不予支持。           

未签房屋租赁合同就装修

不懂法律惹纠纷

王某承租赵某位于市区的商业网点房一处,承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房,其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶,双方商定转让费等事宜后,在未签订租赁合同的情况下,曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中,赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额,需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此,某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人,驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服,提起上诉。二审中,经调解,双方达成和解,王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿,纠纷化解。

房屋租赁未解约自行搬离

违约金难达一致提前解约自担责

张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》,其中约定承租人提前退租,应提前30日书面通知出租人,结清各项费用后,按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间,张某欲解除合同,便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见,张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋,未办理交接手续,也未交还钥匙。后,张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除,并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。

违规租用居民住宅楼开办餐馆

被查被罚被停业

张某承租杨某房屋,租赁合同中明确约定用于经营餐饮。在经营过程中,因楼上居民向当地食药所举报,导致张某无法继续经营,被迫搬离涉案房屋。后双方对租金退还及装修费用承担产生争议。法院经审理认为,张某租赁杨某住宅房屋并在其中经营餐饮违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》规定,张某已经被责令停业,现双方均要求确认解除房屋租赁合同,应当准许。因双方对涉案房屋性质为住宅,以及对不允许在该类房屋开办餐饮经营均为明知,因此双方对本案合同的解除均应承担责任。

租了房却又无法继续使用,是将租赁进行到底,还是好合好散?

出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用,双方签订租赁合同,约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某,牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后,牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同,刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋,告知了刘某,并要求返还剩余租金及押金,刘某坚持合同应当继续履行完毕,不应返还租金和押金。

法院经审理认为,承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同,违反了双方合同的约定,构成违约,应当承担违约责任。同时,出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此,在判决承租人支付4个月违约金的情况下,由出租人退还剩余租金和押金。

拟长期租赁,务必在合同中对租赁期限进行明确约定

青岛某分公司与常某签订《房屋租赁合同》,约定同意将某三层商业房屋出租给常某经营使用,合同约定租赁期限为2年,并同意承租人对外转租。合同还约定了租金数额、交纳时间、违约责任等条款。合同履行过程中,青岛某分公司在合同到期前6个月通知常某到期后将不再续租,要求常某搬离涉案房屋。常某不同意,称双方实际商谈的租期是六年,但因青岛某分公司称其是分公司,签约权限不能超过一百万,所以需要分期签约,两年一签;常某对涉案场地已经进行了大规模的装修,并且有些场地刚刚完成招租,常某与案外人签订的都是长期租赁合同,如果合同按两年期计,2年期满腾让房屋,不仅其装修投入无法回本,还会导致其对很多次承租人的违约赔偿。

法院经审理认为,涉案房屋租赁合同对合同期限为2年的约定十分明确,该履行期限届满后,青岛某分公司不同意继续出租房屋,法院无法强制双方续约,因此双方租赁关系只能终止。常某虽然抗辩实际租赁期限应为6年,但并没有任何证据加以证明,因此只能根据双方之间的书面合同认定租赁合同履行完毕,判决常某搬离涉案房屋。

租赁的房屋漏水谁担责?

合同约定要清楚,举证责任要明确

林某将其房屋出租给鞠某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定,鞠某居住期间,水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由鞠某承担责任。后鞠某租住期间,某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水,致使楼下住户董某家中被水淹,出租人林某的房屋亦造成损害。林某赔偿了董某十五万元后,向法院起诉承租人鞠某要求赔偿,认为鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元,鞠某共计应该赔偿十八万元。

双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议,林某认为是鞠某使用不善所致,鞠某则称系水管年久失修所致。一审法院认为,鞠某否认水管断裂漏水的原因与其有关,根据谁主张谁举证的原则,林某应当就其主张提供证据予以证明,现林某没有证据证明系鞠某使用不当导致水管断裂漏水,应承担举证不能的法律后果,驳回出租人林某的诉讼请求。林某上诉后,二审维持原判。

房屋轻微漏水拒交租金

违约后果需自担

出租人青岛某置业公司与承租人匡某签订租赁合同,约定租赁涉案网点房屋约1600平方米,租期5年,免租期一年,合同还对租金的计算方式及支付方式等进行了约定。青岛某置业公司起诉称承租人匡某租赁涉案房屋3年一直未交租金,多次催交,仍然不交租金,所以要求匡某解除合同,交纳欠付租金并承担违约责任。匡某抗辩称,涉案房屋存在漏水,导致其不能使用,是青岛某置业公司违约,青岛某置业公司应承担违约责任,匡某未交租金是行使其先履行抗辩权。

法院经审理认为,出租人依约将涉案房屋交付承租人,承租人应依约履行交纳租金的义务。承租人对其未交纳任何租金的事实明确认可,承租人该行为违反合同约定,构成违约。双方合同明确约定,承租人迟延交纳租金,出租人催交后仍不交纳的,出租人可以解除合同。据此,法院判决解除双方租赁合同,匡某交纳租金等。

剩余租赁费如何处理合同未约定

房屋已另租,损失不再计

2020年3月6日,承租人曲某与出租人陈某签订《房屋租赁协议》,约定陈某将别墅一套出租给曲某,年租金30000元,租期自2020年4月2日至2022年4月1日,如承租人提出终止协议,需提前2个月书面通知出租人。2020年8月22日,曲某通知陈某不再租赁房屋,双方2020年10月15日进行房屋交接。后双方因退租后剩余租金返还问题发生争议。曲某诉至法院,请求判令陈某返还其租金13315元。一审法院以租赁合同未对承租人提前解除合同租金退还事宜进行约定为由,驳回曲某要求退还租金的诉讼请求;二审中查明,2020年12月19日,陈某将房屋另行出租给案外人。但陈某主张,涉案房屋其于2020年3月5日就将钥匙交给曲某,提前交付钥匙的一个月租金不应退还;且当时3万元/年的租金系因曲某要求长租给予的优惠。二审认为,合同未约定承租人提前解除合同后对剩余租赁费的处理,因此应参照陈某的实际损失进行处理,因此应退还已另行出租房屋之后的租金。但对陈某某主张的免租期和房租优惠,证据不足未予支持。

房屋拆迁致使承租人产生相应损失

出租人给予承租人相应的装修补偿

出租人和承租人签订10年租赁合同,承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经营,并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年,涉案房屋被政府统一拆迁,出租人作为房屋产权人,领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失、提前搬迁奖励等拆迁补偿费用以及装修增建损失。

法院经审理认为,因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据,故出租人与承租人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁涉案厂房后实际进行着生产经营,在租赁期限内,因拆迁行为直接导致了其无法继续生产经营及产生相应损失,故出租人应当给予承租人相应的补偿。根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据,可以认定承租人对房屋进行了装修增建,故出租人应当给予承租人相应的装修补偿。

(责任编辑:崔立明)
最新评论
声明:

本网注明“来源:中国质量新闻网”的所有作品,版权均属于中国质量新闻网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中国质量新闻网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。若需转载本网稿件,请致电:010-84648459。

本网注明“来源:XXX(非中国质量新闻网)”的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。文章内容仅供参考。如因作品内容、版权和其他问题需要同本网联系的,请直接点击《新闻稿件修改申请表》表格填写修改内容(所有选项均为必填),然后发邮件至 lxwm@cqn.com.cn,以便本网尽快处理。

图片新闻
  • 半山终章 至此再无

  • 滇池星空双塔

  • 交付档案

  • 福州大力推动拖欠工程款等“点题整治 ...

  • 《广西壮族自治区物业管理条例》(修 ...

最新新闻