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1-3月中国房企新增土地储备报告发布

2021-04-16 14:25:35 观点网

3月,部分集中供地试点城市开始年内第一次大规模土地挂牌,拉动供应量上升。

观点指数监测的100个重点城市数据显示,3月土地供应数量环比增加282宗,同比减少427宗,供应土地规划建筑面积环比增加28.2%,同比减少38.7%。

一二三线城市供应土地数量环比增加73宗、-10宗、222宗,同比供应增加44宗、-415宗、-40宗;供应土地建筑面积环比增速为216.8%、-21.2%、44.8%,同比增速分别为109.9%、-67.2%、-26.2%。

3月广州集中挂牌48宗土地,拉动一线城市整体供应量增长。接下来其他试点城市将进行年内第一次集中供地,届时一二线城市供地将达到高峰。

在集中供地潮前期,地市成交较为低迷。其中一二线城市出现成交总价以及成交楼面价环比“双降”的情况。

另外,品牌房企正在筹集资金,集中投放在22城的土地竞拍上,这给中小房企在三线城市拿地提供了短暂的空窗期,带动三线城市土地成交量上升。

城市更新方面,据观点指数不完全统计,3月14家房企在城市更新业务上有新的进展,星河湾、越秀地产等企业获得新旧改项目,龙湖、俊发也在积极寻求合作,扩充业内伙伴阵营。

值得注意的是,近期广州、深圳等各地方政府相继发布文件,完善城市更新相关条例,这对拥有强大开发能力并在城市更新领域内耕耘的一众房企而言,是重大利好。

头部房企拿地分化明显,10家房企新增货值超400亿

观点指数发布的“1-3月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,TOP3花落碧桂园、保利和万科,其中碧桂园1-3月累计新增土储为1028.5万平方米,蝉联榜单首位。

占据榜单第4-5名的是新城和中梁,对应累计新增土储为458万平方米和400.6万平方米。

回顾第一季度企业整体拿地情况,TOP50房企拿地销售比为20.8%。其中头部房企拿地力度分化明显,TOP20房企有11家未达平均水平,恒大、龙湖第一季度拿地积极性降低。

相比之下,保利发展、招商蛇口、华润置地以及绿城中国等拿地热情高涨,一季度拿地销售比超过35%。

根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜,1-3月,碧桂园以751.1万平方米新增权益建筑面积位居榜单首位,万科第一季度斥资权益金额345.1亿元进行土地获取,是第一季度投资额最多的房企。

另外,保利新增货值1225.7亿,蝉联新增货值榜单桂冠。

值得注意的是,2021年第一季度有10家房企新增货值超过400亿元,较1-2月增加4家。

各线城市成交分化,市场将迎“集中供地”高峰期

观点指数监测的100个重点城市数据显示,3月供应土地数量1120宗,供应土地规划建筑面积9174.7万平方米,其中供应住宅用地341宗,商服用地162宗,工业用地559宗,其他用地58宗。

对比来看,3月土地供应数量环比增加282宗,同比减少427宗,供应土地规划建筑面积环比增加28.2%,同比减少38.7%。

3月单月,一二三线城市供应土地数量分别为112宗、316宗、692宗,环比增加73宗、-10宗、222宗,同比供应增加44宗、-415宗、-40宗;供应土地建筑面积分别为1630.5万平方米、2254.3万平方米、5243.7万平方米,环比增速为216.8%、-21.2%、44.8%,同比增速分别为109.9%、-67.2%和-26.2%。

从各线城市土地供应量变化来看,双集中供地政策正在持续发酵。3月26日,广州集中挂牌48宗土地,总用地面积超393万平方米,拉动一线城市整体供应量增长。

3月、4月、6月、8月以及9月是22城集中供地的重要时点。预计接下来的4月北上深以及其他二线城市将进行年内第一次集中供地,届时一二线城市供地将达到高峰期。

成交方面,由于房企正在积蓄资金,竞拍即将大量入市的一二线地块,因此当前地市成交较为低迷,且分化明显。一二线城市成交骤减,三线城市上升。

具体而言,3月100个重点城市成交土地数量952宗,环比增加273宗,同比增加128宗;成交土地规划建筑面积7673万平方米,环比增加35.8%,同比减少8.9%;成交总价约1729.8亿元,环比减少20.5%,同比减少7.2%;成交楼面价2254.4元/平方米,环比下降41.4%,同比上升1.9%;平均溢价率14.3%,环比下降1.8个百分点,同比下降0.7个百分点。

分城市能级来看,3月一二线城市出现成交总价以及成交楼面价环比“双降”的情况,其中一线城市成交楼面价环比下降87.8%,二线城市成交楼面价环比下降38.8%,这反映出了当月住宅用地成交数量减少以及非热门区域成交地块占比增多。

另一方面,在集中供地月份前夕,品牌房企正在筹集资金,集中投放在22城的土地竞拍,这使得三线城市土地市场出现短暂的空窗期,成交量上升。体现在数据上,3月三线城市成交建面环比上升36.9%,成交总价环比上升51.1%。

随着热门一二线城市推行集中供地、一年三拍政策,预计未来中小房企或将加快进入三四线城市。

武汉成交总价最高,多地发文完善城市更新条例

以成交总价排行,3月武汉共成交土地10宗,土地成交总价131.8亿元,位列第一;东莞、郑州、杭州及无锡分别以115亿元、89.1亿元、82.7亿元以及79.3亿元位列其后。

住宅用地成交方面,3月成交总价TOP5城市分别是武汉、东莞、郑州、无锡、绍兴,成交总价分别为116.8亿元、108.9亿元、86.8亿元、78.3亿元和75.6亿元。

观察3月全国涉宅用地成交总价TOP10榜单,入榜的主要是宁波、金华、东莞等热门长三角以及大湾区城市,入榜门槛金额为26.2亿元。

其中,成交价格最高的是绿城中国以封顶价42.9亿元竞得宁波鄞州区东郊街道地块(甬储出2021-006号),成交楼面价28599元/平方米,溢价率30%。该地块限制住宅毛坯均价不高于35400元/平方米,地块盈利空间有限,需要靠后续购买加装包创造利润。

城市更新方面,据观点指数不完全统计,3月14家房企在城市更新业务上有新进展,星河湾、越秀地产等企业获得旧改项目,龙湖、俊发也在积极寻找合作,扩充业内伙伴,争取在城市更新项目获取等业务上能够形成协同互助的良性发展。

在中央文件明确提出推进城镇老旧小区改造,确定将城市更新作为重点工作内容之后,近期广州、深圳等各地方政府相继发布文件,完善城市更新相关条例。

其中,广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》,并于今年3月1日开始正式实施。这是全国首部“三旧”改造省级政府规章,其中明确“三旧”改造类型以及改造主体、改造方案、用地审批等相关要求,完善了规划、用地、收益分配、实施监管等配套制度,推动解决“三旧”改造矛盾纠纷。

为了落实省政府城市更新工作部署,深圳同步出台了《深圳经济特区城市更新条例》,3月1日开始正式实施。该条例分七章72条,涵盖总则、规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新及保障监督等等,进一步完善深圳城市更新征收、补偿等政策细则。

另外,广州南沙发布关于《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》2个配套指引的通知,提出建立南沙区“N”个旧村储备项目,强化旧村庄改造项目产业导入要求。

欲破坚冰,政策先行。随着城市更新方面政策的不断推出完善,城市更新市场将愈发规范和效率,这对拥有强大开发能力并在城市更新领域内耕耘的一众房企是重大利好。

(责任编辑:崔立明)
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