您好,欢迎来到中国质量新闻网房产频道!
在线投诉 | 维权投诉: weixin.tousu.cqn.com.cn
中国质量新闻网
您当前位置: 房产频道>>地方>>杭州>>深度>>

旧改 并非只有“自掏腰包”一条路

2021-03-12 14:24:01 中国消费者报

当前,我国的城镇化率已经超过60%,城市建设的重点转入对存量的提质增效阶段。城镇老旧小区作为重要的存量,全面推进其改造工作是促进城市更新的重要引擎。在改造过程中,除了居民意愿难统一外,最大的难点就是改造资金及后期维护费用的来源。业内人士一致认为,鼓励社会资本参与是提升改造质效的重要内容。

广泛吸引社会资本参与

国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)明确指出,针对此前老旧小区改造过程中存在的社会资本融资难、过于依赖财政资金等问题,要建立起政府与居民、社会力量合理共担改造资金机制。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受记者采访时表示,老旧小区改造实质上是一项惠民生、扩内需的投资工程。《意见》在资金筹措、使用、管理等方面做出了系统谋划,动员政府、居民、社会各方力量积极参与老旧小区改造,给出了一套切实可行的指导方针。“政府财政资金重点支持基础类改造内容,完善类和提升类的改造可以通过金融、税收和土地政策激励,广泛吸引社会力量参与。”

在推动居民出资参与方面,《意见》明确“谁受益、谁出资”原则,并为旧改资金提供了更多渠道,使得居民们并不只有“自掏腰包”一种途径。

比如,让渡小区公共收益,支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造;鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造;鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新等。

营利模式待突破

但是,目前社会资本参与老旧小区改造投资仍面临多重困境。

“老旧小区改造的难点还是在营利模式上,社会资本的参与面临很多困境。”中国宏观经济研究院市场所研究员刘翔峰指出,与过去拆迁旧房重建不一样,除了存在众口难调、利益冲突的问题外,改造需要投入新装电梯、水电网、车库、新建医疗、幼儿养老等公共设施,如果只能靠物业费和停车费来获取回报,可能在很多的社会资本投资者看来,投资回报周期比较长,利润率比较低,所以如何提高社会资本参与积极性是目前最大的难题,需要政府、企业和社会各个方面共同推动。

此外,现行政策与遗留问题的矛盾、规划指标和现状改造的矛盾、权属及利益的矛盾等问题也不容忽视。北京老旧小区改造标杆项目——劲松北社区的社会资本参与方愿景集团董事长陶红兵对此深有体会。

陶红兵介绍说,劲松北社区有很多老旧的破房子,比如废弃的自行车棚,完全可以改造作为商用,既可以方便居民生活,又可以通过运营获得利润反哺改造投入。但是按照相关部门的政策规定,老旧小区的公共用房产权属于财政,闲置房理论上需要统一收回,不允许对外经营。

再如小区里废弃的锅炉房属于市政设施,改造作为商用后,相当于土地用途变了,执照谁给办?收益归产权单位还是给运营商用来补贴改造费用?对于社会资本来说,这些都是投资中会遇到的不确定性风险。

陶红兵告诉记者,目前老旧小区改造因为有国家财政补贴,政策性银行是可以给参与改造的社会资本提供融资支持的,利率甚至低于基准利率,但一般会要求借款主体是一个合法的收费主体,即拥有物业公司,要有15年、20年的物业管理收费权限,这一点制约了许多社会资本的参与。

对此,住建部副部长黄艳曾明确表示,要畅通社会力量参与改造老旧小区的通道,通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量,投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。要提升金融服务的力度和质效,包括:支持老旧小区改造规模化,实施运营主体采取市场化方式,运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资,商业银行依法合规对其提供信贷支持等,还计划落实税费减免政策。

形成长效管理机制

老旧小区完成改造后,改造成果如何维护?

城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程,对老旧小区的改造不能简单地“改完走人”。

刘翔峰认为,推动建立小区后续长效管理机制非常重要。要引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

中国城市规划设计研究院原副院长李迅指出,老旧小区改造不单是建设问题,也涉及社会治理。社会治理工作必须要用创新思维改革“软硬结合”,实际上是一个共商共建共管共治共享的过程。

小区环境改善后,居民更加追求有序的社区秩序、融洽的邻里关系。据记者了解,在广州,涉及改造的社区成立了“建设管理委员会”,搭建公众参与老旧小区改造平台,并与社区党群服务中心、长者综合服务中心、母婴室等便民设施场所建设相结合,推动实施“微心愿”、社区学堂等互助项目,提升居民参与社区治理积极性。

“老旧小区改造远远不仅是一个建设工程工作,更多的是一个社会治理、基层组织动员工作,需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。”黄艳表示,在这过程中,政府一定不能大包大揽,而要加强政策支持,引导发动居民积极参与。

(责任编辑:崔立明)
最新评论
声明:

本网注明“来源:中国质量新闻网”的所有作品,版权均属于中国质量新闻网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中国质量新闻网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。若需转载本网稿件,请致电:010-84639548。

本网注明“来源:XXX(非中国质量新闻网)”的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。文章内容仅供参考。如因作品内容、版权和其他问题需要同本网联系的,请直接点击《新闻稿件修改申请表》表格填写修改内容(所有选项均为必填),然后发邮件至 lxwm@cqn.com.cn,以便本网尽快处理。

图片新闻
  • 西安新规解读 购买商品房时这些信息 ...

  • 江湾合院:朗诗入渝1号作品

  • 世界文旅 繁华在即

  • 绿地ifc·年终大促 钜惠泉城

  • 香港置地:重庆超级全家桶年终上线

最新新闻