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金地的浮山后“野心”:14亿再加仓,“三盘鼎立”格局初现

2021-05-21 11:30:33 界面山东

一场集中拍地,让金地再次加仓浮山后。

5月12日,青岛2021年第一轮集中拍地正式开启,青岛市北区和李沧区9宗土地入市拍卖。

其中,青岛市北区若庭瑄置业有限公司(金地)成功以13.73亿元的价格竞得2号(GB00106)、3号(GB00105)和4号(GB00070)地块,总建面17.72万㎡,最高成交楼板价9155元/㎡。

而此次拍地,也意味着金地浮山后项目“三足鼎立”之势已初具雏形。不过,金地如此重仓浮山后片区,它究竟目的何在?在浮山后一系列布局的背后,潜藏着金地怎样的“野心”?

14亿再加仓浮山后要地

据土拍文件,金地此次拍得的新地块总占地面积约5.77万,总建筑面积约17.72万

三宗地块中,2号商住地块位于市北区规划宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以南,占地1.9万㎡,容积率3.22,建面6.1万㎡(住宅54834.5㎡,商服6070㎡);

3号商住地块位于市北区黑龙江路以东、规划宁安路以西、滁州路以南,占地2.22万㎡,容积率3.0,建面6.65万㎡(住宅6.09万㎡,商服5647.74㎡);

4号商服地块与3号地块搭配出让,位于市北区宁安路以东、劲松三路以西、滁州路以北,占地1.66万㎡,容积率3.0,建面4.98万㎡(商服36982.3㎡,划拨租赁型人才住房12854.9㎡),起始楼面价5710元/㎡,起拍总价2.11亿。

金地此次摘得的新地块还是有几个比较鲜明的优势的:

首先,该地块位于浮山后的传统居住区板块,周边生活氛围已经比较浓厚,各类基础的生活配套也早已在多年的发展中配备的十分成熟,而且难能可贵的是这里的城市规划相对较新,城市界面还比较美观,没有传统老住宅区的较明显的陈旧感;

其次,该地块距离新都心商圈很近,地图上看距离商圈核心的凯德MALL直线距离仅有千余米左右,是相对而言含金量较高的商圈配套;

再次,该地块还有较优质的地铁配套,从地图上看该地块距离青岛地铁3号线的长沙路站直线距离仅有约500米左右,而且位于市北老主城范围,交通、教育、医疗等配套也很齐全。

不过,当下浮山后新盘林立,楼市的竞争也十分激烈。自2019年以来,这片横跨崂山、市北两区的昔日小城中村地段,迎来了大批房企的快速涌入——从全国级的保利、金地到本土龙头和达、远洋,外加今年声势浩大入驻西韩的金茂等等,形成了一众房企各方势力“割据”的混战格局,甚至还出现了去年的浮山后“八盘大战”的情形。

纵观金地新地块周边,地块东南侧一路之隔即为保利开发的保利大国璟项目,不过该项目目前已经进入尾盘阶段,仅剩一栋楼座在售,或许对金地威胁不大;而地块西南侧,却有本土房企国泰同样在此次集中供地中成功摘得一宗总建面10万余平的地块,同为纯新盘,国泰新地块给金地造成的压力就不可谓不巨大了。

重仓浮山后,金地显“野心”

从金地悦峰、金地宸悦再到今天的浮山后新地块——对于浮山后,金地是再熟悉不过的老面孔;而对于金地,浮山后也是它在青岛关键的根据地。

金地首进青岛是在2015年。当年1月29日,浮山新区同安路以北、劲松七路以西(F1-5-1)商住地块挂牌出让。最终,该地块被青岛崂山区东盛置业有限公司以5540元/㎡的底价竞得该地块,总价约10.27亿。

这块地后来就成为了今天的金地悦峰,也成为了金地进驻浮山后、进入青岛的第一子。这个项目的落地给金地在青岛带来了很好的开局,赢得了相当不错的口碑,而且价格也从当年开盘时的1.8万元/上下一举飙升至今天接近5万元/的二手房挂牌价。

