齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 李庆斌 张原硕 赵夏晔
近期，济南不少购房者反映，二手房放贷周期拉长，房子不好卖了。目前，济南二手房市场是何情况?8月25日，记者探访了济南多家二手房中介门店发现，二手房交易量二季度开始明显下降，不少中介人员开始离职。
挂了5个月降价10万才卖出
收到全款还得等4个月
近日，家住阳光新路的刘女士向记者反映，自家的房子在中介处挂了4个多月都没能成交，无奈只好降价出售。可成交后，又出现银行迟迟不放贷的情况。“我原本想卖掉现在的房子，用来置换新房。”刘女士说，她的房子虽是2005年交付的，但是重新精装过，且是周边片区较少的11层洋房产品，原本以为很好出手。
“我是今年2月份开始通过中介出售，挂牌价245万元，车位20万元。”刘女士说，挂牌后就一直有人看房，尤其是三四月份，几乎每天都有人来看房，周末更多，最多一天内有6组购房者来看房。当时很多人看上，但在出价时，却把价格压得特别低。“进入五六月份后，看房人越来越少。”刘女士说，当时中介告诉我，如果着急用钱，尽可能通过降价来换成交，银行贷款开始收紧，二手房贷款难。
“当时看到其他卖房业主通过降价来促成交易，我也逐步降低售价。”从6月份245万元降到240万元，7月份又降为235万元，最终以235万元成交，低于心理预期10万元。“本以为拿到这笔钱就可以置换新房了，结果买家又碰上了贷款难的情况，近两个月，银行迟迟未放贷，看好的新房暂时也无法购买。”后期，中介告诉刘女士，因为现在贷款申请周期变长，她11月份才能获得全款。
有门店8月份还没开张
人员走了一半多
8月25日上午10时，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者以购房者的身份来到花园路附近的一家二手房门店，一个小时内，店内并无购房者前来看房。交谈中，工作人员张强(化名)告诉记者，买二手房人少的情况已经有一两个月了。
8月25日，记者在济南东部一家房产中介门店看到，店内有两名工作人员正等待购房者上门咨询。
“今年三四月份，来看房的人还很多，店内每天能接待四五组客人，每月能成交8—10套。”张强说，今年初，随着楼市行情回温，二手房价格也有所上涨。但从7月份开始，来看二手房的客户逐渐减少。“我们门店每天只有一两组客人来看房，而且整个成交周期变长，每月成交量减少近三分之二。”张强说。
随后，记者又来到堤口路的一家二手房中介门店，置业顾问孙杰(化名)介绍，附近房源基本为2000年左右的房源，房龄相对较久。“近两个月成交量明显减少，每月二手房能开两单就已不错。”孙杰表示，三四月份，店里每月能卖五六套房子，进入5月份后，带看量和成交量明显减少。8月份到现在，1套房也没卖出去。
记者查询贝壳网2—7月份济南市二手房带看数据发现，济南3月份带看人次达到顶峰，共94869人次；接下来，4—7月带看人数逐步减少。7月份，带看人次下降到60119人次，较3月份减少3万余次人次。
因为成交量减少，店内员工无法拿到提成，流失严重。“我们店的置业顾问原本是10人，这几个月，多名员工相继离职，目前老员工只剩下4人。”张强说，为了留住员工，吸纳新员工，公司降低了入职门槛，增加底薪。“之前对置业顾问的招聘要求是，大专及以上学历，有相关从业经验。现在有相关经验的应聘者可以降低学历要求，或学历达标但无相关从业经验，公司也可以进行培训。”工资从底薪3500元上涨到4500元，减少无单可开的置业顾问离职情况的发生。
数据来源:贝壳找房
根据贝壳找房的二手房成交数据，济南二手房成交量在3月份达到顶峰，成交套数在1900套左右。接下来，4—7月成交套数明显下滑。其中，4月份成交套数约1400套，5月份成交套数约1300套，6月份成交套数约1100套，7月份约900套。截至8月26日，成交套数减少至约600套，较3月份成交套数减少约1300套。
二手房交易市场遇冷
但价格比较平稳
虽然二手房市场明显遇冷，但房价下降并不明显。张强介绍：“以我们门店周边的花园小镇、万科城、保利华庭等小区为例，这几个小区一季度平均房价上涨1000元左右，目前总体还是维持了这个价钱。”他表示，虽然七八月份成交量减少，但房价浮动并不大。“房主们挂牌时也会考虑市场行情，目前多数还在观望。”
“卖家会参考新房市场，不愿意降价。”孙杰说，今年上半年济南楼市回温，房价整体呈上涨趋势，二手房也随之上涨。虽然二手房成交难，但大多数房源价格还是维持在之前上涨后的价格。“虽然成交时价格有浮动，但买卖双方的正常讲价带来的降价，幅度不会特别大，属于正常情况，仅有极少数着急用钱的业主会有较大幅度降价。”孙杰说，二手房是个人房源，房价虽然受市场影响，但更受业主个人卖房意愿影响。
