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周忻:开发+物业,中国房地产业将继续繁荣

2021-05-28 17:30:30 中房网

中房网讯 5月27日,由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的“2021中国房地产上市公司综合实力榜”“2021中国房地产上市公司单项榜”等系列测评成果揭晓。

会上,中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在主题演讲中表示,通过这次疫情,物业行业的地位得到了充分提高,大家意识到了物业的重要性。中国房地产市场的整个规模,不应只看开发,而应把开发和物业放在一起,思考中国房地产行业的发展方向。从综合角度来讲,整个中国房地产行业是向前发展的,是做得越来越大的。“如果过去30年、40年的时间,中国房地产行业是在‘建设繁荣’,那么未来的30年、40年、50年,我们是在‘守护繁荣’。把建设繁荣和守护繁荣加在一起,从一个企业的角度来讲,是一个企业成长和成熟的过程,是做大的过程。”周忻说。

周忻指出,虽然过去的2020年,整个行业的地产+物业,是高歌猛进的发展,但从2021年-2022年,不管是地产企业还是物业企业,前途未必光明,需要大家如坐针毡、如履薄冰。“昨天很美好,明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁,我们一起努力,向前走。”

以下为文字实录(有删节):

尊敬的陈会长、各位朋友们:

中午好。

整个百强评测,今年是第14年了,物业的评测也已经3年了,一路走来,伴随着整个房地产行业、企业的不断成长,这个评测真的蛮有意思的。

刚才蔡总在香港,通过连线做了主题演讲《黎明前的黑暗》。我非常尊重蔡总在房地产分析行业的专业度,但就这个题目,我是非常不同意的。

首先我想讲的第一个观点是,黑暗吗?不是的。为什么?今天丁总上台讲的是“房地产百强企业”,杨熙上台讲的是“物业行业的上市公司”,如果我站在这里讲“房企+物企”,它等于什么?从整个房地产行业发展的轨迹角度来讲,从上市公司的市值发展,不管是内含还是外延的角度,整个房地产行业,各位地产行业的企业家、股东、大股东们,这几年综合实力、综合能力、综合盈利率是在大幅提升的。刚才蔡总讲,把每一个可以拆分的东西拆出来,拆出来之后看拆出来的部分,我认为不合理。从上市公司和房企角度,我们更应该看“整体性”。

我记得四五年前,我们在香港第一次想请中国物业行业的负责人来参加我们的评测会,当时想来想去,连CEO、CFO加在一起,一共11个人。那个时候,20亿、30亿、50亿的物业上市公司好像已经很好了。那个时候的物业上市公司,是“中国地产行业的边角料”,而今天呢?如果一个老板,下面有地产公司和物业公司,这几年物业公司是春风得意的。刚才蔡总有件事情讲得是对的,不管哪个地产开发企业,哪怕今天把规模不大,把几百万、上千万平米的物业管理面积卖掉,也能卖十几个亿。所以我们今天的第一个观点是,站在今天,如果说是百强上市公司评测,我们的视角,或者看中国房地产市场整个规模,不应该简简单单只看开发,而应该把开发和物业放在一起。旭辉林总的物业上市非常早,到今天为止本来是“旭辉地产”,今天加了个“旭辉物业”,1+1>原来的旭辉,每个企业的综合实力是比原来大的。所以什么叫黑暗?这不是黑暗。

从这个维度来讲,这两三年整个中国的房地产行业是光明大道。我一直在讲一个概念,建设繁荣与守护繁荣。如果我们30年、40年的时间,中国房地产行业是在“建设繁荣”,那么未来的30年、40年、50年,我们是在“守护繁荣”。把建设繁荣和守护繁荣加在一起,从一个企业的角度来讲,是一个企业成长和成熟的过程,是做大的过程。

通过这次疫情,物业行业的地位得到了充分提高,谁都知道物业很重要。今天我跟林峰早上进来的时候,门口有一个人手里拿着把(测温)枪,他是谁?物业人。所以我们不要把这两者分开,要合在一起,思考整个中国地产的发展方向。所以我的第一个观点是:黑暗吗?不。从综合角度来讲,整个行业是向前发展的,是做得越来越大的。

第二句话,未来是不是黎明?未必。关于中国房地产开发领域,刚才蔡总和丁总讲的所有数据,包括利润率,我认为目前来讲,从现在开始往前,会碰到很多很多的困难,丁总刚才讲了几句很重要的话:1、企业的利润率。2、买完地开心三天、苦三年。为什么这么多开发商还要去拿地?拿了地以后,是不是光明?我不展开讲了。

物业行业“众乐乐”的时代是不是会过去?三年前,中国物业企业上市,发股票很难,前年年底和去年,有多少发多少,抢得不得了。今年呢?今年我们整个行业有这么多家公司上市,你认为一些中小物业公司上市后,股票还那么好发吗?未必。“众乐乐”的时代是不是过去了?过去物业管理公司的核心是什么?刚才杨熙讲了一个三角,上面最大的两个字是“规模”,碧桂园未来有2万多亿平方米,所以碧桂园(规模)大。仅仅有规模,能不能反映出这个企业的利润?刚刚杨熙总讲了一个数字,人均管理面积1万平米。员工的工资成本是多少?大家也看到了一个数字,大量所谓的增值服务来自于设计顾问费、交付费、营销前期服务费,未来的物业行业,必须经过我们的精耕细作,才能把它填掉,才能让企业有更成熟的发展。虽然过去的2020年到2021年,整个行业的地产+物业,加起来是高歌猛进的。但我认为,从2021年到2022年,不管是地产企业还是物业企业,前途未必光明,需要我们如坐针毡、如履薄冰。

我的第二个观点,跟国强刚刚讲的正好反过来,我们讲的维度不一样,他讲的所有事情,是围绕房地产开发角度讲的,他也看到了房地产开发角度的机会,比如资产出清、利润率有所回升、1-4月房价涨幅略高。我的感觉,如果把这些合起来,2020年整个市场绝对是ok的,老板的日子绝对比原来好过。但是2021年到2022年,未必是光明的。我们一直讲,开发企业“现金为王”,物业企业不要沾沾自喜,很多开发企业在分拆,我见到很多地产商的老板,说今年要把物业管理公司拆出来,这一点我跟蔡总是一致(的意见),两三千万平方米的规模拆出来,哪怕成为一家上市公司,你也是一家没有交易量的上市公司,还不如跟在座几家大公司搞一些合作。

所以,昨天很美好,明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁,我们一起努力,向前走。也祝贺第14年百强企业测评圆满成功。

谢谢大家。

(责任编辑:崔立明)
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