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成都住建局 央行成都分行营业管理部印发《成都市商品房预售款监管办法实施细则》

2021-01-04 14:31:11 成都市住房和城乡建设局

成都市住房和城乡建设局(新)             

四川天府新区公园城市建设局,成都东部新区公共服务局,高新区公园城市建设局,各区(市)县住建行政主管部门,人民银行各支行,各商业银行,各房地产开发企业,各勘察、设计、施工、监理单位:

为贯彻落实《成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售款监管办法的通知》(成办发〔2020〕101号)文件规定,现将《成都市商品房预售款监管办法实施细则》印发你们,请认真遵照执行。

成都市住房和城乡建设局 中国人民银行成都分行营业管理部

2020年12月31日

成都市商品房预售款监管办法实施细则

第一章 总则

第一条(目的依据) 为贯彻落实《成都市人民政府办公厅关于印发〈成都市商品房预售款监管办法〉的通知》(成办发〔2020〕101号,以下简称《办法》),进一步加强新建商品房预售款监管工作,制定本实施细则。

第二条(适用范围) 本市行政区域内《办法》实施之日起,新申请预售许可的商品房,其预售款的收存、支取和监督管理工作,适用本细则。

第三条(职责划分) 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市住建局)负责全市商品房预售款监管的组织、协调和监督。具体负责拟制相关政策措施,建立、维护和管理全市统一的预售款监管服务平台(以下简称监管服务平台),对预售款监管各方主体履行职责的情况进行监督管理。

市房屋产权交易中心受市住建局委托,协助组织开展预售款监管的政策宣传、业务培训和监督检查等工作。

各区(市)县住房和城乡建设行政主管部门(以下简称监管部门)具体负责辖区内商品房预售款监管工作,对预售款监管相关矛盾纠纷进行调处化解。

中国人民银行成都分行营业管理部(以下简称人行成都分行营管部)负责依法对商业银行账户管理情况进行监督管理及指导。

第二章 预售款监管专用账户

第四条(监管银行) 商业银行拟担任商品房预售款专户的监管管理银行(以下简称监管银行)的,应向市住建局提供下列材料:

(一)在我市行政区域内经营金融业务的分行级及以上商业银行营业执照、金融许可证;

(二)在我市行政区域范围内的综合性支行名册;

(三)能与监管服务平台兼容对接,实现信息、数据实时交互的情况说明;

(四)遵守我市预售款监管规定,在其分支机构出现预售款监管重大失误或产生严重后果时,能承担保证责任的诚信承诺书;

市住建局核实后,对于符合条件的予以公告,与其签订预售款监管金融服务协议,并开通监管服务平台联网及相应权限功能。

金融服务协议有效期为一年,期限届满后由市住建局会同相关部门综合评估,决定是否续约。

第五条(商品房项目) 开发企业应按规定及时填报、更新房地产开发项目手册管理系统(以下简称开发项目手册)中建设工程规划许可证等已取得的行政许可或备案、分期建设进度安排等与预售款监管相关的内容,监管部门予以核实后,确立纳入预售款监管的商品房项目。

第六条(监管账户) 开发企业应于申请商品房预售许可前,在监管服务平台中选定一家监管银行的综合性支行作为预售款监管承办银行(以下简称承办银行),以建设工程规划许可证对应的商品房项目为单位在承办银行开设一个预售款监管账户(以下简称监管账户)。《办法》实施后,续建项目新申请预售许可的,均需重新开设监管账户。承办银行按申请预售许可对应的楼栋范围(最小为一幢)设立监管登记台账。

第七条(监管额度) 开发企业在申请商品房预售许可时,在开发项目手册中同步提交本次预售建筑面积、开发企业信用等级、申请预售许可的项目工程形象进度等信息,以及自持、无偿移交等部分的建筑面积及相关证明材料,同时监管服务平台自动获取楼盘表数据计算挂牌销售均价,监管部门根据上述信息提前完成监管额度核定并推送开发企业。

