文 | 单烁 韩笑
慢。这似乎成为了中粮地产从企业整体到山东板块的近几年的关键词。
企业方面，据中指研究院数据，2020年，大悦城控股（中粮地产）总拿地量321万平，总斥资134亿元，整体拿地节奏与2019年相比进一步放缓；同时据大悦城控股（中粮地产）财报，自2019年到2020年第三季度，中粮地产的盈利水平整体处于逐季度下滑，赚钱速度也肉眼可见的变“慢”。
而山东方面，山东半岛似乎越来越不是中粮的重仓之地，甚至整个2020年，中粮地产并未在山东任何一座城市添置新土地。
自2014年首次入鲁以来，七年的时间并未能让中粮在山东的布局完全打开。
进入2021年，中粮身为一家国资企业也迎来了新的发展节点；但对于山东市场，这家多年来进展缓慢的房企仍在面临一道有待攻克的难题。
缓行的中粮
中粮在山东布局节奏的放缓，或许本身就与其公司整体的盈利状况密切相关。
从2020年10月30日大悦城控股集团股份有限公司发布2020年度三季报来看，前三季度其实现营业收入178.04亿元，同比减少20.30%；归属于上市公司股东的净利润7.6亿元，同比减少67.65%。
其中于三季度，大悦城实现营业收入56.17亿元，同比增长38.23%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比减少59.54%。
可见这家总集团规模近千亿的大型国资企业，也未能在上一年的疫情影响下免于受难。
但实际上，此前大悦城的盈利状况就不甚理想，2019年一至四季度，其归母净利润和扣非净利润均呈逐季下降趋势。
而且中粮也没能避开的“三道红线”新政带来的冲击。据统计，按大悦城2020年中期业绩数据显示，其剔除预收款资产负债率73.57%触及踩线，净负债率104.53%，较2019年末上升了6.74个百分点，同时亦高出红线4.44个百分点，现金短债比1.9，按监管部门设置的三道红线看，大悦城踩两条，得监管橙色警示牌。
大悦城是中粮集团旗下唯一地产业务平台，它于2019年3月重组上市，正式更名为大悦城。据了解，大悦城控股业务目前已覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等多个领域，布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余个一、二线核心城市，总资产超1800亿元。
但值得注意的是，中粮的商业地产，仍在它诸多的地产板块中“一骑绝尘”。据乐居财经，9月23日，由中国房地产报举办的“2020中国房地产创新大会”在京召开，中粮集团旗下大悦城控股（000031.SZ）在“2020中国商业地产企业综合实力TOP50”榜单中蝉联榜首；同年，在2020年中国商业地产运营十强企业榜单中，大悦城控股集团股份有限公司居于万达和华润之后，排名全国第三。
而且自2007年发展至今，大悦城的商业地产体系也在长达14年的探索中逐步完善健全，发展出了大悦城、大悦春风里和祥云小镇这三条购物中心产品线，以年轻中产以及成熟中产为核心客群，品牌定位为“年轻、时尚、潮流、品味”。据大悦城官方消息，其中的祥云小镇产品线还将自2021年起，在青岛和武汉分别进行筹备。
仍待打开的山东布局
从中粮的短期规划来看，商业地产将仍是它近阶段最核心的“武器”。据2020大悦城控股商业品牌推介会上消息，未来三年，大悦城将有15个项目落子重庆、武汉、长沙、北京、深圳、济南、三亚、成都等城市。
它的山东板块也是如此。复盘多年来中粮进军山东的路线可以发现，大悦城正式打开山东市场也同样是以商业地产为抓手。
2014年，大悦城首进山东。2014年6月，烟台大悦城盛大开业，项目总占地约4万平米，总建筑面积22万平米，含地下9万平米，地上13万平米。烟台大悦城是中粮大悦城落子山东的首个作品，同时也是中粮首个滨海主题的购物中心。
但紧接着又是3年的“沉寂期”。直到2017年以后，中粮才重新开启了以青岛为核心的山东城市的布局扩张之路：
2017年7月，青岛即墨经济开发区与中粮置地签订合作协议，中粮置地即墨商业项目落户开发区，总占地面积172亩，标志着中粮首进青岛；
2018年7月，青岛大悦城房地产开发有限公司又拿下了青岛啤酒文化休闲商务区B-6-01（商务广场）地块项目规划方案，地块总地盘面积约6.2万平方米，总规划建筑面积约15.9万平方米，拟定商业及住宅用途。
