文 | 单烁 韩笑
近日，国家统计局最新发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据最新统计，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。
其中，山东省纳入统计的四个城市呈现普涨。
具体来看，济南7月新建商品住宅价格环比上涨0.7％，同比上涨了4.2％；青岛7月新建商品住宅价格环比上涨1.0％，同比上涨5.4％；烟台7月新建商品住宅价格环比上涨了0.6％，同比上涨5.0％；济宁7月份新建商品住宅价格环比上涨0.7％，同比上涨了10.2％。
总体来看，7月份山东省内4个城市新建商品住宅价格基本都处于同比、环比“双涨”状态。
龙头济青：双城普涨，区域热度不均问题仍在
济南和青岛是山东省内较有代表性的龙头城市，同时也是山东省目前房地产体量最大的两座城市。因此济青房价的涨跌，本身就是山东楼市乃至整个省内经济状况的重要“标尺”。
单独来看，青岛房价最近的转折点在2020年12月，该月份青岛结束了延续多月的均价下跌、触底反弹，至今已经连续上涨了8个月；济南则是从2021年1月开始连续上涨了7个月。
连续多月的上涨，也间接地传递出市场回暖的信号。
但冷热不均仍是这两大城市楼市面临的最主要的问题。
作为省会城市，济南楼市虽然2021年已经极大地减轻了疫情带来的负面影响，外加今年“强省会”战略的持续赋能，整体楼市状况优于去年，甚至出现了局部区域房价上涨的局面，但仍不能改变当前不同区域去化冷热不均的现状，众房企仍普遍面临巨大的销售压力。
青岛的主城区热度明显高于其他区域，并且同一地段的新房比二手房更受欢迎。主城区的新房户型比例也在渐渐发生改变，大户型的房源虽然总价高，但现在购房者置业更看重性价比，而小户型的房源除了在学区等“强势”配套因素的影响下，购房者的关注就少之更少了。反观青岛近郊区楼市情况，还是需要依靠刚需族来拉动。
另外，济南和青岛今年都实行了“两集中”供地，面对土地供应端发生的重大变革，济南楼市上半年土地市场也发生了较大变化。同时，随着济南土地供应力度较去年的加大，总体成交量整体提升。
据界面山东统计，济南2021年上半年全市共计314宗土地挂牌交易，共计成交土地292宗，成交面积386万㎡，同比增长274%；流拍17宗，终止交易6宗；成交价格376.2亿元，同比增长115%。
而据锐理数据统计，在青岛首次集中供地中，共计成交60宗。核心区域受追捧，外围条件苛刻地块遇冷，多以底价成交，城阳两宗土地流拍。25家房企吸储317万㎡，青岛集中供地最终以揽金135.07亿，其中君一控股吸储崂山34万㎡；融创、中铁、金地、保利、万科、龙湖等11家一线房企亦有较大收获；绿城以楼板价17000元/㎡+自持商品住宅建面2106.9㎡竞得新市北区开平路45号地块，溢价率64.89%。
首次拍地的成绩十分“亮眼”，但随着第二次集中拍地的临近，济南和青岛都对土地拍卖规则和时间等方面做出了调整。
土拍规则的调整是对第一批次集中出现“高热度”的纠正，没有高价地减少高房价出现的概率，也是对“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”目标的维护。
整体来看，济南和青岛作为全国性城市，楼市发展也是紧随全国楼市的大走势。
烟台：山东楼市“后起之秀”，上半年供地节奏放缓
在本次统计的70城房价表单中，烟台成为了山东主要二线城市的代表。
相对于济青两地，烟台楼市的起步较晚，城市发展也稍慢于济南和青岛。
但值得注意的是，烟台新房的价格近年来一直处于增长的趋势，烟台楼市的销售情况也在稳步增长。
据腾策数据统计，2021年1-7月，烟台商品房市场累计成交金额292.14亿元，同比上涨20.0%；供应283.66万㎡，同比上涨8.9%；成交252.64万㎡，同比上涨19.1%；成交均价11564元/㎡，同比微涨0.8%。由于2020年上半年受疫情影响商品房供求量收缩明显，导致2021年1-7月商品房市场供求量同比均呈现上涨态势，成交均价相对维稳。
房价常被称为经济发展的“镜子”。烟台房价的上涨在某种程度上也证明了这座城市仍具备的持续不断的蓬勃发展力。
但或许是出于房住不炒等一系列因素的考虑，相对于一路走高的房价，2021上半年的烟台土拍却呈现出了一定程度的降温。
据腾策数据统计，2021年上半年，烟台七区共成交21宗非工业地块。土地总成交面积105.3499万㎡，总成交金额51.8993亿元，涉宅用地平均地价2460元/平方米。
与2020年同期相比，出让地块数量减少28宗，同比下跌57.1%，成交金额减少了约79.6359亿，同比下跌60.5%。
宅地供应的减少，一方面或与“房住不炒”和供地两集中政策有关，强调精准保障供地，稳定住宅用地供给；另一方面，或许也是整体考量目前烟台仍居高不下的库存量之后，而做出的通过减少供地推动库存的办法。
济宁：新晋三线代表，短期内多家巨头涌入
在全国70城房价统计表单中，济宁成为了山东三线城市的主要代表。
济宁作为山东省三线城市代表城市，新建商品住宅的价格涨幅自2016年9月份起至2020年1月已连续42个月上涨，2020年2月出现0增长情况，随后一直上涨。
近几年，济宁的发展明显提速，从商业配套来看，太白路商圈、金宇路商圈、琵琶路商圈、火炬路商圈的繁华渐显，从城市商业格局来看，向北发展趋势明显，随着济宁城镇化进程的推进，越来越多的房企落址城北，人气在此汇聚，区域价值日渐凸显。
而济宁楼市基本上就是一个刚需购房者的市场，随着前几年大量炒房客的涌入，济宁房价从原来的5千左右被炒到了现在的9千多，这个价钱几乎达到了济宁房价的天花板，在此基础上，房价再上涨空间已经并不多了，而现在济宁楼市的热度已经在缓慢下降了。
另外，济宁的土拍市场也十分火热。其中，2021年7月14日一宗土地的拍卖成为了济宁房地产市场上单价破千万的标志性事件。
根据济宁市自然资源和规划局消息，任城区一宗商住用地进行拍卖，吸引了来自全国各地的13家知名房地产企业参与竞拍。其中包括碧桂园、绿城、保利等龙头房企。在经过217轮的激烈竞拍以后，最终由本地房地产黑马企业尚龙集团竞拍成功。溢价率46.09%，综合楼面价6760元/平米，每亩地单价约1037万元/亩。
目前济宁楼市一路向好，但是并不意味着永远是这样的态势。未来的刚需客越来越少，让房子回归居住属性，房住不炒将是永远的基调。
从土地存量来看，山东的拥有庞大的市场存量，同时作为人口大省，山东省房地产行业前景无限，拥有极大地发展空间。但如何坚持“房住不炒”政策，合理调控市场，才是“重中之重”。