(一)监管额度核定

对于2016年7月17日前取得国有建设用地使用权(申请预售许可时工程形象进度要求为正负零)的商品房项目,监管部门按照不低于预售挂牌价款总额(按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算)的百分之二十五初步测算监管额度;对于2016年7月17日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目,监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的百分之十五初步测算监管额度。

按照上述方式确定的监管额度平均到预售建筑面积后低于我市当期建筑工程平均建安费用的,按照建设工程平均建安费用的标准计算预售款监管额度。2021年,本市成品住宅的平均建安费用标准暂定为每平方米5000元(其中,清水建安费用为每平方米3500元,装修工程为每平方米1500元),非成品住宅、商业、办公用房平均建安费用为每平方米3500元。成品住宅装修挂牌价低于1500元的,按照装修挂牌价计算装修工程的预售款监管额度。

自持商业办公、无偿移交房屋等与可预售商品房位于同一建筑主体内、不可拆分验收或拆分交付的,自持商业办公部分按建筑面积每平方米1000元进行测算后纳入预售款监管额度。无偿移交房屋属于成品住宅性质的,按建筑面积每平方米5000元进行测算后纳入预售款监管额度;无偿移交部分属于清水住宅性质或其他性质用房的,按建筑面积每平方米3500元进行测算后纳入预售款监管额度。核定后可预售部分的销售额达不到监管额度的,开发企业对差额部分应提供银行保函或以自有资金补足。

监管部门根据市场监管需要,需调整商品房项目预售款监管额度的测算比例的,应通过监管服务平台将调整理由及相关资料向市住建局报备。

(二)差异化调整

监管部门在初步测算监管额度的基础上,根据开发企业申请商品房预售许可时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台(以下简称信用信息平台)公示的信用等级,对符合条件的商品房项目,相应调整监管额度。

1.开发企业信用等级为A++级的,预售款监管额度下浮百分之四十,但应对下浮的监管额度提供银行保函;

2.开发企业信用等级为A+级的,预售款监管额度下浮百分之二十,但应对下浮的监管额度提供银行保函;

3.开发企业信用等级为A级的,预售款监管额度下浮百分之十,但应对下浮的监管额度提供银行保函;

4.开发企业信用等级为B级的,预售款监管额度保持测算额度不变;

5.开发企业信用等级为C级的,预售款监管额度上浮百分之二十;

6.开发企业信用等级为D级的,预售款监管额度上浮百分之四十。

A++级、A+级、A级开发企业未对下浮的监管额度提供银行保函的,预售款监管额度保持测算额度不变。

开发企业根据《成都市房地产开发企业信用信息管理办法(试行)》(成住建发〔2020〕148号)的规定申请信用关联的,可选择信用关联企业的信用等级调整预售款监管额度。

开发企业提供的银行保函,应为见索即付性保函。保函由外地银行出具的,须在我市同行转开后办理保函业务。转开成功后,转开银行为保函承兑银行。银行保函的担保期限为自提供保函之日起至预售款监管解除之日止。监管部门在收到开发企业提供的银行保函原件后,应向保函的开户银行验证真伪,并将审查意见上传至监管服务平台。

第八条(监管协议)开发企业在确认监管部门核定的监管额度后,须通过监管服务平台发起签订《商品房预售款三方监管协议》(以下简称三方监管协议),同时提交工程建设计划及资金使用计划等资料;监管部门、承办银行应在3个工作日内分别完成审核、设立监管登记台账等工作,符合条件的,及时在线签订三方监管协议,并完成纸质文本的盖章、存档手续。

三方监管协议主要包括商品房基本情况、监管账户及监管登记台账、监管额度、预售款收存及支取流程、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容。

三方监管协议中工程建设项目、监管额度等主要内容发生变更的,应当及时通过监管服务平台进行变更。变更流程由开发企业发起,监管部门、承办银行进行审核。变更流程完成前,按原协议执行。

三方监管协议指导文本由市住建局制定。

第九条(信息公示) 开发企业预售商品房期间,应当在商品房销售现场公示三方监管协议文本。

第十条(监管银行变更) 三方监管协议签订后,原则上不予办理监管银行及其承办银行、监管账户的变更。确需变更的,监管部门对原监管银行指定的承办银行是否按协议约定履约进行核实,无违反《办法》规定情形的,并向市住建局报备后,方可变更。