2019年，中粮再下一城，当年9月29日，济南大悦城产业发展有限公司拿下济南王舍人片区工业北路以北、济钢西临的7宗地，含6宗为住宅用地和1宗商业商务金融用地。地块总面积超300亩，总成交金额31.4亿元。其中，住宅地块平均楼面价7211元/平，商业地块楼面价1805元/平，全部底价成交。
此次成交意味着中粮首进济南，该地块中的住宅部分已经成为今天的中粮祥云项目，它已经于2020年下半正式开盘，而根据规划，该地块中的商业用地部分将建成大悦城项目。
但中粮在山东的拓进步伐再次在2020年陷入停滞。从土拍统计数据来看，整个2020年，中粮并未在山东一级土地市场中摘地，但实际上这一年中中粮大悦城在全国范围内共摘地321万平共计134亿元，两项数据分别位于全国房企的第55名及第71名。虽与2019年相比，中粮2020年的拿地总量稍有下降，但宏观节奏并未有明显放缓。
亟待提升的品牌口碑
但比起放缓的扩张节奏，更值得注意的是多年来中粮地产在山东遭受的口碑质疑。
首先以中粮的山东“主阵地”青岛为例，目前中粮在青岛主要有大悦城、金沙·中粮祥云、创智·中粮锦云等项目在售，因此近日界面山东跟随“青岛房师傅”的验房师苏循涛来到该项目，为多位业主的精装住房进行了“全屋体检”。
进入业主家中后，验房师先拿出激光标线仪检查房屋净高、各个房间的使用面积，这些数据都是精确到了毫米级别。在详细记录了基础测量数据后，苏师傅开始检查门窗，结果发现了很多问题。其中503户业主的新房入户门存在密封不严、门槛踩踏下陷、门套闪缝等问题；北卧内门套南侧与墙面闪缝；客卫门套松动、门框上方拼接处错位；西南卧阳台门扇掉漆。个别业主的新房客厅客厅鞋柜柜门与边板缝隙过大且鞋柜上方柜门断裂的问题。
空鼓检测，也是验房的重要一环。从进门处开始，验房师使用空鼓锤仔细敲击墙面进行检查，结果验房师在503室发现该精装房的客厅地面、厨房烟道和东墙、走廊地面、客卫地面和墙面和主卫淋浴间墙面等位置发现大量空鼓且多处瓷砖都存在裂纹破损的问题。
北卧地板东南侧和西南卧地板西南侧及北侧还存在地板踩踏下陷的问题。
同时，验房师还发现这套刚交付的精装房，装修还没正式开始，多处墙面就已经出现了裂纹。其中包括客厅南墙门洞上方、窗洞北下角、东北阴角墙面、北墙门洞东上角；北卧窗洞东下角；西南卧东墙南侧；走廊西墙上方且有3处磕碰、东墙上方、西墙下方有渗水痕迹；主卧吊顶的四个角都已经出现裂纹。
精装房的水电安装至关重要，如果工人施工不到位，直接影响到业主的居住舒适度，甚至可能存在安全隐患。其中，苏师傅在其中一户业主家中发现配电箱内两个卫生间开关不能同时合闸；厨房橱柜台面石材未预留燃气管道口。
全屋检查完毕，总体来看该项目精装房整体问题不少，尤其是大面积的瓷砖空鼓和墙体裂纹的情况，验房师建议业主尽快联系开发商或物业公司进行维修整改，大面积瓷砖空鼓适合灌浆处理的进行灌浆填充，不适合灌浆处理的需要重新铺贴；墙面裂纹建议查明是墙体裂纹还是腻子裂纹，从根本上进行修复；针对木地板踩踏下陷、冒灰的问题，验房师建议拆掉木地板重新找平打扫好卫生后重新铺贴；对于卫生间空气开关合不上闸方面需要尽快查明原因维修整改，保障用电安全。
另外，中粮济南也曾因销售环节的违规而遭到曝光。2020年9月4日，济南市住房和城乡建设局发出通报，济南大悦城产业发展有限公司因提供虚假材料骗取《商品房预售许可证》并对外销售，责令其立即停止销售行为，限期整改，并将其违规行为移交市城管执法部门进行处罚。而就在两天后的9月6日上午，被通报责令停止销售的中粮祥云项目却依然举行了“线上选房”。
对此，济南市住房与城乡建设局相关处室工作人员接受新时报采访时表示，他们事前已监测到该楼盘线上选房的信息，上午10点左右要求开发企业立刻停止在线选房并退还认筹金，而且通报所说的“立即停止销售行为”包括停止线上和线下销售，对于该楼盘的处罚已移交城管部门，违规取得预售证的5栋楼并未解封。该工作人员表示：“虽然没有交钱，但楼盘把认筹金转为定金，还是有违规操作的嫌疑，下步会继续查处违规行为。”
此前，大悦城方面曾在公开渠道中表示，大悦城商业山东大区未来将着力于济南、青岛、烟台等核心城市的商业运营及开发，打造山东区域商业旗舰品牌。而从以上济、青两个主要项目的表现来看，中粮在山东区域距离“旗舰品牌”四个字还仍有很长一段距离。或许，想要实现成为山东“旗舰品牌”这一目标，中粮仍需要从企业的布局速度和规模、产品的质量与口碑等多方面下功夫，才能真正让其实现自内而外的品牌提升，也真正赢得山东城市与置业者们的认可。
