齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王杰 李庆斌
伴随着十一长假，“银十”悄然开幕。作为传统的销售旺季，济南楼市“银十”期间的购房心态如何？面对大众购房心态的转变，各大房企又在如何应对？“稳”字当头的市场环境下，“银十”乃至第四季度济南楼市将何去何从？为此，记者在十一期间作了调查探访。
心态：“我觉得可以再等等”，大众普遍很淡定
“金九银十”，省城楼市传统的促销旺季。根据往年市场表现，无论刚需还是改善，众多市民往往都会在此时择机出手。
“除非有特别优惠的盘，否则我觉得可以再等等。”“金九”已过、“银十”开幕的当下，看过几个楼盘之后，市民邓华（化名）更加坚定了这种想法。
八年前，邓华（化名）大学毕业后来济参加工作。五年的爱情长跑，邓华与女友早已开始谈婚论嫁，两人也一直考虑着买房。
“钱都准备好了，可没有以前那么着急了。”邓华坦言，尽管面临购置婚房的难题，但自己与女友却没有了前年那种买房置业的的冲动，“总感觉现在楼市仍有下行空间，就想等等再看看”。
国庆节期间，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者与多位购房者交流发现，在“房住不炒”的大背景下，经过两年多一轮严过一轮的调控，房价真的跌了吗？现在是买房的最佳时点吗？再等等还是先上车？诸如此类的疑虑与困惑，让“邓华”们不免心里打起算盘。
今年“金九”期间的两组数据或许能反映出当下购房者的这种心态。
据合富辉煌（中国）山东公司提供的数据显示，9月1日至26日济南市开盘及加推的楼盘共有36个，其中23个楼盘开盘或加推当天去化率未超30％，占比达到63．8％。这也就是说，9月的楼市供应量不小，但去化率却在下降，往年“金九银十”期间那种“开盘即售罄”的高去化率已不复存在。
“日均网签量”同样佐证着这种心态。数据显示：9月济南日均网签量约在220套左右，而6、7、8月济南日均网签量分别是370套、311套、260套。
“从6月开始，市场的热度就在慢慢下降，成交量在下滑，网签量同比去年、环比上都呈现一个10％左右的下滑，大家普遍感觉到的就是——市场在转凉。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。
剖析：为什么会觉得要再等等？当下楼市“稳”字当头
之所以想“先等等再买房”，邓华基于两个原因。
首先，市区二手房价格的持续走低，让邓华对买新房犹豫不决。“之前总是售楼处来电话，现在却总接到二手房中介电话。”从这些中介们的一通通电话中，邓华了解到，像山大路周边、环山路等区位、学区相对较优的二手房价格已不似往常那般坚挺，甚至部分卖家开始主动降价，“新房一下子感觉不那么香了！”
第二个原因则与他工作经历有关。从事保险理财行业的他发现，近期以来，找他办理相关业务的人员逐渐增多。“人们的投资热情在从房地产向其他方向转移，”这让邓华切实感觉到，楼市的热度在下降，“除非买房自住，暂时看不到房地产的投资价值，还面临着银行放贷难、利率高、变现难、出租难等诸多问题。”
与选择“再等等”的邓华不同，与他年纪相仿，同样面临着婚房刚需的李源（化名），则选择了在国庆“上车”。
李源就职于高新区一家创业公司。他看中了融创未来壹号的新房，并打算十一期间签约。虽然离市区较远，但考虑到离单位相对近、济南东的发展前景，他觉得此处未来还有升值空间。
在李源看来，虽然自去年以来济南房价出现零星下降，但没有实质性的大幅降价。一方面，济南的房价在二线城市中，并不算特别高；另外一方面，随着国内不少城市“限跌令”的出台，李源感觉，房价不会再出现太大松动，“趁着现在价格合适，还是决定买了”。
“‘房住不炒’的方针政策引导下，市场以稳为主，尚不存在造成巨大波动的因素。”在近日采访中，多位国内前十房企业的业内人士皆表示，虽然眼下楼市走势难以预判，但未来市场基调肯定离不开一个“稳”字。
“一方面意味着，刚需购房者们心态不再恐慌，购房选择更多；更意味着楼市看房时机的到来。”对于当下“先等等再买房”的心态，一位业内人士分析道。