监管账户变更期间,不予办理预售款收存、拨付及银行冲正等业务。

开发企业完成监管银行及监管账户变更后,应通过监管服务平台与监管部门、承办银行重新签订三方监管协议,原协议自动作废。开发企业应在销售现场公示新的三方监管协议,并告知购房人。

第十一条(解除监管)商品房项目并联竣工验收合格、房屋交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患的,开发企业可持预售商品房交付情况报告等资料向监管部门申请解除预售款监管,监管部门确认通过后,监管服务平台解除相应的预售款监管,开发企业自行办理监管分户账注销手续。整个项目解除预售款监管的,开发企业可注销监管账户。

第三章  预售款的收存

第十二条(资金入账)预售款包括购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。开发企业应当将购房人通过POS机等方式交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户,不得以其他任何形式违规收取购房款。购房人申请贷款的,开发企业应将监管账户提供给贷款银行作为贷款到账账户,购房贷款直接发放至监管账户。

开发企业应在商品房预售合同中明确承购人缴款的方式及具体时间、金额和承办银行名称、账号,依据POS机签单或相关回执单为承购人换领购房票据。POS机签单应包括开发企业名称、商品房项目名称、房屋编码及楼栋号、开户银行名称、监管账户及账号等信息。

承办银行应在监管账户收到承购人缴纳预售款后将对应的预售款存入监管账户信息实时上传至监管服务平台。

第十三条(资金核验) 开发企业按规定在办理商品房预售合同登记备案时,预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该商品房预售款存入监管账户的信息。每套房屋入账金额达到监管要求时,开发企业方能为购房人办理商品房预售合同登记备案。

通过贷款方式购房的,入账金额不得低于人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

第十四条(不明入账的处理) 监管账户出现不明资金入账的,开发企业应查实后将不明入账关联至相应房屋信息。对确实不应进入监管账户的资金,待属地监管部门审核后,由开发企业向承办银行申请原路予以退回。

第四章  预售款的支取

第十五条(监管额度外资金划转)监管账户内资金达到监管额度后,监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。监管部门在2个工作日内未对通知内容提出异议的,对于超过监管额度的资金,承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

监管部门不同意开发企业划转超出监管额度资金的,应通过监管服务平台将理由及相关资料向市住建局报备。

第十六条(监管额度内资金支取) 开发企业申请支取监管额度内的预售款,应满足相应的工程建设进度要求,且支取金额应符合下列条件。

(一)完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三,规划用途为住宅的,监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之六十,其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十;

(二)完成主体结构封顶,规划用途为住宅的,监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之五十,其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十;

(三)完成内外装饰装修,监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之十五;

(四)建设工程并联竣工验收合格、房屋交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患的,可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目,完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的,可增加一次支取。其中,规划用途为住宅的,支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的百分之七十;其他规划用途的,支取后监管账户内的资金余额应当不低于监管额度的百分之五十。

开发企业申请支取预售款时,其信用等级高于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的,经提出申请并提供相应银行保函,支取后的资金余额可在本条规定节点余额比例的基础上下调10%;申请支取预售款时其信用等级低于申请预售许可或前一支取节点时的信用等级的,支取后的资金余额在本条规定节点余额的基础上上浮10%。

在预售款监管额度测算时开发企业对下浮的监管额度提供了银行保函的,在本条规定的预售款支取节点,开发企业可申请对银行保函的保额按照监管账户内资金余额降低的比例做相应调减。

监管部门根据市场监管的需要,调整本条关于预售款支取后的余额比例的,应通过预售款监管服务平台将调整的理由及相关资料向市住建局报备。

第十七条(支取流程)工程建设进度达到第十六条所述节点的,开发企业通过监管服务平台申请支取监管额度内的预售款,并提供以下资料。

(一)完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三、主体结构封顶的,提供施工、监理单位签章的主体结构分部工程完成情况及质量验收记录;已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书以及本次申请支取款项的主要用途说明。

