观点指数 3月份，高和资本联合首开、金茂成功收购中关村启迪大厦D座。该核心资产曾受到多方追捧，疫情之下仍表现上佳。
如今，大厦原持有人因现金流压力出手，高和资本加码收购，是个不可多得的投资机会。
境外黑石集团也预收购长住酒店，扩大投资组合。曾两度收购该酒店的黑石收获了不少利润，如若收购完成，将是疫情间规模最大的酒店收购案例。
疫情下优质资产入市遭热捧
3月，内地及非内地商业地产资产管理能力榜首分别为：光大安石、基汇资本。
高和资本积极出手，投资北京中关村核心物业，排名有所上升。
月内，首开股份发布公告称，联合高和资本、金茂成立母基金收购北京中关村科技产业带核心区域清华科技园内的启迪科技大厦D座。
公告显示，该基金旗下资金为12亿元，但并未公布这笔交易的成交价格。专项基金中，高和资本任基金管理人，以自有资金出资1.2亿元、北京首开盈信（即首开）出资4.8亿元、中化金茂未来母基金（即金茂）出资6亿元，均为有限合伙人。
观点指数查阅资料获悉，启迪大厦D座毗邻地铁13号线五道口站，紧邻清华大学，地上共25层，地下三层，总建筑面积46330平米。根据北京写字楼交易市场数据，该区域内写字楼均价在7万元/平方米左右，预计该大厦正常市场价格为32亿以上。
在疫情影响、空置率上升大背景下，中关村写字楼租金和出租率一直表现优秀，甚至常年供不应求，是少见的核心资产。但由于大厦原持有人迫于现金流压力出手回款，高和资本、首开、金茂趁此机会进行收购，可以说抓住了难得的投资机会。
本次收购后，高和资本将进行改造升级，在启迪大厦四栋写字楼中做差异化调整，但就大厦原有的主打IT类企业业态并不会做出太大改变。中关村清华科技园聚集了超1000家科技类企业，曾入驻的千亿级上市企业超过41家，科技类产业也是中国经济的重要推动力量，该区域写字楼一直都备受欢迎。
境外方面，黑石集团联合喜达屋资本拟60亿美元收购美国长住酒店及其住宿信托子公司ESH Hospitality。对美国长住酒店的收购交易预计将在今年第二季度完成，这将是疫情期间规模最大的酒店收购案例。
美国长住酒店拥有564家酒店，并特许经营另外86家酒店。疫情期间，许多酒店运营商暂停运营，但长住酒店仍旧全面运营，平均入住率达74%，对比美国全国平均44%入住率表现优秀。
事实上，黑石早在2004年就看上了长住酒店，其时以31亿美元收购，3年后又以80亿美元价格出售给Lightstone集团。2009年，长住酒店濒临破产，黑石联合其他两家财团以39.3亿元收购该酒店并进行资产重组，3年后完成上市并成功退出。
以过往经验来看，长住酒店这类中端长住细分类酒店在美国的市场颇为可观，即使在疫情期间也较普通酒店更有吸引力。且疫情给酒店业带来的打击也对酒店资产的价值造成了影响，不失为一个出手的好机会。
以黑石通常持有几年再退出的常用投资方式来看，届时疫情对酒店造成的影响或许也将恢复正常，资产价值自然会回升。
资产证券化产品方面，据观点指数不完全统计，3月总共发行商业资产证券化产品4宗，发行总额达55.1亿元。
其中，印力集团发行的“南方资本印力-印象3号资产支持专项计划”的物业资产为西安龙首印象城及常熟印象城，物业总估值28.01亿元，两座印象城均为当地核心位置物业，这也是印力第一次用两座跨城市资产发行CMBS的成功实践。
凯德重组，轻资产发展策略盛行
3月22日，凯德集团宣布与淡马锡集团旗下全资子公司“凯腾控股”共同制定两项业务重组计划。
一项计划为将凯德集团旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理（CLIM）”，资产规模约为1150亿新元，并在新加坡证券交易所上市。另一项计划为将房地产开发业务私有化，计划实施完成后由凯腾控股持有，资产净值估价约为61亿新元。
两项重组计划彻底将凯德集团的房地产开发和资产管理区分开来，凯德将业务重心聚焦于资产管理，成为一个专注轻资产运营的公司。
实际上，凯德早就开始轻资产转型的策略。2001年，凯德彼时还是传统房地产模式，住宅开发收入占总收入的61%，有息负债率达到87%，资产收益率仅为1.6%。
为了更好、更高效地发展，凯德提出了轻资产战略，方式就是发行REITs减轻资金压力，自己仅持有基金部分股权，另一部分则由养老基金、保险基金等机构投资者持有，待项目稳定运营后再以REITs方式退出，形成完整的投资和退出闭环。
利用这个模式，凯德的资产规模开始大幅度扩张。2020年，凯德集团在中国拥有200多个项目，总资产管理规模达到2700亿元。
如今，重组后的凯德投资管理将持有资产价值约500亿元的投资组合，这些优质资产预计在三年变现期内为凯德投资管理进一步扩大管理规模提供强有力的支持。
同样走上轻资产道路的万达，比凯德还要早一步实现全面轻资产化。
受益于轻资产，如今万达旗下管理368个万达广场，在建155个万达广场。近3年来，万达集团基本保持每年新开业50座万达广场的速度，按照平均每座万达广场10万平方米的可租面积计算，万达管理的物业面积每年增幅在500万平米左右。轻资产扩张的速度，远远超过了开发类企业的规模增长速度。
数据显示，2020年全国万达广场出租率达99.4%，租金收缴率99.9%，扣除减免租金43亿元，租金收入同比2019年增长8.1%。
由于没有重资产投入，更利于利润最大化，同时进一步加强了产业链渠道、商业管理模式和品牌的竞争力，再加上管理费和浮动营收的收费方式，轻资产无疑是实现规模和营收同步增长的途径之一。
如今凯德也走上轻资产发展的路线，规模、品牌与管理将会是未来凯德制胜的法宝。