现场：百余米的过街天桥，七八名销售扎堆做地推
楼市看房时机真的来了吗？
“谁也说不准，但我们时刻准备着。”近日采访中，记者发现：对于当下，诸多业内人士“清醒”着，又“梦想”着。他们既对“银十”乃至下半年楼市保持着“稳”的理性，又在策划着五花八门的促销活动，以期借下半年为数不多的几个重大节点，激发市场活力。
“疫情影响，相对于十一长途旅行，市民更倾向于在市内活动，这无疑给我们提供了机会。”一位业内人士坦言，参照往年，今年“银十”或许会成色不足，但“银十”仍是诸多房企全年营销中的重要一环，“抛开政策影响、市民购买情绪等不谈，我们眼下就是要做好我们自己”。
据悉，十一期间，除了推出“一口价”的特价房源，济南在售的100余个楼盘还推出了折扣促销活动。如万科北宸之光、雪山万科城等万科楼盘推出了10.1元抵10000元的优惠，中建锦绣首府、金科·博翠明湖等楼盘是98折优惠……
卖家做出优惠，买家是否买账？
10月1日，记者来到融创文旅城一带。“需要看房吗？”、“看房送礼品”、“好户型，1.5万元／平左右”……融创茂与融创文旅城之间有一处过街天桥，百余米便有七八名置业顾问在发传单、做地推。
借助融创茂的高人气，以及十一期间多场主题活动，该售楼处人气颇旺——售楼处东边停车场内停放着四五十辆私家车；售楼处内，沙盘前、洽谈桌旁聚集着不少市民，置业顾问们不厌其烦地做着讲解，客户们在旁认真地做着权衡比较。
“具体签单量须待节后统计，但人气比9月份好很多。”置业顾问刘明（化名）一上午接待了四批客人，不过“都说再回去考虑考虑”。
“考虑就说明还有继续谈的希望，”刘明（化名）很乐观，准备下午继续对目标客户做电话回访。
“我们楼盘离这儿六七公里，国庆推出了1元抵1平的活动。”离开该售楼处不远，另一家房企的售楼中介上前冲记者做起推销，“户型不错，推荐您可以去看看”。
“周边楼盘项目我们都安排了专人，”当被问及为何在此处推销时，该置业顾问解释道，“楼市不景气，想趁国庆假期拉点人气。”
专家：受限于市场规模、政策调控，市场正由卖方向买方倾斜
“相对于没有后续压力的楼盘，一些去化不佳的项目正在为完成销售指标加大营销力度。”谈及上述经历，一位业内人士说道。
“总体来讲，客户购买意向并不那么强烈，货比三家越来越成为大众心态。”结合“金九”及十一假期期间的济南楼市表现，上述业内人士认为，当前楼市正在由卖方市场向买房市场倾斜。
回顾今年楼市，春节期间就提前迎来了“开门红”，纯刚需的百平米左右的小户型产品销量颇好。“今年上半年的成交量是创记录的，是历史上最大的年份。上半年整个成交量比往年可能要高出50％以上。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。
然而，随着上半年一批需求的集中释放，新增需求的接续，成为制约成交的阻碍。进入6月，济南楼市成交量开始明显回落。根据数据，济南日均网签量6月份是370套、7月份是311套、8月份降至260套，9月份则跌至220套左右。
对此，李刚认为，对于一座城市而言，人口总量、发展速度稳定的前提下，市场需求规模也随之确立，市场交易规模也随之确定，“蛋糕大小确定了，上半年分去了大部分蛋糕，下半年必然会缩减”。
此外，李刚还认为，眼下市场热度下降是对近期一系列房地产调控政策的反馈。“去年下半年开始对房地产市场金融政策收紧的基础上，今年3月以来严查违规资金流入房地产市场，再加上土地政策、税收政策等的调整，市场热度明显下降。”
“目前看，还是处在‘不促不销’的状态，而不是因为房价上涨或者房源非常有限带来的，促销冲量属于楼市上的正常现象，不能认为是要热起来了。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说。
“我们看来，到年底之前应该还会有较大力度的促销，因为不少楼盘的年终任务还未完成，仍需要通过促销来吸引购房者。”许传明表示，促销的方式很可能并不是简单的加码，而是推出不同的楼栋，给出新的优惠来试水。
