中国质量新闻网讯（刘纯辉）今年是22个重点城市实施两集中供地的第一年。第一批集中供地，部分城市溢价率高企，房企利润空间被挤压，上演了“退地”的剧情。进入8月份，10余个城市宣布第二批集中供地中止或延期，直到近日，多地重启第二批集中供地。
9月8日，西安市第二批集中供地信息发布，包括45宗地块，其中有17宗以“挂牌出让”的形式，还有28宗以“拍卖出让”的形式。
限马甲，提高门槛，严控溢价率！
和其他城市一样，西安第二次集中供地也将地块溢价率限制在15%，而从规则上来看，有以下三大看点：
看点一：限制马甲公司参拍
根据西土出告字〔2021〕65号西安市国有建设用地使用权拍卖出让公告，本次28宗地块的拍卖，实行“限房价、定品质、竞地价”出让，还规定同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。
看点二：限价+摇号双管齐下
本次国有建设用地使用权公开出让设定最高限价，当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。
看点三：对开发商买地资金来源作出要求
参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
28宗地块拍卖出让地块 最高限价26485元/平米
分区域来看，28宗拍卖出让的地块，国际港务区最多，有14宗；高新区有5宗地块；经开区两宗地块；曲江四宗；浐灞两宗。
而从限价情况来看，公开拍卖的地块最高限价溢价率不超过15%。这基本上是各城市第二次集中供地的新规定，这样做的就是为了将溢价率控制在一定的范围之内，从而实现控制地价，防止出现单价地王。
而从限价情况来看，高新区地块的毛坯房，限价为2.6万元/平米左右，浐灞生态区的毛坯房限价在1.9万-2.2万元/平米左右，大明宫限价最高为2.5万元/平米，国际港务区限价为1.5万-1.8万/平米左右。
这28宗公开拍卖的地块部分地块有特殊要求
宗地6、7竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层及大型商业综合体、企业总部或中外医疗服务设施地块竞拍，并出示有效报价。竞得人须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求，同步开展住宅、商业、医疗地块建设。宗地8竞得人对宗地西侧区域相邻21.842亩绿地按照西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室有关城市绿化要求实施绿化投资建设，并于建成后无偿移交西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室。
宗地9内配套幼儿园与宗地8合用幼儿园，两个地块同步规划，同步建设。宗地10竞得人须在项目建成后向曲江大明宫遗址区保护改造办公室提供2200平方米的商业用房（该宗地内全部商业用房）及3533.76平方米的商品住宅用于大明宫遗址区拆迁安置工作，其中商业用房按照实际成本价回购、商品住宅按照19702元/平方米回购。
宗地12、13内建筑应该按照《绿色建筑评价标准》二星级及以上的评价标准执行。宗地13商服地块须建设40808平方米高品质特色酒店（四星级及四星级以上），按照《西安市人民政府办公厅印发加快推进高品质特色酒店建设政策意见的通知》（市政办发〔2017〕108号）规定，土地成交后竞得人必须与市旅游主管部门及浐灞生态区管委会签订监管协议，承诺自酒店建设项目动工之日起，三年内完成酒店建设，五年内完成星级酒店评定工作，且自酒店建成之日起三年内不得变更用途或自降等级；商服地块须先行或与住宅地块同步审批、同步建设。
宗地15、16、17位于同一板块，宗地22、23位于同一板块，宗地24、25、26、27、28位于同一板块，按照港务区奥体中心轴线区域风貌管控要求，位于同一板块的宗地设计方案建筑风貌应协调统一，符合整体城市风貌，配套设施应同步建设。 宗地1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28采用装配式建筑技术进行建设，装配率不小于20%。
按照市政府办公厅《关于印发2021年住房租赁试点工作实施方案的通知》（市政办发〔2021〕16号），宗地1、2、3、4、5、7、12、13、15、16、17、20、21、23、24、25、26、27、28竞得人须自持住宅建筑面积的5%，宗地6、8、9、10、11、14、18、19、22竞得人须自持住宅建筑面积的10%，所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让。
17宗挂牌出让地块 两宗共有产权地块
西安还将以“挂牌方式”出让17宗国有建设用地使用权，也将采用“限价+摇号”的形式。
宗地1用于建设共有产权房，购房业主持有产权份额为70%，政府产权份额为30%，后期建设监管、销售、使用、退出等由鄠邑区住房保障部门负责监管。宗地3为鄠邑区商业综合体的配套用地，竞得人须在鄠邑区投资建设总建筑面积不少于10万平方米的集中式大型商业综合体（不含非单一功能的专业家居建材市场、批发市场、会展演艺、游乐场等），须整体经营，不得分割销售，并在集中式大型商业综合体地块交付（或自取得《施工许可证》之日）起30个月内建成并开业运营，竞得人须与西安市鄠邑区西户高新管委会签订履约监管协议。
宗地6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16用于安置型商品房建设。宗地6、7、8、9销售对象和建设品质由高新区管委会确定，竞得人须与高新区管委会签订《安置型商品房建设和购买监管协议》，宗地10、11销售对象和建设品质由曲江新区管委会确定，竞得人须与曲江新区管委会签订《安置型商品房建设和购买监管协议》，宗地12、13、14、15、16销售对象和建设品质由阎良区政府确定，竞得人须与阎良区政府管委会签订《安置型商品房建设和购买监管协议》。 宗地2、3、4、5按照市政府办公厅《关于印发2021年住房租赁试点工作实施方案的通知》(市政办发〔2021〕16号)，竞得人须自持住宅建筑面积5%。自持期限为10年，自持期内不得对外销售和转让。
宗地2、3、4、5配建公租房事宜，按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》（市建发〔2020〕115号）执行。宗地17用于建设共有产权房，购房业主持有产权份额为80%，政府产权份额为20%，后期建设监管、销售、使用、退出等由阎良区住房保障部门负责监管。
集中供地规则生变如何影响房价？
8月初，14个城市先后按下供地计划的暂停键。如今，出让规则变更后的供地计划陆续推出。降溢价、触顶摇号、土地限购、禁“马甲”、竞品质……崭新的土地政策工具箱已被打开，其对土地市场以及房价、住宅品质将产生怎样的影响？
有业内人士预计，第二批集中供地的热度将下降，降地价可以达到稳房价的目的，但未来楼盘品质却不会下降。（本文图片均由刘纯辉制作）
