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首次摘地临沂:“下沉”拿地,融创向三四线“大象转身”?

2021-04-01 15:34:14 界面山东

近日,临沂市公布了一次土地出让结果,融创中国以43200万元摘得临沂罗庄一宗商住用地。

业内消息称,该地块有融创、中海、弘阳、中南、临沂城发、奥马等企业参与竞拍,起拍价2.36亿元,最终,融创中国以4.32亿元成功摘地,地块均价约605万/亩,楼面价4537元/平方米,溢价率83%。

而此次摘地也是融创第一次在临沂一级土地市场拿地,与以往着重在一二线和环一线的强三线储地布局不同,此次融创入驻三线城市临沂究竟原因为何?这是否会成为融创向三四线城市下沉的信号?

融创迎来临沂土拍“首秀”

据公告显示,此次成交地块编号为LZ-G-02-2021-001号,地块位于罗庄区罗三路与工业北路交会处东南。该地块面积47606平方米,规划条件2.0≥容积率>1.0;建筑密度≤25%;绿地率≥35%。

从位置来看,该地块位于罗庄区银凤湖片区。据挂牌信息显示“本宗地位于地质灾害易发区,已治理并通过验收。”

虽然此次是融创第一次在临沂摘地,但其实早在2018年,融创就曾以合作的形式初入临沂。据临沂壹点消息,2018年融创中国曾与临沂龙头企业金锣集团签署战略合作协议,共同布局绿色康养田园综合体项目。然而双方的合作在2020年8月份终止,终止原因外界不得而知。

当然收购也是融创所惯用的纳储手段。自2003年成立以来,融创就深知土地储备对房企发展的重要性,为扩大规模,融创曾经两次“驰援”乐视,在绿城陷入危机时声援加收购,绿城宋卫平反悔后又和平退出。

2017年,万达打包出售13个文旅项目,最终也被融创收入囊中。今天位于青岛西海岸新区的东方影都就是此次收购项目的其中之一。

正是融创这独具一格的拿地方式,让融创开启了新的时代。通过并购,避开了一级市场哄抢高价地的风险,也让融创的规模和利润迅速增长。例如此前在2019年3月29日举办的2018年业绩说明会上,公司董事局主席孙宏斌就曾表示,2018年集团在拿地中通过并购获得的比例将近70%,其中50%是并购公司,20%是一二级联动获得的土地。

另外,山东一直都是融创重点发展的区域之一,据贝壳研究院统计,截至2020年末,融创累计土储约2.58亿平方米。其中,青岛作为融创土储面积前五的城市,成为融创山东的“主战场”,同时2019年融创将集团康养产业的第一阵地和主阵营也放在了青岛。

2019年12月5日,融创中国在青岛东方影都举行“融爱家”康养品牌发布会,宣布全面布局医疗康养产业。同年融创中国与清华大学在青岛举行捐赠签约仪式,宣布清华大学携手青岛西海岸新区,与融创以打造世界级医学中心、健康中国新形象为目标,共同建设“清华大学附属融创青岛医学中心”。

2020年10月1日,藏马山颐养社区在青岛正式开园。位于西海岸藏马山的融爱家·藏马山颐养社区采用“自持+运营”的模式,作为融创集团全面布局医疗康养产业打造的“融爱家”品牌旗下首个康养社区,它融合机构养老、社区养老、居家养老、两院融合等模式,并预计能容纳约1000位长者在这里生活居住。

济南也是融创所重仓的山东城市之一。早在2014年,融创就已经首次入驻济南,截至目前融创已经在济南区域陆续开发了十余个项目。其中,近几年重点建设的济南文旅城项目就是目前济南区域内体量足以排名前二的地产综合体之一。

从融创目前的布局,不难看出融创一直严控拿地节奏,并以一线、二线及环一线城市为主要市场。精选核心城市和好的省会城市,成为了融创规模扩张的重要战略方向。

此次融创在并非环一线,也并非强三线的临沂拿地,这种拿地策略的转换或许证明着融创开始正式向以临沂为代表的三线城市下沉的趋势。

为何选择临沂?

