浙江在线－住在杭州网9月25日讯（浙江在线记者 魏盼）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。
随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。
与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。
而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？
浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。
今天推出：嵊州：绍兴房价“盆地” 新房优惠已悄然而至
提起嵊州，大多数人第一个跳出的词汇或许是小吃。作为中国小吃文化名城，嵊州小吃征服了无数游客的味蕾。但嵊州远不止烟火气，还有唐诗中描绘的嵊山剡水，共同凑成一座雅俗共赏的慢节奏山水之城。
“落日花边剡溪水，晴烟竹里会稽峰”，嵊山剡水将嵊州带进了文人墨客的笔尖，但同时也因为四面环山的地理局限，使得其房地产市场的发展远远落后于周边县市，成为房价“盆地”：2021年初，嵊州商品住宅成交均价才将将破万，最贵的楼盘均价也才14000元／㎡。
2021年上半年，嵊州房地产市场可谓 “革新”：一方面土地市场不再当地国企大量“接盘”，而是由知名房企竞至封顶拿下；另一方面，嵊州新昌高铁站开通在即，房价整体提振，均价突破万元，豪宅项目单价创下新高。
不过，下半年以来，绍兴购房新政不断调整，虽未波及嵊州，但购房者心态也在慢慢转变，近几月签约量持续下滑。从日前实地调研也能验证，嵊州各盘的客户来访量已经有了明显下降，甚至有楼盘已打出“一次付款享97折，按揭付款99折”的优惠措施，市场热度正逐渐消退。
剡溪顺流而下 城市一路向南
嵊州的母亲河剡溪穿城而过，将房地产板块清晰划分。
江北岸属于老城区，江南岸则为新区。城南新区是嵊州城市建设和嵊新协同发展的主战场，集聚了城市内最好的商业、医疗、教育资源，是目前嵊州价格最高的区域，也是新盘最为集聚的区域。
区位图
区域内楼盘有个最大的特点，即为“大”。在售的金昌·白鹭金湾、中国铁建官河府、融信·创世纪、恒大未来城、海伦堡中南上悦城等，体量最大的达95万方，最小的也有18万方。
绍兴本土老牌房企金昌，在嵊州把持着豪宅市场首把交椅，其在城南新区剡溪边打造的超级大盘白鹭金湾，近期销售均价达13989元／㎡。周边的二手次新房挂牌价也基本在12000－14000元／㎡左右，与新房价格基本相当。
事实上，嵊州虽然房价处于绍兴底部，但嵊州人也算“见过世面”，大牌房企的入驻率却并不少：绿城、融信、中国铁建、金昌、恒大、中南等都在此开发项目。
随着城南新区的不断开发，可供出让的宅地逐渐变少。近两年来，由开发商拿下的宅地多集中在与城南新区紧密相连的城西板块以及高铁新城板块。
这一点也与嵊州“十四五”规划方向相印证。《嵊州市国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标》中提到，推动丽湖区块、小砩区块有序开发，建设未来城市新核心，打造五星级酒店、城市阳台、缤纷三公里慢生活街区等地标性建筑。
可以预见的是，剡溪顺流而下，嵊州将一路向南。
上半年土地市场高热催发 三季度量跌价稳
令人意外的是，城南新城近一年销售楼盘中，成交量最大的却是恒大未来城。
2017年3月，恒大拿下嵊州城南新城五宗宅地近95万方，楼面价仅1745元／㎡。该楼盘自2017年10月开盘以来，一期二期已售罄并交付，目前在售楼盘价格较低，高性比价成了其销售利器：恒大未来城精装房源售价仅11000元／㎡。同一片区内，其与白鹭金湾的价差高达3000元／㎡。
恒大未来城成交高峰在4、5月份，每月成交套数分别达369、385套，仅这两个月去化面积超8万方。
当然，4月的成交量走高，是整个嵊州楼市的普遍现象，4月嵊州总成交套数1080套，创下近一年新高。一部分原因来自于嵊州土地市场高热的催发。2021年以来，嵊州市共成交9宗涉宅用地，其中7宗均在4月集中成交，由金昌、碧桂园、绿城等知名房企拿下，平均溢价率高达28．6％，其中5宗竞至封顶价，并需额外配建人才住房。
但是狂热仅仅持续到了上半年，这一波成交过后，嵊州房地产市场就开始逐渐降温，8月仅成交236套，创近一年来成交量新低。热度褪去肉眼可见，在调研走访中，不少楼盘仅有一两组客户，甚至无一组客户在案场，与上半年的门庭若市判若两地。
二手房的近半年的成交走势与新房出奇一致：在4月达到成交顶峰后，开始逐月下跌。
根据透明售房网公布的嵊州市二手房成交走势，4月嵊州二手房成交到达顶峰，共成交755套，而后开始走下坡路，直至7月成交359套，回归以往正常水平。8月恰逢酷暑，成交量再下探，仅成交286套。
记者走访多家中介了解到，在嵊州虽然未有绍兴镜湖等区域明确的二手房指导价公布，但二手房贷款额度目前也需根据银行内部的评估价计算，而一般评估价低于真实成交价，因此可贷额度变低，首付需提升至四成，甚至五成左右。
相比首付只需三成的新房来说，二手房无价格优势，且税款高、放款慢，行情开始走低或许也有这部分原因。不过，随着城南新区新房库存急剧减少以及“酷暑”淡季过去，9月二手房已有少许回暖趋势，不过也很难再回到上半年的热度。
杭台高铁开通倒计时 十字交通中轴点后劲几何？
嵊州的各项经济指标，处于绍兴市下游水平。常住人口也小于同期户籍人口，人口呈现净流出状态。GDP在底部，人口吸附力弱，流出压力大，嵊州未来可期待性在哪？
高铁或许是打破壁垒的一张待启王牌。据了解，杭台高铁预计今年年底开通，已进入倒计时。杭台高铁建成运营后，嵊州将结束不通铁路的历史。
而杭台高铁之后，2019年开建的金甬铁路将实现世界小商品之都（义乌）与世界第一大港（宁波舟山港）的互连互通，中心点也在嵊州新昌。杭台高铁与金甬铁路共同构成了十字交通轴。
而这一环杭十字交通中轴城市群，义乌、宁波、绍兴、台州房价早已过万，甚至已经站上2万元或3万元以上，唯有中心辐射点嵊州还在1万元上下徘徊，明显成了价格洼地。
随着未来杭绍台高铁纵穿南北、金甬铁路横贯东西，嵊州新昌枢纽诞生并强势崛起，也将让这两个城市加速融入杭州都市经济圈，嵊州新昌无疑将成为杭州湾大湾区和长三角区域的“后花园”。
事实上，高铁带来的预期已部分变现。位于嵊州高铁新城的中国铁建嵊星湾，自今年2月首开以来，已网签1250套，其中不乏上海、杭州、宁波、台州等周边城市购房者，成交均价也从刚开盘的9998元／㎡提升至12228元／㎡，短短半年涨幅达22％。
从无到有总是让人期待，也给楼市更大想象与发展空间。但高铁开通能否持续带动当地产业发展，促进人口回流，缩短与对接两端城市的房价差距，仍是未知数。
