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当卖地80万方遇到库存高企需求下降:“消化不良”的即墨如何解?

2021-05-21 11:28:19 界面山东

沉寂许久的青岛土地市场,上周终于展开了一场轰轰烈烈的土拍盛宴。

作为青岛楼市曾经的供求“大户”,即墨区在此次集中供地中再次发力,5月13日共计成交15宗地块,全部为商住地,总占地27.94万㎡,总建面76.2万㎡。这些地块最终被中铁诺德、即墨国际商贸城、立仁控股、青岛蓝谷和和达集团瓜分。最高起始楼面价2816元/㎡,成交总价12.08亿。

不出意料,此次即墨区供地15宗地块,仍集中在即墨西部站前地块、老城区临近即墨古城地块以及蓝谷区域地块等几大传统的热门板块。

但这一波顺利的供拍地,真的意味着即墨楼市热度仍处于高位吗?

或许现实并非如此。自2017年撤市划区后,即墨在多项利好的加持下的确吸引了大量重量级房企入驻,但同时也导致了新房库存量的几近饱和。如今虽然即墨区没有限购政策的制约,但仍继续有大量新房扎堆上市,这也就意味着在即墨落子的开发商都背负着巨大的新房库存压力。

昔日“掌上明珠”,如今辉煌难续?

作为青岛“三湾三城”格局中的重要支点,近年来,汽车产业新城、国际商贸城、青岛国际陆港、海洋新兴产业引领区、滨海生态科技新城、综合保税区等多项利好的落地,让即墨成为了一块青岛楼市必争之地。

尤其2018年左右的时候,即墨曾一度成为过青岛楼市的“掌上明珠”,曾一度连续多月“霸榜”青岛各区域成交排行,房价短期内大幅上涨,甚至一度达到了一“房”难求的地步。

而随着全国“房住不炒”的大方向敲定,以及后来当地一系列热点的逐渐降温,即墨的楼市也趋于冷静。

2020年突如其来的疫情,让全国各地房产市场受到不同程度的影响,即墨楼市也未能例外。据锐理新媒体,2020年即墨共成交商品房15017套,成交面积 172.6万平,与前年相比分别下跌19.66%、19.92%;成交均价12501元/平,与前年相比下跌4.46%,跌幅位居全市各区市第三名。

即墨楼市的“后继无力”,可以归咎于定位、区位、交通以及配套落后等一系列原因。

首先是定位。目前即墨的定位相对较多,东部有主打海洋经济的蓝色硅谷,中部有文化底蕴浓厚的通济,而西部地区则主要以服装和小商品产业为主。一个小小的区级职能里容纳了过多的“代名词”,反倒可能损伤了整个区域长期的协同发展和一致性。

其次是区位。即墨地处青岛东北部,除了相对发展较快的崂山区,所接壤的其他地区如城阳、平度、烟台,都发展相对迟缓。即使目前有蓝色硅谷这样的相对高定位的规划,却也很难撬动总面积达1780平方千米的整个即墨区。

最后是交通,这是最直接也是最现实的因素。虽然目前即墨区有地铁11号线,还有滨海大道和青银、青威、龙青高速,但是除了城阳崂山这些接壤城区以外,从青岛其他主城区到即墨的路途仍很曲折漫长,更遑论西海岸新区乃至更远的地方。因此这些也会成为置业者放弃即墨的一大重要原因。

另外,近年来很多轰动一时的配套也无疾而终。例如华西医院,2017年12月16日即墨区政府曾与四川大学在青岛府新大厦签署合作框架协议,宣布将共建即墨东部医疗中心,一时间这家“华西医院”也成为是该区域里楼盘的宣传重点。

但据即墨政务网最新消息,经区卫计局落实,目前东部医疗中心具体运作事宜由即墨区人民医院参与,正在进行中。这样意味着华西医院“告黄”。

还有青岛二中蓝谷分校。2018年3月24日,青岛二中蓝谷学校在蓝谷奠基。根据规划,学校规模设初中24个班,高中24个班,国际部10个班,均实行小班化教学。预计2019年秋投入使用。若学校建成,还将在实验室建设和课程设置等方面突出海洋特色。若学校建成,这也是青岛二中第一次迈出青岛市区,在郊区设立分校。

