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观点月度指数 | 6月商业地产资产管理能力表现报告

2021-07-26 16:55:42 观点指数

观点指数 6月,疫情过后的商业地产市场开始逐渐恢复,很多在疫情期间受到打击的资产难以运转,给大宗交易市场带来优质标的。

博枫、领展抓住经济复苏的机会收购物业,进一步进军中国零售市场。

而凯德则走上了轻资产的道路,6月28日宣布向中国平安人寿保险出售6个来福士资产组合的部分股权,总金额不超过330亿,为今年以来最大笔交易。

交易完成后,凯德将继续负责项目的运营与资产管理,输出凯德的品牌软实力。

REITs方面,6月21日首批基础设施公募REITs正式上市交易。上市首日受到大量关注,交易量猛涨,随后成交额呈现快速下降趋势。从月底收盘价来看,较发行价格相比有小幅波动,市场趋于理性。

领展、博枫入场,凯德330亿出售资产包换道

6月,多笔外资参与的购物中心交易备受市场关注。

6月4日,领展房地产投资信托基金发布公告,宣布以32.047亿元收购位于广州的太阳新天地购物中心。太阳新天地位于珠江新城东区,楼高8层并拥有4层停车地库,项目商业建面达15万平方米,零售面积约9万平方米,是珠江新城最大的购物中心。

太阳新天地此前因债务问题被强制拍卖,出租率仅约70%,租金收入远远低于同地区其他商场。作为毗邻众多住宅区且同一片区没有其他竞品的购物中心项目,领展选择太阳新天地的理由似乎已经非常充分。

事实上,太阳新天地并非完全因为复杂的债务关系而无法经营,此前商场消费定位一变再变,似乎也没有抓住周边人群的需求,受欢迎的仅为餐饮类型。其次,项目坐落于广州主干道黄埔大道旁,周围并无地铁经过,且由于华南快速路入口就在黄埔大道上,上下班时间的车辆往往过分拥堵,反而并不能给新天地带来额外的人流。

面对经营并不起色的项目,领展表示会将商场进行翻新和重新分区,同时计划引入具有吸引力的租户,提升现有商户组合,引入年轻时尚的品牌或产品升级,满足附近消费者的购物需求。

同时,在建中的地铁13号线二期也带来了转变的机会,届时13号线将设马场站,途径石牌南、花城广场北,与其他人群密集区连接,便利性大大提升,弥补了太阳新天地地理位置的劣势。


来源:公开信息、观点指数整理

另一边,6月3日博枫资产以89亿人民币收购麦格理、阿布扎比投资局旗下资产包,刷新了疫情以来的交易金额纪录(后又被SK大厦交易金额刷新)。此次资产包五个购物中心,均位于中国一线及二线城市核心商圈。

其中上海悦荟广场位于南京东路,基汇资本在2006年以9亿元收购,随后对项目进行更新改造,并在2012年12月以24亿元转手给麦格理集团与阿布扎比投资局的合资公司,项目年收益率达到18%。

时隔9年再转手,擅长长期持有、运营资产的博枫资产是否会给项目带来不一样的发展前景,值得市场关注。

物业出售方面,6月28日凯德宣布向中国平安人寿保险出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权,资产组合总资产价值467亿,平安人寿收购其中部分股权,总投资额不超过330亿,预计今年第三季度完成交易。交易完成后,凯德将继续负责项目的运营与资产管理。

这6个来福士占据一线及新一线城市的核心地段,已经步入能稳定提供收益的成熟期。也正是得益于此,凯德此次出售的价格领跑大宗交易市场,成为疫情来当之无愧的第一。

凯德这一举动成功实现了“投融管退”的最后一步,同时回收资金用于投资今年4月收购的上海超大规模数据中心园区。此外,借助平安人寿的国资背景进一步打开了中国的合作渠道,对未来的扩张带来更多益处。

这也与年初凯德宣布的战略重组,专注轻资产管理不谋而合。

据凯德披露,未来将在中国新经济领域暨产业园区、物流和数据中心方面加大投资,从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元,瞄准中国的新基建政策红利。截至目前,凯德已经在北京、广州、上海、大连、苏州等城市布局数据中心、产业园区及物流地产。

不管是轻资产管理还是投资业态的调整,这无疑是凯德集团投资策略转型的重要节点。就此次交易来看,凯德在运营管理方面已经得到了业内的认可,尽管新基建方面尚在起步阶段,但凭借凯德成熟的专业管理团队和长期积累的管理经验,未来应该会有所成就。

首批基础建设REITs平稳运行,市场趋于理性

6月21日,首批基础设施公募REITs正式上市交易。从上市首日表现来看,9只基础设施公募REITs集体收涨。其中涨幅最大为蛇口产园,上涨14.72%。后续一周9只REITs交易价格有小幅波动,但月底收盘价较发行价格基本持平。

成交额方面,上市首日9只基础设施公募REITs总成交额达18.6亿元,成交量高达4.27亿份,投资者热情高涨。

随后,成交额呈现快速下降趋势,6月29日首次降至亿元以下,6月30日在5500万元左右,一天之内交易额减少一半,降幅较大。

流动性方面,公募REITs的成交量在上市首日非常活跃,随后活跃度明显下降。从换手率来看,目前总体换手率在0.2%-0.3%区间波动,市场趋于理性。


数据来源:Wind、观点指数整理

首批REITs平稳运行的同时,监管方面也在不断完善政策和激励制度。

上海为此专门出台了实施意见“上海REITs20条”,对标新加坡、香港等亚太地区REITs成熟市场,提出上海要加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地,以及REITs产品发行交易首选地的目标愿景,做好长三角地区REITs领域带头作用。

在内容上,上海REITs20条在发行交易、运营管理、梳理储备、遴选申报整个流程都给予了政策支持,重点聚焦发行交易环节。同时对市场机构等投资人提出的各项建议尽量吸纳,支持发展“量身定制”的创新政策,总结了试点中的优秀经验并归纳为具体政策条文。

此外在财税、土地、国资等领域的配套政策也给出了支持态度,通过上海REITs发展专项资金,按照相关管理办法给予成功发行的本市原始权益人一定奖励。

对投资人而言,收益率、流动性等永远是公募REITs是否受欢迎的关键问题,上海积极跟进首批试点项目,针对投资人需求积极推出创新政策,也标志着我国金融市场及监管方面在一步步前进、走向成熟。

(责任编辑:陆明)
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