同时金地悦峰项目也成为了浮山后楼市的“开山之作”,自金地悦峰之后,浮山后才开始涌入各路房企,楼市的热度才开始逐步上扬。

不过随后金地在浮山后也迎来了近5年的沉寂期。终于2020年1月23日,金地再次摘得市北区1宗商住地块,该地块土地总占地面积共计25713.8㎡,总规划建筑面积共达80741.33㎡,竞买保证金约6.52亿元。

这个地块就变成了后来的金地宸悦。项目地处河马石,容积率3.14,采用的是3栋高层+4栋9-10F小高的配置。高层户型建面115-129㎡,洋房户型建面143-180㎡,整体价格区间覆盖了400-700万/套。

作为金地浮山后“第二子”,金地宸悦的总面积并不大,但优势在于距离地铁近,且临近富源路小学,可以说是“小而精”。但相较“前辈”金地悦峰,金地宸悦所在的河马石片区,无论是景观规划还是城市化程度都稍低,导致项目周边环境观感一般,这让这个以“改善盘”为定位的迷你盘在整体销售过程中也曾遭遇了一些阻碍。

虽然从2015年至今,金地也曾在青岛西海岸、城阳区等多处摘地,但很明显,就像是青岛人传说的一句俗语:“千难万难,不离崂山”,从浮山后起家并打开局面的金地,在青岛布局的基本原则或许也是“千难万难,不离浮山后”。

先发优势背后,是全新的挑战

据集团资料,自1988年成立至今,金地作为一家全国级房企,已经在全国布局了7大区域共计约65座城市,浮山后只是这个庞大格局下不起眼的小小一子。

但对于金地的青岛布局而言,浮山后即使根据地,又是核心地区,对于金地青岛有着举足轻重的作用。

此次成功摘地,意味着金地在浮山后已经形成了包含金地悦峰、金地宸悦和新项目“三足鼎立”的局面。纵观当下整个浮山后楼市,尚未能有任何一家房企能够在这片纵横跨度不足5公里的小区域内,实现这样密集的布局。

选择在浮山后布局,房企成本是不低的,即使是最初拿地的2015年,5540元/㎡的楼面价也已经是当时青岛土地市场中数一数二的高价。

但不得不承认,金地“押”对了。从1998年浮山后西部开发大批拆迁安置房以来,二十多年的时间里,这里的基建和城市界面已经完成了蝶变:

教育方面,实验二中、崂山实验二小等全龄教育资源在此定址;商业方面,佳世客、大润发等大规模商业相继开业;期间医疗配套在原有的青医东院基础上又增加了齐鲁医院,同时崂山商务区也迅速崛起。

随着道路交通的拓宽改造,劲松三路、劲松五路及劲松七路等变得平坦宽阔,银川路更是作为青岛交通主干道带动了整片区域的发展;而近年来地铁2号线、4号线也分别在顺利通车、推进。

带着对市场敏锐的嗅觉,来自全国各地的各大房企在短短的5年内大量涌入,大量楼盘在此崛起,房价也一路走高,直至今日的“坐三望四”;但可惜的是,错失先发优势的它们,似乎只能努力追赶金地这位“捷足先登”者的背影。

毕竟在浮山后,“老牌”品牌对市场的吸引力、购房者对更熟悉的企业的信任,已经成为金地尤其鲜明的竞争力。

但金地的“浮山后之征”仍任重而道远。一时一变的市场取向,不同以往的政策风向,还有当下愈发激烈的浮山后楼市大战,金地新项目在浮山后所面临的环境压力已经远不是金地悦峰一家独大的时候。如何让浮山后“三足鼎立”的格局真正地稳固起来?金地浮山后新项目该如何从一众竞品中突围而出?这对于金地青岛的综合实力与智慧仍将是一场严峻的考验。

(责任编辑:崔立明)
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