“2021年市场预计是’整体平稳，逐渐向好’的局面，中国房地产市场这几年发生了一些本质变化，从原来楼市靠土地红利转到向管理、经营和品牌要效益，这是回归本源的核心变化。”3月31日上午，在2020年业绩说明会上，新力控股常务副总裁刘翔向《证券日报》记者表示，这样的整体格局对新力恰恰机会更多。
财报显示，截至2020年底，新力控股（以下或简称新力）实现总合约销售额1137.35亿元，同比增长24.4%；权益销售额504.2亿元，同比增长11.8%；实现收入280.69亿元，同比增长4%；母公司拥有人应占利润为19.6亿元，同比增长约0.1%；建议派发末期股息每股14分。
“从过去的江西独大到现在江西、长三角、大湾区和中西部四大城市集群齐头并进，预计2021年长三角和大湾区的供货能达到53%，得益于城市落点均匀，整体布局有战略先机。”刘翔向《证券日报》记者表示，2021年预计新增权益货值850亿元，转化率达到65%便可实现全年的销售目标，当然可能会有困难，但对2021年目标充满信心。
集中供地让发展中房企机会多
在投资方面，2020年内，新力控股通过招拍挂和收并购获取了35个项目，权益地价157.4亿元，总规划建筑面积约580万平方米。截至2020年末，新力控股共拥有土地储备1521万平方米，其中85.6%分布在一、二线城市。
“目前综合拿地成本为每平方米4529元，相较于1.5万元的平均售价，地货比在同规模企业中水平较高。接下来，新力会继续保持目前积极、灵活和多元的拿地策略，在招拍挂市场拿地可能占到50%，收并购占30%，同时在产业勾地、一二级联动城市更新获取项目比重占20%。”刘翔表示，公开拿地项目靠高周转保持现金流顺滑，勾地和收并购项目利润回报丰厚，长短结合，保证未来五年内的利润和规模发展。
对于22城集中供地对公司的影响，新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林向《证券日报》记者表示，大方向上对房企没什么大问题，集中供地对中小企业还是个机会，因为集中供的地多，获取可能性大一些。在资金安排上，新力会加强销售回款，提升运营能力和现金流，然后在拿地上去战略突破。
“集中供地是在’稳地价、稳房价和稳预期’三稳下出台的政策，业界担心政策对发展中企业有压力，但相反是有机会的。”刘翔向《证券日报》等媒体补充道，这意味着短期内房企要对很多土地做大量研判，新力有高效透明的决策机制，反而会反应迅速；二是公司有合作基因，有利于拿地；三是除了22个城市外，新力会抓住反周期拿地的窗口期；四是招拍挂占拿地一半份额，还有收并购、勾地和代建等多种拿地方式。总体而言，新力会积极面对这种变化。
“拿地是多元化的，没有限制约束条件，做收购就是算账，若对利润和产出都是正向的，那就可以去做。”张园林补充道，新力会继续坚持深耕政策，专注于江西大本营、长三角、大湾区和中西部核心城市布局。
一年半内将转为绿档
从财务盘面表现来看，新力控股仍旧较为稳健。
截至2020年底，新力控股净负债率为63.6%，同比下降3个百分点；借款总额为296.62亿元，其中238.8亿元按固定利率计息；一年内到期负债约100亿元；现金短债比为1.24倍；加权平均债务成本约为9.1%。
“剔除预收账款的资产负债率踩线，其他两项符合’三道红线’融资新规。”地分析师严跃进向《证券日报》记者表示，但新力控股是发展中企业，对规模扩张有诉求，保持合理负债水平加快提升市占率也是重要战略方向，因此要在控制负债比率的诉求下，注重规模、利润以及发展质量三者之间的平衡。
“‘三道红线’是围绕行业健康发展的政策，是一直以来对房地产行业的一个期望。新力也对自身提出内部要求，必须让’三道红线’达标。”新力控股首席财务官许进业向《证券日报》等媒体表示，在两条达标的基础上，未来一段时间内公司也有布局和安排，会使用多种举措降低负债率，计划未来一年到一年半时间内达到绿档，主要还是继续提高管控能力，将项目预售时间提前，加快结转交付时间，提前确认项目收入，同时拿到利润，增后资本总额，逐步降低负债比率。
“未来，我们会实施审慎的财务政策，更加优化的融资管理。”新力控股执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁表示，四大评级机构陆续给予新力控股稳定或正面的展望，未来将继续与金融机构建立良好的战略合作关系，维持信用形象。在现有银行合作的基础上进一步扩大和深化与银行的合作，积极优化和拓宽境内外的融资渠道。
对于未来发展，新力控股管理层表示，不会单纯追求业务规模，而是将经营质量和效益放在同样重要的位置上，并通过不断优化的投资方式和合作模式，坚持产品品质+服务的重要战略，在精细化管理的努力下，逐步提升经营效率。