东方网记者柏可林9月23日报道：“十四五”开局之年，在“房住不炒”的背景下，包括上海在内的城市持续深化租购并举。在这其中，长租公寓市场经历了深度的行业洗牌和市场沉淀，迎来了机遇期。据仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》（以下简称《白皮书》）统计，2021年第二季度，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数共7.1万套。
上海长租公寓市场租赁需求旺盛，多分布于地铁沿线
据《白皮书》显示，截至2021年第二季度，上海品牌长租公寓存量项目约290个，房源套数7.1万套，相较2018年增长103％。根据分布地点来看，存量项目主要分布于地铁沿线，大部分存量项目的选址满足了其主要客群的日常通勤需求。按环线来看，上海50％的长租公寓存量（套数）位于外环外，总房源套数的10％位于内环内。
截至2021年上半年，上海长租公寓市场租赁需求旺盛，项目平均入住率90.9％。租金方面，经过早期同质化扩张阶段后，市场逐渐迈入精耕阶段，产品及租金呈现差异化，中高端长租公寓平均租金为185元每平米每月，普通长租公寓租金为148元每平米每月。
R4用地成为上海未来供应的主要来源，大型租赁社区将成趋势
《白皮书》指出，上海长租公寓未来供应主要有三大来源：租赁住宅用地（即R4用地）、普通商品住宅用地自持部分、存量改造。截至2021年年中，上海共计出让137幅R4用地，可供建设17.6万套长租公寓，是现有存量的2.5倍。在目前已出让的R4用地中，90％以上的地块竞得人为国有企业，其中上海地产、张江集团、上海城投等持有R4地块数量最多，有5个地块项目合计约5000套租赁住宅已竣工并开始运营。
从已出让的R4用地中可以看出，外环以外的未来新建长租公寓套数占总新建套数的60．2％，是未来供应的主要方向；其次为内中环间（22.4％）和中外环间（16.1％）。此外，未来项目将向大型租赁社区方向发展，尤其是外环外的未来项目平均单体体量高达1463套。
长租公寓承载园区企业员工住宿需求，助力五个新城职住平衡
虽然中央及非中央商务区内众多甲级和超甲级办公楼中聚集了大量白领人群，是目前长租公寓的主要客户来源，但不可否认的是，有更多用工企业位于远离市中心的产业园区。《白皮书》预计，未来长租公寓的需求并不仅仅来自中央及非中央商务区，远离市中心的产业园区市场也大有可为，因为产业园区附近的长租公寓项目可以承载园区企业员工的住宿需求，并有地理空间的优越性，有利于促进“职住平衡”。
上海“五个新城”也将聚集更多人口，《白皮书》预计未来五个新城内部将有更多产业支撑，提供更多就业机会，这也意味着更大量的居住需求，而长租公寓作为多样化居住选择的一部分，将迎来较大发展机遇。
《白皮书》指出，新兴业态的长租公寓在中国正逐渐被更广泛的人群所接受。未来，随着租赁需求升级，以及开发商、投资机构和其它市场参与者的深度参与，长租公寓产品有望加速迭代更新，长租公寓市场将在质量和数量上都更上一个新台阶。