本报记者 赵碧报道
2020年最后一天，央行和银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起实施。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，银行贷款集中度管理与房企三道红杠管理相辅相成，一个在于降低金融风险，另一个在于降低实体风险，二者相辅相成，旨在促进房地产市场平稳健康发展。
在知名房地产专家谢逸枫看来，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，是继“三道红线”之后，国家在构建“房地产金融宏观审慎政策”方面出台的又一重磅政策。
从供应端（银行）降杠杆
建立房地产贷款集中度管理制度，就是给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”。第一道红线，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。
那么，如何对这两条红线进行管理？鉴于银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，两部门分5档对房地产贷款集中度进行管理，具体来看，第一档是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档为中资中型银行，包括农业发展银行、进出口银行2家政策性银行，12家全国性股份制银行以及北京银行、上海银行和江苏银行3家城商行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括除了第二档以外的城商行、民营银行以及大中城市和城区农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两项贷款的占比上限为12.5%和7.5%。
需要指出的是，有两种情况暂不纳入房地产贷款占比计算，即住房租赁有关贷款和资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款。
另外，通知还设定了相应过渡期限，截至2020年12月末，银行机构的房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，其业务调整过渡期为自2021年年初日起的2年。而超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国产经新闻》记者分析道，从此类规定可以看出，房贷集中度重点监测全口径的贷款以及个人房贷。类似房贷的发放额度有约束，不能超过央行制定的占比上限。受此影响，后续银行自身需要定期检查贷款数据尤其是个人按揭贷款数据，相关开发商和中介机构等也需要密切了解银行的贷款方向，防范后续集中度管理中贷款拨付不及时的问题。
此前出台的“三道红线”房企融资新规主要是倒逼房企降负债，从三个指标限制企业的融资规模，进行分档管理，部分企业在“三道红线”下做出战略调整，去化率的目标一时间大于拿地目标，可以说，“三道红线”从需求端（房企）降杠杆，避免企业出现现金流及烂尾楼等问题。
相较于“三道红线”的监管方向与目标，“本次银行业金融机构房地产贷款集中度是从供应端（银行）降杠杆，降低资金投向房地产市场，自从提出不以经济刺激房地产市场，实体经济成为金融机构重点方向。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《中国产经新闻》记者表示。
她进一步表示，此次银行房贷的贷款给出了红线，就是意图让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。此前的“三道红线”结合本次的贷款红线，是政策组合拳避免资金流向房地产，给居民降杠杆。
增强金融机构抵御风险能力
银保监会主席郭树清近日撰文指出，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产确实已成了现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，坚决抑制房地产泡沫任务重压力大，不痛下决心，房地产贷款无限制增长脚步将无法停歇。
此次通知显示，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的目的在于“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性”。
根据中国人民银行《2020 年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2020年三季度末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。
贝壳研究院相关人士向记者分析称，总量来看，房地产贷款增量占比2020年已经有所下降，而从各档金融机构看还存在着结构性差异。实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
值得关注的是，我国房地产贷款占比比重较高，2020年三季度房地产贷款占比为24.9%，个人住房贷款比重更高，占68.8%，而本次政策新规中房地产贷款占比最高的为40%，个人住房贷款占比最高值为32.5%。“这也意味着2021年购房贷款总额将会有所缩减，居民购房贷款难度将会有所提升，一定程度上提高了购房门槛，抑制了部分购房需求的释放，但预计放款有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大，二套以上的住房在购房贷款难度将进一步提升。”
两部门在答记者问时表示，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。
对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
王小嫱表示，本次新政对于居民及整个房地产市场来说是好事，也是降居民杠杆率及行业杠杆率的重要且有效的手段。