业内人士透露，济南此前二手房从挂牌到成交的周期在两个半月到3个月之间，但是目前的情况下，有的二手房成交周期已长达半年，直接将交易周期拉长两个月。
据8月16日国家统计局发布的2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，济南7月份二手房价格环比上涨0.4%，同比上涨0.2%，已连续五个月上涨。贝壳找房数据显示，济南二手房成交均价格1—8月在1.6万—1.7万元/平方米之间小幅波动，总体价格仍保持平稳。
多家银行不接二手房业务
贷款难成交易“拦路虎”
业内人士表示，二手房市场的成交主要受银行限贷影响。贝壳找房相关负责人介绍，现在由于各个银行贷款额度有限，出现了购买二手房贷款难的情况，影响二手房交易。“受其影响，从今年5月份开始，二手房交易量一直下行，但房价波动并不明显。”
采访中记者了解到，二手房贷款难影响了很大一部分二手房成交，尤其是房龄较久的老房子。“4月份之前贷款，7—14天就可完成房贷审批，等待2个月左右便能放贷。但现在房贷周期直接拉长到3-6个月。”该业内人士介绍，现在银行对二手房房源年限、贷款人工资流水等标准都有提高。“以学区房为例，即使有一定的教育属性，但因房龄较久，依旧很难贷款。”此外，通常银行流水达到总还款金额的两倍才能申请贷款。以往贷款如果达不到两倍标准，差额较小，银行也会审批通过。但现在银行不允许贷款有差额，流水必须高于两倍还款额。
同时，贷款利率增加也影响了二手房交易，该业内人士表示，5—6月份，二手房首套房贷款利率在5.3%左右，二套房5.5%左右，现在首套房涨到5.6%，二套房达5.9%。
随后，记者以购房者身份咨询了多家银行信贷部门，发现部分银行已停止二手房贷款业务。未停止二手房贷业务的银行，也表示审批时间不确定，需要排队。
记者在经十路附近一家青岛银行网点了解到，该行已很久不做二手房贷款业务，而新房利率也逐渐升高。“目前，新房三季度贷款利率从5.25%上升到5.35%，且放贷时间还不确定。”该行工作人员介绍，总行从7月中旬开始控制贷款额度，1-2周的时间会批一部分额度用来放款。“额度用完，就要等下一轮额度才能放贷。”该工作人员介绍。
同青岛银行一样，兴业银行、恒丰银行等股份制商业银行，也基本暂停二手房贷款。“虽然公司没有明确表示停贷，但审批时间不确定，且没有额度，很难放贷。”兴业银行借贷部门工作人员介绍，即便银行金额流水大，信用良好，有稳定收益的优质客户，申请贷款依然是难题。“主要是额度有限，贷款人多，只能等着。”除股份制商业银行外，部分国有银行也出现停贷。中国银行相关工作人员表示，二手房贷款已基本不做。工商银行工作人员表示，不是不向二手房贷款，而是需要长时间审核资质。除对贷款人常规的银行流水、个人信用等审核，现在对二手房贷款人首付款的来源审核严格，首付款必须全部来自工资收入、存款、基金等财产，避免出现贷款人借贷筹齐首付的情况。
二手房置换新房延后房产市场调控下半年效果更明显
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明说，受调控影响，银行在房地产贷款设置上限。目前，银行额度都不多，有额度的优先满足新房贷款，而额度较少的银行，新房贷款都需要排队等待。
据了解，2020年12月31日，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。从银行角度对个人房地产贷款和企业房地产贷款的比例进行限制，其中，大型银行个人住房贷款占比上限为32.5%，中型银行占比上限为20%。
“从北京、上海、深圳等一线城市二手房市场来看，二手房市场有很强的潜力。”许传明说，当城市发展到一定阶段，土地是稀缺资源，没有土地去建设新房的二手房将成为楼市的主要供应。但现阶段，济南、青岛等地，房地产市场仍以新房为主，二手房市场占有率低，仅占市场的30%左右。
业内人士认为，济南二手房成交量下降后，在一定程度上也会延后部分新房置换需求，让回温明显地改善楼盘市场更平稳。
“目前来看，对二手房限贷、停贷的现象应该在今年全年延续。”许传明说。二手房市场的成交总规模应该会受到限制，甚至出现成交难的情况。导致一些通过卖房改善的购房者“进退两难”。“但是，这也是对房价抬头的一种抑制性手段。”许传明说。
“短时间内房价不会出现明显波动。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，二手房买卖是个人对个人的交易行为，受双方心理预期因素影响大，因此二手房价格波动的周期会较长。国家坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，金融政策也处于逐步收紧状态。“接下来，房地产调控会有明显成效。”