(二)完成内外装饰装修的,提供设计、施工、监理单位签章的装饰装修分部工程完成情况及质量验收记录;已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书以及本次申请支取款项的主要用途说明。

(三)完成建设工程并联竣工验收且房屋交付率达90%以上的,提供建设工程并联竣工验收合格文件,以及预售商品房集中交付情况报告;已按照施工合同约定支付前期工程款项的承诺书。

监管部门自受理申请之日起3个工作日内,对开发企业提交的上述资料进行审核,同时向工程质量监督部门或工程并联竣工验收部门核实工程建设进度是否达到相关节点后出具意见。对于符合条件的,监管部门通过监管服务平台向承办银行发送准予支取通知;承办银行接到该通知后2个工作日内完成资金划转。

第十八条(正常支取例外情形) 商品房项目存在以下情形之一的,纳入预售款重点监管名单,按下列程序支取预售款:

(一)未达到监管额度的预售款支取。商品房项目在本细则第十六条规定的第一个预售款支取节点,其预售款未能达到监管额度,但确需支取预售款用于本项目工程建设的,经开发企业申请、监管部门核实并向市住建局报备后,将该项目纳入预售款重点监管名单并抄送承办银行。在监管部门审核开发企业申请支取的每笔预售款用途后,承办银行根据监管部门的指令将资金直接划转至收款单位的银行账户。

开发企业提出支取申请的,应通过监管服务平台提供下列材料:

1.已发生的用款证明(如建设工程用款银行回单、请款文件等);

2.本次申请支取资金的用途及施工、采购合同证明;

3.收款单位名称、银行账户。

该类项目的预售款监管账户金额如果在本细则第十六条规定的其他支取节点达到了规定要求的,经开发企业申请、监管部门核实向市住建局报备后,可取消预售款重点监管,其预售款支取按照本细则第十六条、第十七条的相关规定执行。

(二)风险隐患项目预售款支取。对发生重大预售款收存支取违规行为、或重大矛盾纠纷未妥善化解、或建设工程施工进度缓慢存在停工隐患的预售商品房项目,经监管部门核实并向市住建局报备后或经市住建局直接核实后,将该类项目作为风险隐患项目纳入预售款重点监管名单并抄送承办银行。在监管部门审核开发企业申请支取的每笔预售款用途后,承办银行根据监管部门的指令将资金直接划转至收款单位的银行账户。

开发企业提出支取申请的,应通过监管服务平台提供下列材料:

1.已发生的用款证明(如建设工程用款银行回单、请款文件等);

2.本次申请支取资金的用途及施工、采购合同证明;

3.收款单位名称、银行账户。

该类项目的风险隐患消除后,经开发企业申请、监管部门核实并向市住建局报备后,取消预售款重点监管,其预售款按照第十六条、第十七条的规定节点进行正常支取。

第十九条(停工工程预售款支取)由市政府认定或市政府指定部门认定的停工工程,根据停工工程风险防控的需要,经属地住建部门申请、属地人民政府(管委会)研究同意并向市住建局报备后,由属地人民政府(管委会)指定单位设立停工工程预售款监管专户,严格监督预售款收存、支取。在建设工程并联竣工验收合格前,每笔预售款支取均须由属地政府(管委会)指定单位、属地住建部门以及施工企业等单位共同审核同意后,由属地政府(管委会)指定单位将资金直接划转至收款单位银行账户,具体的监管办法由属地人民政府(管委会)制定。

第二十条(不予支取情形) 预售商品房有下列情形之一的,监管部门自受理开发企业申请之日起3个工作日内,通过监管服务平台出具不予支取意见并书面说明理由:

(一)预售款未达到监管额度,开发企业要求支取用于非工程建设的款项;

(二)工程建设进度节点未达到本实施细则第十六条规定情形之一;

(三)开发企业直接截留预售款或转入其他账户且未按要求整改到位;

(四)开发企业申请用于与承购人解除商品房预售合同时退房的结算退款。

第五章 监督管理

第二十一条(联动监管) 市住建局与人行成都分行营管部加强行业管理,实施监管联动,建立工作通报、违规处理结果互认等联动机制。人行成都分行营管部发现商业银行存在违法违规行为的,必要时抄送市住建局,并配合市住建局防范商业银行预售款监管业务风险。属于其他监管部门履职范围的,由市住建局移交相关线索。

