张洪，经济学二级教授，博士生导师，云南财经大学城市与环境学院院长，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任
中国质量新闻网（任远）优越的自然生态资源，得天独厚的恒春气候，山水相依的优美环境，引人入胜的多元民族文化“秘境”，让彩云之南被冠以宜居的标签。
但是，云南39万平方公里辖区，16个州市，并不是每地都宜居并适合开发，那么，究竟在哪些地方发力，怎样发力，才能让“品质营造”获得优效果，实现多方共赢呢？云南财经大学城市与环境学院院长张洪对此进行了解析。
重点关注滇中新区和云南“金腰带”
“云南拥有比较好的宜居条件，但也不是到处都能发展房地产”。
张洪表示，一个环境是否宜居，除了山清水秀、较好的自然生态条件，还应该考量当地的经济发展水平，以及交通、学校、医院等基础设施是否完备。
“我个人认为，滇中地区是城市发展重点区域，经济比较发达，地势平缓且有多个高原湖泊提供水资源，不仅农业发达食品丰富，且人居所需要的交通、商业、教育、医疗等基础配套也较为完善，是云南比较也最有发展前景的一个区域，当然对这样一个区域，我们要提倡保护性开发，保护好高原母亲湖生态环境。”
“其次，传统认为的云南金腰带，从保山腾冲、临沧、普洱到红河这一片，处于1200米到1500米宜居海拔线，气候温和，水资源丰沛，较为宜居，是可发展区域，但这片区域存在两个问题：一是相对来说经济不是很发达，教育、医疗等基础配套水平都有待提升，旅游地产尤其是养老产业发展会受到制约；二是交通条件还有待提升，虽然目前好多地方都在修建高铁，但都要从昆明中转，便捷度不是那么高。”
“当然，大理在整个云南来说都是比较宜居的，城市没有那么大，生态自然人文景观保持得不错，交通条件也非常好，但按中央对洱海保护的要求，大理的整个发展是收缩和减量的。随着洱海的治理，大理的宜居条件还会超过昆明。当然，现在在大理拿地已经非常困难，如果以前在大理拿到地，那是很有价值的。”
至于云南的其他区域，张洪认为，要么受限于自然条件，要么受高海拔影响，没那么宜居。他特别强调，无论在云南哪个区域进行开发，都要充分考量当地人口流入流出情况，人口流出地区市场在萎缩，要慎重开发，否则盖好了房子没人光顾，再好的品质，最终都会成为已完工的烂尾楼，他说：“在哪里开发，要基于宏观大势，要做到心里有数，把精力投放到恰当的区域。”
贴合市场需求，“营造”品质人居
房地产开发要经历较长的周期，而市场处于日新月异的变化之中，这导致原本被众房企追逐的产品类别，到推向市场时，面临的是库存量高企的严酷现实，比如商业物业、小户型住宅，以及各地的特色小镇，去化周期都比较长，“越是偏远的地方去化周期越长，开发商要根据宏观环境对特定市场有所预判。”张洪说，只有符合市场需要的产品，才谈得上品质和宜居。
在具体的楼盘产品打造方面，“随着城市化进程的加深，很多购房者手上至少都有一套住房，再次购房对品质和户型面积都有更高的要求，同时，今年大力推行乡村振兴，农村集体土地入市，农民工很快就有钱，进城买房也追求品质好的，刚需豪宅化也成了一种趋势。在这样的时代背景下，开发观念也要与时俱进，要能够满足人民日益增长的美好生活的追求。”
“楼盘品质主要体现到几个方面，第一，交通便捷；第二，绿地占比高；第三，生活配套完善，有商业、学校、医院，儿童和老人活动空间等；第四，建筑公共空间人性化，户型面积适当放宽，户型设计功能要更趋完善。目前，中国人口老龄化趋势明显，国家倡导社区配建日间照料中心并给予补贴，开发商可以考虑这一点，迎合大势，丰富社区配套。”
张洪表示，新冠肺炎疫情让人有更多时间呆在家里，由此对居所也有了很多反思，室内空间不仅要大还要功能和布局更科学，对绿化景观和活动空间也提出了更高的要求，“如果在开发建设时，能够把社区景观打造与城市整体生态景观衔接，建筑形态也与周边生态环境和谐相融。对于居住品质和城市宜居品质的提升都是非常有利的。”
此外，物业服务也是宜居不可或缺的一个环节，“开发时就要充分考虑到未来生活方式的构建。”张洪认为，宜居光有硬件是不够的，还需要软件，要持续提供舒适的物业管理。