但是在2018年12月时,青岛市教育局在做客《民生在线》栏目时提及此事,则表示受青岛二中因素制约,学校建设事宜搁置。

三大热门板块“各有千秋”

区域整体的热度下滑背后,即墨的不同区域也在各自面临着不同的挑战。整体来看,目前即墨自西至东可以大概分为西部即墨西商贸区、中部创智新区和东部蓝谷片区。

单独来看,这三个片区各有其优势,但同时也存在很多楼市发展的阻力。

西部即墨西商贸区

作为即墨传统的商贸物流区域,即墨城西有“北方小义乌”之称,但长期以来片区内商业主要还是依托于大润发、利客来、利群等传统的商业品牌。直至后来万达广场等新商场的落地,该片区内的商业配套才逐渐脱离“批发市场”的单一特性,实现了商业格局的更新。

作为即墨最先崛起的区域,西部商贸城片区的生活氛围相对于创智新区和蓝谷都相对浓厚,但同时也存在着规划比较陈旧、城市界面也不够美观的问题。

交通方面,根据青岛市整体规划这里未来将通车地铁16号线和24号线,可以快速通达青岛主城、城阳等区域。但值得注意的是,地铁16号线隶属青岛地铁四期工程,而当下许多二期工程的线路都仍未能通车;而24号线具体日程更是遥遥无期。

教育配套方面,区域内有长江路、华山路等重点小学和即墨28中、萃英两个重点中学,深受本地居民的认可。

但这些“蓝图”中的规划仍被一众开发商们引以为隐藏的“彩蛋”,大批房企仍在积极涌入即墨西。即墨西板块相对完善的配套和具有前瞻性的规划,对开发企业来说像个隐形的彩蛋,非常有“诱惑力”。从土地供应方面来看,5月份的集中开盘即墨商贸城片区依然是青岛土地市场的成交大户,预计后期还将有更多新盘加速入市。

中部创智新区

作为沟通东部蓝谷和即墨西的重要桥梁地带,创智新区是即墨未来的行政中心驻地,城市战略地位不言而喻;19年全线通车的青龙高速,更是进一步使创智新区纳入青岛主城20分钟交通网,同时与胶东半岛90分钟车程覆盖,让这座新城有条件成为青岛辐射胶东地区的重要枢纽。

教育方面,山师实验学校、创智新区实验学校、即墨实验高中等即墨区新兴优质教育的加入,填补了创智新区教育配套方面的短板。

但板块内的商业配套稍显逊色,曾有网友在青岛政务网留言信箱留言咨询有关创智新区商超规划的问题,即墨区区长对该网友反映的问题表示,经了解即墨区经济开发区管委,开发区内目前中粮大悦城、满合广场正在建设中,预计2021年6月开业,鲁商银座新天地今年准备动工建设。

东部蓝谷

在即墨楼市版图上,蓝色硅谷板块一直以来都是最热的区域之一。作为我国目前唯一一个以海洋为特色的高科技研发及高技术产业集聚区,蓝谷在即墨区这个战略地位相对更高的区域,发展前景也更为可期。

大学城、地铁11号线、温泉、海景都成为了蓝谷板块的亮点,地铁11号线从青岛崂山区一路北上而来,是蓝谷区别于其他板块的一大优势。

但沿着11号线十余个项目在两侧排列着,新房库存量巨大,客流量却大不如前,开发商只能依靠降价优惠来吸引人气。而且上文中提到的面临搁浅风险的华西医院蓝谷分院和青岛二中分校,都位于这个片区。这也让当地楼盘失去了很有竞争力的两大优势。

“红五月”即墨仍有13盘入市

高企的库存、需求的下滑,都迫使即墨的开发商们不得不在营销上花费更多的力气。所以在今年青岛新房市场“红五月”开局并不算理想的情况下,但即墨房企们的推盘热情依旧高涨。