第二十二条(监督检查)市住建局通过预售款监管服务平台对商品房项目预售款的监管额度测算和预售款收存、支取等情况开展随机监督抽查,并对存在以下情形的商品房项目实施重点监督检查:

(一)监管服务平台发出预警信息的商品房项目;

(二)发生预售款监管争议和申诉的商品房项目;

(三)发生重大矛盾纠纷的预售商品房项目及其关联企业建设的其他预售商品房项目;

(四)其他根据监管需要进行重点检查的预售商品房项目。

市房屋产权交易中心受市住建局委托,协助开展商品房项目的预售款监管的抽查和重点检查工作,并及时向市住建局报告检查情况。市住建局对在监督检查中发现的违规行为及时责令限期整改到位;发现监管部门存在违规行为的,及时责令纠正、通报批评,并在监管部门年度考核中予以记录。

各区(市)县预售款监管部门及时核查辖区内监管项目的资金异动情况,对存在风险的项目及时启动预警机制,受理并及时妥善调处有关预售款监管的信访矛盾纠纷,会同综合执法部门依法处置违规行为,并公开披露。

第二十三条(开发企业违规责任) 开发企业有下列情形之一的,由市住建局、监管部门责令其限期整改,整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限。

(一)未按《办法》规定收存、支取预售款;

(二)提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售款;

(三)其他违反预售款监管规定的行为。

对逾期未整改到位的,由监管部门予以通报批评,并报送市住建局按照开发企业信用管理办法的规定予以信用计减分,纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部;情节严重的,监管部门报告属地人民政府(管委会)和市级相关部门实施联合惩戒,开发企业、相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动,不得申请审批新的建设项目,暂停办理新的项目预售许可。

第二十四条(监管银行、承办银行违规责任) 承办银行有下列情形之一的,由监管银行纳入重点监管、自查问责,督促其限期整改到位,整改期间暂停承接新项目的预售款监管业务。

(一)未按《办法》规定收存、支取预售款;

(二)发现开发企业违规收存与支取预售款,未及时报送监管部门;

(三)监管银行或承办银行发生变更后,不及时将监管账户上的预售款转入新的监管账户。

(四)其他违反预售款监管规定的行为。

承办银行违规情节严重或逾期未整改到位的,监管部门可与其解除监管协议,同时抄送市住建局将其从承办银行名录中删除,并在其所属的监管银行续约考核方面予以不良记录。

监管银行有下列情形之一的,市住建局可与其解除预售款监管金融服务协议:

(一)未履行预售款监管金融服务协议且不按要求整改;

(二)未对承办银行出现预售款监管重大失误、产生严重后果的行为承担保证责任。

承办银行、监管银行出现前述两款情形之一且情节严重的,除承担相应违约责任外,市住建局予以公开通报,并抄送人行成都分行营管部。

第二十五条 (贷款银行违规责任) 贷款银行未按《办法》规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户的,三年内不得作为预售款监管银行在我市开展预售款监管业务;由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的,由市住建局及时向社会公告,并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局依法处理,市住建局不与其签订预售款监管金融服务协议。

第二十六条 (相关主体违规责任) 勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的,由监管部门责令其限期改正,对逾期未整改到位的,按规定予以信用记减分,并向社会公示;违规情节严重的,依据信用评价管理办法从严从重处理。

第二十七条(相关人员违规责任) 相关部门以及银行工作人员在预售款监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的,由有关国家机关依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章  附则

第二十八条(解释部门) 本实施细则具体适用中的问题,由市住建局商请人行成都分行营管部进行解释。

第二十九条(施行日期)本实施细则自2021年1月7日起试行,试行期为一年。开发企业开发建设的保障性住房、人才公寓、拆迁安置项目和建筑区划内按规划配建的停车位不执行本实施细则。《办法》施行前已取得预售许可证的商品房,按原规定执行。

(责任编辑:陆明)
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