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贴合需求的营造,才谈得上品质和宜居

2021-05-27 17:21:49 中国质量新闻网


张洪,经济学二级教授,博士生导师,云南财经大学城市与环境学院院长,云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任

中国质量新闻网(任远优越的自然生态资源,得天独厚的恒春气候,山水相依的优美环境,引人入胜的多元民族文化“秘境”,让彩云之南被冠以宜居的标签。

但是,云南39万平方公里辖区,16个州市,并不是每地都宜居并适合开发,那么,究竟在哪些地方发力,怎样发力,才能让“品质营造”获得优效果,实现多方共赢呢?云南财经大学城市与环境学院院长张洪对此进行了解析。

重点关注滇中新区和云南“金腰带”

“云南拥有比较好的宜居条件,但也不是到处都能发展房地产”。

张洪表示,一个环境是否宜居,除了山清水秀、较好的自然生态条件,还应该考量当地的经济发展水平,以及交通、学校、医院等基础设施是否完备。

“我个人认为,滇中地区是城市发展重点区域,经济比较发达,地势平缓且有多个高原湖泊提供水资源,不仅农业发达食品丰富,且人居所需要的交通、商业、教育、医疗等基础配套也较为完善,是云南比较也最有发展前景的一个区域,当然对这样一个区域,我们要提倡保护性开发,保护好高原母亲湖生态环境。”

“其次,传统认为的云南金腰带,从保山腾冲、临沧、普洱到红河这一片,处于1200米到1500米宜居海拔线,气候温和,水资源丰沛,较为宜居,是可发展区域,但这片区域存在两个问题:一是相对来说经济不是很发达,教育、医疗等基础配套水平都有待提升,旅游地产尤其是养老产业发展会受到制约;二是交通条件还有待提升,虽然目前好多地方都在修建高铁,但都要从昆明中转,便捷度不是那么高。”

当然,大理在整个云南来说都是比较宜居的,城市没有那么大,生态自然人文景观保持得不错,交通条件也非常好,但按中央对洱海保护的要求,大理的整个发展是收缩和减量的。随着洱海的治理,大理的宜居条件还会超过昆明。当然,现在在大理拿地已经非常困难,如果以前在大理拿到地,那是很有价值的。”

至于云南的其他区域,张洪认为,要么受限于自然条件,要么受高海拔影响,没那么宜居。他特别强调,无论在云南哪个区域进行开发,都要充分考量当地人口流入流出情况,人口流出地区市场在萎缩,要慎重开发,否则盖好了房子没人光顾,再好的品质,最终都会成为已完工的烂尾楼,他说:“在哪里开发,要基于宏观大势,要做到心里有数,把精力投放到恰当的区域。”

贴合市场需求,“营造”品质人居

房地产开发要经历较长的周期,而市场处于日新月异的变化之中,这导致原本被众房企追逐的产品类别,到推向市场时,面临的是库存量高企的严酷现实,比如商业物业、小户型住宅,以及各地的特色小镇,去化周期都比较长,“越是偏远的地方去化周期越长,开发商要根据宏观环境对特定市场有所预判。”张洪说,只有符合市场需要的产品,才谈得上品质和宜居。

在具体的楼盘产品打造方面,“随着城市化进程的加深,很多购房者手上至少都有一套住房,再次购房对品质和户型面积都有更高的要求,同时,今年大力推行乡村振兴,农村集体土地入市,农民工很快就有钱,进城买房也追求品质好的,刚需豪宅化也成了一种趋势。在这样的时代背景下,开发观念也要与时俱进,要能够满足人民日益增长的美好生活的追求。”

“楼盘品质主要体现到几个方面,第一,交通便捷;第二,绿地占比高;第三,生活配套完善,有商业、学校、医院,儿童和老人活动空间等;第四,建筑公共空间人性化,户型面积适当放宽,户型设计功能要更趋完善。目前,中国人口老龄化趋势明显,国家倡导社区配建日间照料中心并给予补贴,开发商可以考虑这一点,迎合大势,丰富社区配套。”

张洪表示,新冠肺炎疫情让人有更多时间呆在家里,由此对居所也有了很多反思,室内空间不仅要大还要功能和布局更科学,对绿化景观和活动空间也提出了更高的要求,“如果在开发建设时,能够把社区景观打造与城市整体生态景观衔接,建筑形态也与周边生态环境和谐相融。对于居住品质和城市宜居品质的提升都是非常有利的。”

此外,物业服务也是宜居不可或缺的一个环节,“开发时就要充分考虑到未来生活方式的构建。”张洪认为,宜居光有硬件是不够的,还需要软件,要持续提供舒适的物业管理。

(责任编辑:崔立明)
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