据界面山东不完全统计,今年5月份期间即墨5月预计将共有13盘入市加推。其中仅有汤泉一品一个纯新盘,其他项目均为老盘加推。

1.国信蓝悦湾

由青岛本土房企国信集团开发建设的国信蓝悦湾项目,择址即墨区蓝谷核心区域,距离海岸线直线距离约1.3公里。周边各类配套较为齐全,区域内地铁M11、M16(规划)双地铁交汇,且距离M11蓝色硅谷地铁站点直线距离约900多米。项目规划住宅、酒店、花园办公、商业等多维业态。

据乐居统计数据显示,目前该项目在售高层3#楼座,建面105㎡-128㎡,均价13000元/㎡,精装交付。预计5月将加推4#和5#楼,4#楼户型建面97㎡、128㎡,5#楼143㎡。

2.港中旅蓝谷壹号·臻玺

港中旅不仅是蓝谷有十年历史的老面孔,从产业的角度讲更是蓝谷的“中流砥柱”之一。它开发的蓝谷壹号·臻玺项目,区域内地铁M11、M16(规划)双地铁交汇,周边配套相对成熟,且自身配建幼儿园,商业街,会所及无边泳池等配套。项目规划建设4栋18F住宅,户型建面约100-120㎡低密住宅。

据乐居统计数据显示,目前该项目在售小高层,在售楼栋为54#、55#、58#,均价12000元/㎡,建面100-120㎡,毛坯交付,预计5月加推69号楼。

3.和达上城

位于创智新区长广路的和达上城项目,与龙泉湖公园仅一路之隔。项目规划建成约29万㎡集商业、办公、住宅于一体的城市生活综合体,属于纯改善型产品。另外,项目还配套有一栋高达106米的办公楼。周边商业、教育和医疗配套比较完善,且项目紧邻即墨主干道鹤山路,临近规划中的地铁16号线。

值得注意的是,项目还配套建设即墨首个沉浸式滨湖商业广场和达上城广场,将包含零售、餐饮、文化等多种业态。

据乐居统计数据显示,目前在售一期产品100-140㎡,精装交付,销售均价在13000元/㎡左右,预计5月将推出二期大平层产品,户型建面143-280㎡。

4.世茂璀璨倾城

世茂璀璨倾城项目位于创智新区实验学校东侧,规划建设18栋住宅楼,其中洋房10栋、小高层8栋,共892户。该项目临近城市主干道盟旺路,且临近青龙高速,距离规划中16号线直线距离项目约500米。除自带的1.6万㎡商业外,周边商业和教育配套都比较齐全。同时,产品的精装也是一大亮点,据了解该项目引进新风系统、净水系统等智能系统,并且在装修方面选用大牌家装品牌。

据乐居统计数据显示,目前主推一期小高层和洋房,整体均价12500-13000元/㎡。二期产品预计五、六月份开盘。

5.中南·樾府

作为中南置地首入即墨的产品,中南·樾府择址即墨城西商贸城板块,该项目分三期开发,规划建设19栋11-17F小高层住宅楼,项目更靠近商贸核心区,生活配套上比较完善,周边教育资源也比较完善。该项目最小户型为124㎡,显然产品定位更偏向改善类客群。

但中南在青岛乃至山东范围的口碑着实有些堪忧。中南世纪城、中南漫悦湾等项目都是各类媒体上被投诉的大户,甚至淄博的与本案同名的中南·樾府项目还曾出现“楼歪歪”事件。

据乐居统计数据显示,目前项目在售建面约133㎡-142㎡小高层、洋房产品,小高层均价15000元/㎡,洋房均价17000元/㎡。预计5月中下旬加推洋房10#,11#,建面约133㎡-142㎡。

6.首创禧悦学府

首创禧悦学府项目作为首创在青岛的第6个项目,地块占地面积13.7万㎡,容积率2.0,规划9-18层高层、小高层住宅,1栋3层集中商业,1栋16层商业楼、1栋3层幼儿园。区域内商贸业发展繁盛,临近老城区人气较旺,板块内还有即墨二中等教育资源。

但值得注意的是,首创在青岛的口碑也并不理想。此前在市北和李沧打造的两个项目不仅在市场中无甚声量,产品力也欠佳,去化一般。

据房天下统计数据显示,该项目售楼处于5月1日已正式开放,预计5月开盘17、18层小高层产品,户型面积89-109㎡,精装交付。

(责任编辑:崔立明)
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