融创在市场研判上,向来关注城市的经济活力,汇聚能力和市场供需状况。临沂位于山东南部,苏鲁两省交界处,交通要道,人口来往频繁,经贸发达,这里能长期保持人口数量,也是受两边的贸易商业繁荣影响,GDP总量全省前五。

随着一批知名物流企业落户,临沂已经形成了辐射全国的综合性现代物流园区。电子商务、连锁经营、仓储式经营、总经销等现代化经营业态成了临沂商贸主流。临沂市商业规模仅次于浙江义乌居全国第二,有“南义乌,北临沂”之称。2011年中国交通运输协会授予临沂市“物流之都”称号。

正值“十四五”开局之年,2021年临沂将着力打造鲁南经济圈乡村振兴先行区,筹划对接长三角地区、粤港澳大湾区城市系列活动;推动新旧动能转换,推进临沂应用科学城二期、天河超算淮海分中心、钢铁产业协同创新中心、木业产业技术研究院、鲁南医养健康协同创新中心、临沂大学科技园等平台建设,重点打造临港高端不锈钢与先进特钢产业基地等项目;融入双循环发展新格局,增强淮海经济区、鲁南经济圈联动效应。

在近些年各项政策红利的加持下,临沂的城市建设逐步完善,进而带动楼市行情也呈现出上涨趋势。

据中国房价行情监测,2021年2月临沂市区新楼盘房价约为10462元/㎡,二手房价格约为13037元/㎡,同比上涨11.22%。

综合来看,在全国范围内三线城市新房和二手房普遍低迷的情况下,临沂市区房价逆市上扬,足可见这座城市在一众三四线城市中的独特竞争力。

“下沉”拿地,是内外因的共同结果

融创此次首次摘地临沂,综合来看或许有外部大趋势和内部负债优化需求两方面的因素。

首先是外部趋势。近年来,部分房企逐渐出现向三四线城市下沉的趋势。

据克而瑞监测,22个重点城市集中供地新政落地之后,近期非重点城市的土地市场热度上升,同时,高热地块进一步向郊县“下沉”,譬如南通的如东县、启东市、金华的永康市、义乌市,台州的玉环市、临海市、温岭市等,均有竞拍轮数超百轮的高热地块成交。究其缘由,主要是受部分房企在“三条红线”后投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线,区域深耕型房企精准布局三四线影响。

临沂也是山东三四线城市中,较为受到全国各大房企重视的城市。例如碧桂园就是当下临沂楼市中体量占比较高的全国级房企之一。

从布局上看,碧桂园项目基本依附在城市主轴。例如近行政中心、位于北城新区的碧桂园凤凰壹品项目,2019年首开价格已高达约1.7万/平;近交通中心、位于火车站附近的碧桂园翡丽之光也均价过万。另外在临沂碧桂园还布局有碧桂园云顶及碧桂园翡丽之光景悦等项目,由于入驻较早,碧桂园在临沂的一众房企中占尽“天时”,其所落子的地段都相对很有竞争力。

另外一个值得注意的房企是中南置地,它在临沂则更为高调,曾多次出手摘得当期“地王”。不过,虽然拿地贵,但是中南操盘的樾府、林樾等项目,都赶上了临沂的房价最高点,销售十分火爆。之后中南置地又瞄准了临沂西部新城开展的新规划,抢占时机入驻西城,开发了紫云集和春风南岸两个项目。

其次是内部进一步的降负债需求。

2020年,融创成功将“三道红线”由红变黄,较2019年末三线全踩的“红档”情况大为好转,布局战略也从聚焦一二线核心城市到三四线,从城市中心的高端住宅到“周边游市场”的文旅项目,从城市成熟区域到潜力地块。包括此次摘地临沂,这一系列变化,或许都是融创减负降档的措施之一,也是融创改变布局顺势之为的一场“大象转身”。

(责任编辑:崔立明)
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